提起房產(chǎn)稅，筆者先想到的卻是20世紀末的中國農(nóng)村問題。那時，“三提五統(tǒng)”農(nóng)業(yè)稅等涉農(nóng)負擔，讓作為最傳統(tǒng)經(jīng)濟個體的農(nóng)民事實上處于破產(chǎn)邊緣，農(nóng)村問題成為當時的“中國主體矛盾”。但農(nóng)村稅費改革后，三農(nóng)已“天翻地覆慨而慷”。當前，房子問題已成為中國城市社會的“主體矛盾”，那么，一直在呼之欲出的房產(chǎn)稅又將帶來什么呢？

聲源

本輪醞釀開征房產(chǎn)稅的發(fā)聲，源于房地產(chǎn)調(diào)控的波折。始于2010年的新一波房地產(chǎn)調(diào)控，不惜動用組合式的嚴厲行政性手段，但房價進行了約一年的小幅的“合理回歸”后，再次反彈，一線城市的房價甚至超越了調(diào)控前的歷史高點。于是，準備開征房產(chǎn)稅的主流聲音不時祭出。總讓人覺得要用房產(chǎn)稅“嚇”“壓”房價的味道。

其實，要讓房價合理回歸，甚至是一些“房空”期望的房價暴跌，完全可以做到。比如，取消金融杠桿。非達不到也，乃不能此為也！

房價有沒有泡沫？不用回答。如何應(yīng)對泡沫？最客觀的理想主義方案就是讓GDP、CPI以及民眾收入的增速大于房價的漲幅，或者此期間內(nèi)唯穩(wěn)住房價，屆時房價便不再比較性高企了。

于是，對房價既壓又穩(wěn)。其間經(jīng)濟下滑，便又選擇性刺激房地產(chǎn)（鼓勵剛需），不料房價反彈乃至有反轉(zhuǎn)跡象，于是，房產(chǎn)稅開征說再起。

功能

房產(chǎn)稅有沒有降房價的功能？

專業(yè)意義上，房產(chǎn)稅放置全球而皆準的功能只有兩個：為公共服務(wù)提供物質(zhì)基礎(chǔ)（稅金）和調(diào)節(jié)社會公平。因此，降房價不應(yīng)是房產(chǎn)稅的原生功能。

當然，在中國特色的國情下，房產(chǎn)稅還應(yīng)有第三大功能：促進經(jīng)濟社會又好又快地發(fā)展，決不能因房產(chǎn)稅出大事。

這必然引出房產(chǎn)稅定向問題。

方向

現(xiàn)實中，房產(chǎn)稅又承擔著降房價或者調(diào)節(jié)房價的功能。起碼，現(xiàn)在絕大多數(shù)的低收入群體盼望以房產(chǎn)稅降房價。

因此，理論上有兩類決策方向：一類是房產(chǎn)稅降房價的方向，一類是除此之外的方向。

房產(chǎn)稅能不能把房價降下來？能！對基本居住功能之外的房產(chǎn)課以懲罰性稅率，房價收入比將實現(xiàn)匹配。筆者的草根情懷也期望如此。

但由此帶來的結(jié)局可以預見，多余的存量房拋售，高稅率的增量房冰封，房價直瀉，房貸斷供??

無論哪種方向選擇，都需要將房產(chǎn)稅的三大功能有機地統(tǒng)一起來。向左，向右，都難。

最難

然而房產(chǎn)稅之難，還不是上述的技術(shù)性之難。

房產(chǎn)稅還帶出了關(guān)乎國體與吏治的兩大根本性“最難”。

1、房產(chǎn)稅與70年土地出讓金怎么協(xié)調(diào)？我們是社會主義公有制，難道要改變公有土地為私有財產(chǎn)？如果這樣，則意味著要修憲。

也有人提議將土地出讓金分攤到一定年限中。這必然將出現(xiàn)房產(chǎn)稅征前征后兩種市場性房價。全球有這樣的市場景象嗎？顯然這一提議是單純學術(shù)理想主義。

2、要收稅，房子必然要見光，官員財產(chǎn)公示制也被倒逼，反腐敗也被倒逼。一個稅種能肩負起如此大的政治使命嗎？

即使真要實現(xiàn)這一房產(chǎn)稅的連帶使命，現(xiàn)實優(yōu)選策略自然是化阻力或成本最小化，即，前賬寬，后賬嚴，所謂老人老辦法新人新辦法。

方案

房產(chǎn)稅的功能、方向、難點，最終將體現(xiàn)在今后必然要實施的房產(chǎn)稅方案上。

筆者大膽推測了一種方案，要義如下：

1、定義。房產(chǎn)稅為70年國有土地上的房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅。如此拗口的表述，實質(zhì)意思是，房產(chǎn)稅不是大家以往所理解的財產(chǎn)稅，而是財產(chǎn)保有期間的房產(chǎn)稅?；蛘哒f，真正的房產(chǎn)稅其實是70年土地出讓金加保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅。

這種設(shè)計，規(guī)避了房產(chǎn)稅“違法”與觸及體制的矛盾，也不會讓地方政府失去物質(zhì)生存支柱，還滿足了低收入購房者“劫富”的民意。

2、稅基。存量和增量皆為稅基。保障房之外皆為稅基。不過，將會對基本居住服務(wù)的稅基予以減免，或者先征后返。

3、稅率。起步于低稅率，開始可能只有千分之幾。美國有的州高達3%，我國房產(chǎn)稅實施之時將會與之有較大的差距。未來將會出現(xiàn)從低到高的趨勢，而中國城市化基本完成之時，也將是稅率的轉(zhuǎn)折窗口期。

4、征收。雖是直接稅，征收方式將借鑒間接稅的征收智慧，或明稅暗稅化。比如，能否納入上游環(huán)節(jié)征收，抑或，把每年的房產(chǎn)稅分攤到每月，化整為零，減輕納稅人的“疼痛感”，像個人收入所得稅一樣直接從工資預繳。

5、用途。無疑，稅收用途的主趨向在于解決基本公共居住服務(wù)，即解決窮人的住房問題。屆時，這將是地方政府無法推脫的職責。

效應(yīng)

如果房產(chǎn)稅開征，將帶來怎樣的結(jié)果？

先從房地產(chǎn)利益鏈條來剖析。

以往的房地產(chǎn)利益鏈條，失地農(nóng)民的應(yīng)有收益大大外溢化；地方政府獲得了土地財政，有的占到其財力的四五成；房產(chǎn)商獲得了大大高于實體經(jīng)濟的利潤率；先期購房者獲得了房地產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)初期的客觀紅利；炒房者獲得高杠桿暴利；銀行撬動整個利益鏈條自身也實現(xiàn)個體式的低風險高利潤；而后入市的中低收入者只能以更高的代價實現(xiàn)其基本居住需求。整個利益鏈條呈現(xiàn)兩頭極小、中間極大的超橄欖形結(jié)構(gòu)。利益格局嚴重失衡。因此，決不是一個高房價的簡單問題。

而房產(chǎn)稅開征后，中央政府解除了房地產(chǎn)地雷的系列隱憂，也增強了執(zhí)政的民意性；地方政府反而增大了蛋糕體量，并解決了未來可能無地可賣的困境，但也讓其基本居住公共服務(wù)保障職能實現(xiàn)了應(yīng)有的歸位；低收入者從市場回歸保障；有錢人住大商品房乃至豪宅，房子與階層收入相匹配，但強制性被以課稅的方式彰顯其社會擔當；炒房者被溫水煮青蛙；銀行杠桿化減弱，不再擔任最大的“隱性房地產(chǎn)商”；開發(fā)商只是一個正常的市場主體，并實現(xiàn)分化，蓋中產(chǎn)房和蓋豪宅。

那么，房價將會怎樣？

在現(xiàn)量不變的情況下，在房產(chǎn)稅醞釀階段，房價將在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上微漲；而房產(chǎn)稅開征前后，房價將“穩(wěn)降”，出現(xiàn)急速的小幅下震，但不會低于放開剛需時的房價平均區(qū)間；開征后，房價由市場決定；漸進到高稅率時期，房價將整體性上漲，因為占主體的“免稅商品房”將把免稅紅利計入交割時的房價。

看來，最終的結(jié)局是，政府的歸政府，市場的歸市場。一語概之，政府通過房產(chǎn)稅從富人那里拿那些錢回來解決窮人的住房保障問題。但富人也不吃虧，其可能灰色的房產(chǎn)來源也將被“改正”。

解決當下的“主體矛盾”，既要“安得廣廈千萬間”，又要讓“大庇天下寒士俱歡顏”，就算筆者對房產(chǎn)稅的美好祝愿吧！

（文中觀點僅為作者意見，不代表編輯立場）