目前樓市成交量的穩(wěn)步回升，土地市場再度開閘，標(biāo)桿房企指標(biāo)未出現(xiàn)明顯下滑。但我不認(rèn)為市場已經(jīng)好轉(zhuǎn)。不能僅僅是看大企業(yè)的增長指標(biāo)，還是要看整體。其實市場還是比較困難，只是在這種困難的市場環(huán)境中，中小企業(yè)的生存空間被擠壓了，大型企業(yè)的市場占比反而在提高，基本每次調(diào)控都是這樣。

但第三季度同比去年幾乎持平，按照以前來看銷售、開工等每年都是同比兩位數(shù)增長，但今年來看這些指標(biāo)，新拿地新開工同比是減少的。這就意味著明后兩年可能會出現(xiàn)的情況，要么更加困難，要么可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求。因為新開工量持續(xù)萎縮，會對后市產(chǎn)生影響，至于是正面還是負(fù)面還有待觀察。所以現(xiàn)在不能果斷認(rèn)為形勢就是好轉(zhuǎn)了。但從現(xiàn)在執(zhí)行效果看，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額可能到今年四季度基本上會和去年持平，可能會略有增長。

年中的公司年會我說過，房地產(chǎn)最壞的時期已經(jīng)過去了。上半年兩會期間我曾經(jīng)說過，預(yù)計房地產(chǎn)市場上半年會困難，下半年會好過一點，整體的走勢應(yīng)該是前抑后揚，逐步回暖。因為政策釋放也差不多了。這種局面倒可能是決策者和企業(yè)經(jīng)營者都希望看到的，既不打死也不要過熱。這個局面才是正常的，如果這種局面能堅持5年、10年，也許真就是很成功的市場。

恰恰是2009年和2010年不正常，我認(rèn)為調(diào)控不僅沒有把原來的問題解決掉，反而導(dǎo)致了2004年以來房價的暴漲，因為打破了市場供求關(guān)系。

另一方面，土地供應(yīng)閘門的收緊，招拍掛價高者得最直接的后果，正面意義是遏制腐敗、規(guī)范市場，但是帶來的負(fù)面效應(yīng)就是推高房價，但如果在2004年嚴(yán)格推行8·31大限（所謂8·31大限，指的是2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進行）時，就啟動保障房建設(shè)，占據(jù)市場總套數(shù)40％的時候，可能推高價格的效應(yīng)不會成為社會問題，市場反應(yīng)不會那么大。但是當(dāng)時忽略了保障房，所以房價8年來的漲幅，基本上是前20年的總和?，F(xiàn)在想通過惡補保障房來壓制商品房價格的矛盾就更明顯一些。

目前仍是自住需求購房較為合適的窗口期，買房最佳的時期，我看其實就是2011年、2012年。這時候房價基本上不漲了，略跌。想以后指望房價大跌的理論都在數(shù)據(jù)上得不到支持，現(xiàn)實當(dāng)中也沒有可能性，因為房地產(chǎn)不是單純只看本行業(yè)貸款的情況，還有不動產(chǎn)、土地等各方面，如果房地產(chǎn)暴跌將會涉及到整個資產(chǎn)貸款的威脅。房價大降在當(dāng)前中國基本可以排除可能性。最近，可能包括明年都是置業(yè)的好時機。

業(yè)內(nèi)有人預(yù)測明年3月份之后，房價將會出現(xiàn)大面積回彈。我覺得沒有任何可能性。我不同意任志強提出的房價暴漲論，只看土地供應(yīng)量和新開工量減少就推斷出明年價格暴漲，這是在火熱年代的數(shù)據(jù)參考標(biāo)準(zhǔn)；但在調(diào)控的環(huán)境中，這個參考數(shù)據(jù)不一定成立。

原因有幾個：第一，政府不會完全放棄對房地產(chǎn)調(diào)控，我認(rèn)為新一屆政府會延續(xù)本屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控的思路；第二，保障房體系未完全建立，數(shù)量占比偏少，迫使政府不敢放松調(diào)控?，F(xiàn)在如果放開，真有可能引起暴漲，調(diào)控的目標(biāo)和計劃也將功虧一簣。

建議更多的調(diào)控盡可能多用市場手段來調(diào)控，最好少用行政手段。

形成土地財政的路徑依賴是20多年積累的結(jié)果，想兩三年把它治理掉不現(xiàn)實。我認(rèn)為在看得見的10年之內(nèi)，中國地方政府對土地財政依賴的這一條是無法改變的，只能是逐漸減弱。

計劃是十二五末實現(xiàn)量占比市場總額20％，我認(rèn)為至少要達到套數(shù)占市場三分之一以上的份額，房價才會失去上漲的動力，才能談放開；第三，我覺得現(xiàn)在整個中國城市化還處在高速成長期，終端需求還是非常旺盛的，在這個時候放棄調(diào)控可能會前功盡棄。這三個原因決定房價不可能暴漲。