從2011年底至2012年1月舉辦的多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)論壇上，眾多開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人無不表示了今年樓市的悲觀看法。大家如今已不再糾結(jié)于房?jī)r(jià)是否會(huì)降的爭(zhēng)論，而是“房?jī)r(jià)將降多少”，四大銀行掌門人給出的初步預(yù)期是：不會(huì)少于30％。

新建商品住宅存銷比高企

從近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和金融工作會(huì)議上可以發(fā)現(xiàn)，溫家寶總理有兩大愿望：降房?jī)r(jià)、升股價(jià)。股市近期已走在反彈的路上，而樓市調(diào)控政策鐵腕依舊，并沒有松動(dòng)跡象。

“房?jī)r(jià)下行預(yù)期的影響下，房產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)幾乎全線冰凍，一貫遮遮掩掩的開發(fā)商也爭(zhēng)先恐后地打出降價(jià)的招牌，借此招徠顧客，但效果并不明顯?！睒I(yè)內(nèi)人士黃先生說。

最新報(bào)告顯示，截至2011年12月底，京滬深穗等10個(gè)典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，再度創(chuàng)下近兩年來的新高。在中央政府堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的情況下，預(yù)期2012年這—供求趨勢(shì)還將延續(xù)，這就意味著在建工程存量很大，從而會(huì)推高未來可售住宅規(guī)模，至少2012年上半年多數(shù)城市住宅存銷比仍將有所高企。

存銷比是指在一個(gè)周期內(nèi)，商品庫存與之前一定時(shí)期內(nèi)銷量的比值，用來反映商品的即時(shí)庫存狀況的相對(duì)數(shù)。而新建商品住宅存銷比是月末新建商品住宅存量和連續(xù)6個(gè)月新建商品住宅銷售量移動(dòng)平均值的比。和普通商品—樣，新建商品住宅存銷比能夠衡量開發(fā)住宅產(chǎn)品的資金利用效率。新建商品住宅存銷比過大，可以直接反映出投資住宅產(chǎn)品的資金回籠狀況欠佳。

黃先生認(rèn)為，“庫存的居高不下意味著開發(fā)商資金鏈的緊張，而債務(wù)償還高峰將于2012年來臨。在這種情況下，不是比誰價(jià)格穩(wěn)，而是比誰能夠賣得動(dòng)。雖然，暫時(shí)擺脫了業(yè)績(jī)壓力的開發(fā)商喪失了年尾“降價(jià)回款”的沖動(dòng)，但沒有一個(gè)誘人的價(jià)格，仍然難以撬動(dòng)深陷觀望情緒的市場(chǎng)需求。降價(jià)與觀望中的博弈

中國(guó)指數(shù)研究院1月4日發(fā)布報(bào)告顯示，2011年12月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8809元／平方米，環(huán)比11月下降0.25％，為連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降。有市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，在2012年春節(jié)前后，房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)同比下降。出于降價(jià)趨勢(shì)的判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量持續(xù)走低，持幣觀望情緒濃厚。

在一個(gè)下行的市場(chǎng)里，單純的降價(jià)已經(jīng)難以激發(fā)投資者的熱情。福建本土某開發(fā)商在南京開發(fā)的商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入第五期銷售，售價(jià)從第四期的一萬二三千元每平米逐漸降至七千多元每平米，但依然乏人問津?！耙郧笆怯腥苏谊P(guān)系要買房，現(xiàn)在卻是有人找關(guān)系想退房。”該項(xiàng)目一負(fù)責(zé)人無奈表示?！斑€會(huì)繼續(xù)降價(jià)到位嗎?”面對(duì)記者的提問，他表示，“降是可以降，但是看不到效果降價(jià)也沒有意義。房?jī)r(jià)只要不穩(wěn)定，投資者永遠(yuǎn)不會(huì)入場(chǎng)。”

另一方面，房地產(chǎn)投資的需求仍然十分旺盛，只是更多資金從住宅中扎堆到了不限購的商業(yè)地產(chǎn)，比如商鋪、寫字樓等。12月，福州二環(huán)路內(nèi)某寫字樓項(xiàng)目的火爆銷售可見一斑。不限購、小戶型、低總價(jià)，銷售價(jià)格較周邊新建樓盤又低了數(shù)千元，還推出了高額的返租優(yōu)惠，該項(xiàng)目開盤首日即售出500多套房源中的480百套，剩下均為高層、稍大面積戶型。

樓市曾經(jīng)的火爆持續(xù)數(shù)年，如今的冰凍也不會(huì)是三日之寒。2012年的樓市，無論是開發(fā)商還是購房者都在等待：開發(fā)商在等著年后兩會(huì)的風(fēng)向，購房者在等著房?jī)r(jià)的底部。而等不等得起，則要看各自的需求和籌碼。堅(jiān)冰何時(shí)打破

持續(xù)穩(wěn)定的下行預(yù)期，房產(chǎn)交易的堅(jiān)冰將牢不可破。不過，堅(jiān)冰的打破也許并不遙遠(yuǎn)，不少行業(yè)機(jī)構(gòu)和人士給出了房?jī)r(jià)可能在2012年中企穩(wěn)的預(yù)測(cè)。

首先是調(diào)控政策已經(jīng)穩(wěn)定了一段時(shí)間，各種利空似乎暫告一段落，而地方政府面對(duì)劇降的土地收入有強(qiáng)烈的松動(dòng)意愿。再是狹義貨幣(M1)觸底反彈。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，—般M1觸底反彈后，房?jī)r(jià)會(huì)在滯后數(shù)月止跌回升，但是這需要一個(gè)過程。

有分析人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)總的走勢(shì)趨于平緩，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)的變化會(huì)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，中央的政策不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能相對(duì)平穩(wěn)地發(fā)展。此外，地方政府也不希望房市大起大落?！爸挥性谑杖朐鲩L(zhǎng)的同時(shí)保持房?jī)r(jià)不漲，才能達(dá)到相對(duì)房?jī)r(jià)下降的目的?！?/p>

在宏觀調(diào)控的背景下，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受了巨大的沖擊，記者手中有這樣一組數(shù)據(jù)，2011年房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)超過30％，看似情形不壞，不過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，這是因?yàn)?009至2010年暴增的土地購置，其集中建設(shè)期就在2011年。對(duì)比2011年以來土地購置增速的一路下滑，直至目前已基本為零，可以預(yù)見，2012年房地產(chǎn)業(yè)投資增速將很可能大幅下滑。

投資增幅下滑，意味著未來幾年內(nèi)的商品住宅供應(yīng)將持續(xù)減少，如果把目光放得更遠(yuǎn)一些，這也將有利于房產(chǎn)價(jià)格的止跌回升。去投資屬性的住宅

政府高層曾多次公開表示，此番調(diào)控意欲擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，就是希望讓住宅去投資屬性。

受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和限購政策影響，住房市場(chǎng)已逐步向居住屬性回歸。2011年，北京當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ状钨彿勘戎剡B續(xù)9個(gè)月維持在九成左右。另一方面，全國(guó)各大中城市正大力推進(jìn)各類保障房建設(shè)。

雙重?cái)D壓下，有悲觀的投資者認(rèn)為，住宅從此將不再適合投資。更多地投資者關(guān)注著未來的限購政策是否變化、將如何變化，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)什么時(shí)候建立，房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)推廣、何時(shí)推廣、如何推廣。

在現(xiàn)有的高壓調(diào)控下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的適度去投資屬性是必然的。不過，穿過這些紛繁復(fù)雜的博弈和反博弈的表象，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求的缺口仍然十分龐大，盡管保障性住房建設(shè)規(guī)?？涨?，但保障性住房面對(duì)的是中低收人家庭，不可能只通過保障房解決快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的大部分住房需求。