近日，武漢、南昌、鄭州、沈陽(yáng)、山東濱州等二三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度。其中，武漢市住房公積金的新規(guī)定是，單方繳存的職工購(gòu)買首套住房，包括一手房、二手房，且住房面積不超過(guò)90平方米，額度上限上升至80%，最高不超過(guò)60萬(wàn)元。南昌市也對(duì)公積金貸款最高限額進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整后，對(duì)在南昌市市區(qū)購(gòu)房的，貸款最高限額由以前的40萬(wàn)元上調(diào)至50萬(wàn)元，對(duì)購(gòu)買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調(diào)至60萬(wàn)元，此項(xiàng)調(diào)整已從4月1日起執(zhí)行。

據(jù)了解，目前全國(guó)住房公積金繳存余額已超過(guò)2萬(wàn)億元，在滿足正常提取、貸款并留足備付準(zhǔn)備金的情況下，初步估算結(jié)余資金超過(guò)4000億元，沉淀資金數(shù)額巨大。特別是去年下半年以來(lái)，隨著樓市行情遇冷，多地發(fā)放公積金貸款的額度和貸款人數(shù)出現(xiàn)雙下降。在此背景下，中央相關(guān)部委多次明確支持首套房購(gòu)房需求，而上調(diào)公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購(gòu)房需求。

但與近期正如火如荼地進(jìn)行公積金貸款政策調(diào)整的二三線城市相比，北京、上海等一線城市至今未有任何動(dòng)作。依照我國(guó)公積金管理制度，公積金貸款最高限額的調(diào)整權(quán)限在地方政府，調(diào)整主要依據(jù)是當(dāng)?shù)仄骄杖胨?、公積金繳納額度、房?jī)r(jià)變化情況。許多公積金管理人士認(rèn)為，上調(diào)公積金貸款額度只是公積金支持首套房購(gòu)房需求的開始，未來(lái)將有更多城市調(diào)整公積金政策。不過(guò)，亦有分析人士對(duì)上調(diào)公積金貸款額度表示擔(dān)憂：當(dāng)前既要逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，又要防止一些地方以保剛需為名，變相松綁樓市調(diào)控，甚至違規(guī)操作，擾亂市場(chǎng)預(yù)期。

上調(diào)公積金貸款額度刺激剛需入市

二線城市的典型代表武漢市近日公積金政策的調(diào)整最為引人關(guān)注。由于新政策規(guī)定，用公積金貸款購(gòu)買首套住房的貸款人最高可以申請(qǐng)到八成的貸款。因此，購(gòu)買者只需支付兩成首付，貸款人就可以輕松買房了。據(jù)了解，凡在武漢市住房公積金中心正常足額繳存住房公積金達(dá)6個(gè)月以上的在職職工，在購(gòu)買自住住房時(shí)可以申請(qǐng)公積金貸款或組合貸款。按照規(guī)定，借款人單方正常繳存公積金，貸款額度一般不超過(guò)所購(gòu)房屋總價(jià)的50%。

而根據(jù)新規(guī)定，單方繳存的職工購(gòu)買首套住房，包括一手房、二手房，且住房面積不超過(guò)90平方米，額度上限上升至80%，最高不超過(guò)60萬(wàn)元。而在未調(diào)整前，必須夫妻雙方繳存才能申請(qǐng)最高60萬(wàn)元的貸款。與此同時(shí)，原規(guī)定月按揭還款額不能超過(guò)職工月收入的35%也調(diào)整至45%。

無(wú)獨(dú)有偶，近期上調(diào)公積金貸款額度的城市還有蚌埠、克拉瑪依、呼和浩特、鄭州和信陽(yáng)等諸多二三線城市，調(diào)整額度均在15%-25%之間。蚌埠從4月1日起，職工夫妻雙方均連續(xù)足額繳存住房公積金，公積金貸款額度上限由30萬(wàn)元提高到35萬(wàn)元；購(gòu)買二手住房及在市轄三縣購(gòu)買住房的，公積金貸款額度上限由25萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元；新疆克拉瑪依個(gè)人在公積金中心的最高貸款上限由50萬(wàn)元增加到70萬(wàn)元；濱州將住房抵押貸款的最高額度及最長(zhǎng)期限由現(xiàn)在的25萬(wàn)/15年提高至30萬(wàn)/20年，以提高職工購(gòu)買、建造自住住房的能力；鄭州住房公積金管理中心日前公布，為更好地支持和滿足繳存職工利用住房公積金貸款購(gòu)買家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻雙方在市級(jí)住房公積金管理機(jī)構(gòu)正常繳納公積金的，單筆最高個(gè)人貸款限額從40萬(wàn)元上調(diào)至45萬(wàn)元。此外，信陽(yáng)住房公積金最高貸款額度由原來(lái)的個(gè)人16萬(wàn)元、夫妻雙方28萬(wàn)元分別提高到26萬(wàn)元和38萬(wàn)元。

經(jīng)歷了近兩年從緊的樓市調(diào)控，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭得到抑制，投資投機(jī)需求大幅降低，部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下調(diào)。中央有關(guān)部門明確表示要進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，同時(shí)今年要完善居民購(gòu)買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購(gòu)房需求。

據(jù)了解，目前已有廣發(fā)銀行、花旗銀行等多家銀行開始下調(diào)首套房貸款利率。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，首套房貸利率的變化等只能看作是總體調(diào)控從緊背景下的一次微調(diào)。而這次微調(diào)的指向十分明顯，就是對(duì)自住需求的“寬松化”政策。說(shuō)到底，調(diào)控的基調(diào)沒(méi)有變化，只不過(guò)是更加強(qiáng)調(diào)了差異化信貸的政策而已。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在“限購(gòu)限貸”大方向不變的情況下，引導(dǎo)合理的自住類改善類需求釋放，是為了保持市場(chǎng)的穩(wěn)定。

調(diào)控意識(shí)到誤傷剛需之后的各方動(dòng)作

對(duì)剛需的護(hù)衛(wèi)正從各個(gè)層面形成：包括首套購(gòu)房的優(yōu)惠政策常態(tài)化趨勢(shì)，也包括各地對(duì)公積金貸款額度的提高。不過(guò)，這并不意味著樓市調(diào)控的放松。即便是開發(fā)商，也對(duì)樓市調(diào)控不放松堅(jiān)信不疑。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)重走2008—2009年的老路，“去投資化”的措施將常態(tài)化、制度化。

動(dòng)作一：政府各種政策微調(diào)護(hù)航剛需

首先是貨幣政策微調(diào)。隨著一季度住房貸款額度的重新發(fā)放和首套房八五折利率的出現(xiàn)，再加上開發(fā)商的促銷配合，終于促成了3月份各地成交的“小陽(yáng)春”局面。同時(shí)，與剛需聯(lián)系緊密的公積金貸款額度，在二三線城市不斷上調(diào)，包括南昌、沈陽(yáng)、克拉瑪依等，上調(diào)幅度基本在15%—25%之間。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道稱，住建部籌劃剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠制度化，優(yōu)惠或常態(tài)化。雖然目前這一消息并未得到住建部證實(shí)，但是這一消息并不出人意料，也與當(dāng)前調(diào)控趨勢(shì)并行不悖。

對(duì)于政府的種種動(dòng)作，有專家認(rèn)為政府救市已經(jīng)開始，而一些購(gòu)房者開始恐慌，懷疑是否下一輪的暴漲又將來(lái)臨？中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，多個(gè)二三線城市提高了住房公積金貸款的額度和年限，其主要目的是支持和鼓勵(lì)剛性需求購(gòu)房，也是地方政府曲線救市的策略之一。他甚至表示：“二季度后房?jī)r(jià)回漲，開發(fā)商好日子已經(jīng)來(lái)臨了，危機(jī)過(guò)后就是春天?！?/p>

動(dòng)作二：地產(chǎn)商去投資化是常態(tài)

開發(fā)商很期待政策對(duì)剛需的保護(hù)，但這并不意味著調(diào)控的放松，更不是所謂的“救市”，即便是開發(fā)商，對(duì)此也未有任何期待。在中大EMBA的一次演講中，宋廣菊表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，通脹仍存在不確定因素，但是“穩(wěn)增長(zhǎng)不會(huì)再次通過(guò)松綁房地產(chǎn)達(dá)到目的”。宋廣菊表示，這一輪政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的把握比較成熟，“此次不松綁房地產(chǎn)，皆因不愿重走2008—2009年的老路”。因?yàn)?008年徹底放松樓市之后，導(dǎo)致市場(chǎng)在“大落”之后出現(xiàn)“大起”，房?jī)r(jià)高漲，負(fù)面影響延續(xù)至今。宋廣菊認(rèn)為，“房?jī)r(jià)合理回歸”這個(gè)目標(biāo)導(dǎo)向決定了中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，“去投資化”的措施將常態(tài)化、制度化。

但經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)決定了貨幣政策微調(diào)紅利將會(huì)持續(xù)釋放。宋廣菊說(shuō)：“這將會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)享受貨幣政策的微調(diào)紅利，尤其是針對(duì)剛需的信貸支持在目前得到了額外的強(qiáng)調(diào)，為未來(lái)市場(chǎng)創(chuàng)造了可利用的寶貴政策條件。”

動(dòng)作三：部分銀行對(duì)大型項(xiàng)目融資開始提速

近日，中國(guó)建設(shè)銀行廣東分行相關(guān)部門對(duì)外發(fā)布消息稱，該行今年4月以來(lái)信貸增速有所提高，其中從去年至今年4月，該行在廣州地區(qū)累計(jì)辦理綜合型融資產(chǎn)品684.65億元，其中包括廣州地鐵100億元中期票據(jù)、南方電網(wǎng)50億元超短融資等大型項(xiàng)目的融資。此外，由于部分銀行近期也紛紛推出了房地產(chǎn)貸款利率優(yōu)惠活動(dòng)，因此相關(guān)銀行個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)也增長(zhǎng)較快。

中金公司4月23日發(fā)布宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2012年4月份貨幣政策將繼續(xù)維持總量寬松，貨幣供應(yīng)量將保持適度增長(zhǎng)，4月份人民幣新增貸款為9000億元左右，高于全年平均分布值。分析認(rèn)為，鑒于4月以來(lái)由于存款流失與外匯占款減少造成的流動(dòng)性趨緊局面，不排除央行會(huì)在4月末或5月初下調(diào)存款準(zhǔn)備金以釋放流動(dòng)性。

專家呼吁防止以保剛需為名的違規(guī)操作

在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定復(fù)蘇的環(huán)境下，也有一些新情況值得關(guān)注和警惕。

有分析人士指出，針對(duì)購(gòu)房者，一是警惕“偽剛需”。比如盡管有多套房產(chǎn)，但將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到親屬名下，或家庭有多套房，但都不在成年子女名下，買房人巧借政策，成為剛需。二是關(guān)注投資需求再度大規(guī)模入市，近期北京市場(chǎng)一些豪宅銷售十分火熱，這既表明不少投資需求看好樓市，而且從理論上講，豪宅的買家應(yīng)有多套房產(chǎn)，那么在限購(gòu)令的背景下其買房的途徑值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代辦社保或買賣戶口等違規(guī)行為近期再度活躍，這些違規(guī)操作變相打開購(gòu)房通道，擾亂市場(chǎng)預(yù)期。

針對(duì)開發(fā)商，一是關(guān)注開發(fā)商不拿地、不開工、緩施工等情形，對(duì)于一些拿地不動(dòng)工的項(xiàng)目，必須嚴(yán)肅處理；二是對(duì)于一些定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，應(yīng)保持關(guān)注，對(duì)其存在的違規(guī)銷售行為進(jìn)行追查。

針對(duì)地方政府應(yīng)該看到的是，許多城市的土地出讓金占其財(cái)政收入的四成甚至更多，在土地利益沖動(dòng)下也有一些城市出臺(tái)救市舉動(dòng)，對(duì)此應(yīng)堅(jiān)決取締，追究責(zé)任。

專家建議，目前既需要堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，也需要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)以及房產(chǎn)稅推進(jìn)等工作，建立樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍表示，隨著剛性需求的持續(xù)釋放，樓市成交又漸顯疲態(tài)。地方政府必然會(huì)采取各種“微調(diào)”措施，以提高剛需購(gòu)房能力。

對(duì)此，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要在于抑制投資投機(jī)性需求，且支持自住性購(gòu)房需求。當(dāng)前，樓市漸入拐點(diǎn)，有能力購(gòu)房的人群不能買房，而剛性需求卻面臨較大的購(gòu)房困難。從這個(gè)角度看，公積金限額的調(diào)整對(duì)樓市的發(fā)展將是一個(gè)利好消息。張東認(rèn)為，這樣的微調(diào)是必要的，也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化、科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。

中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總經(jīng)理姚銳指出，當(dāng)?shù)毓e金新政策實(shí)施后，將會(huì)帶來(lái)一定的首套房購(gòu)房需求。但對(duì)樓市的整體成交量影響有限，短期內(nèi)難有較大變動(dòng)。