謝國忠

獨立經(jīng)濟學(xué)家、金融投資顧問。曾任原摩根士丹利的董事總經(jīng)理及亞太區(qū)經(jīng)濟首席分析家。得到廣泛認可源自他在1997年亞洲金融危機爆發(fā)之前就預(yù)見到了陷阱。他是目前亞洲地區(qū)被媒體引用最頻繁的分析師，在亞洲區(qū)的同行中以追求立意新穎、見解獨到而非人云亦云著稱。

有傳言稱，中國很快就會開征房產(chǎn)稅。我懷疑不會有這么快，但我相信這一天終將到來。

突然之間，房地產(chǎn)市場反彈又成為共識。這個市場在去年秋天出現(xiàn)回調(diào)，到今年5月和6月又開始反彈，到7月，幾乎每個人都相信泡沫又重新出現(xiàn)了。

令人驚訝的是，這個共識產(chǎn)生的同時，人們還在爭論經(jīng)濟會硬著陸還是軟著陸，股市也達到多年以來的低點，資本每年以占GDP7%的規(guī)模流出，同時人們對經(jīng)濟的樂觀情緒也達到20年以來的低谷。既然如此，為什么房地產(chǎn)市場還能獨自維持這樣火熱的狀態(tài)？這聽上去很荒謬，而且也確實如此。我認為，中國有超過2000萬套空置的房產(chǎn)。很快，人們就會為沒有利用夏天的機會賣出他們空置的公寓而懊悔。

我去年的時候就預(yù)測了這樣的“死貓反彈”(dead cat bounce)?，F(xiàn)在來澄清一下我曾對房地產(chǎn)市場下的結(jié)論，我預(yù)計這個市場將在2012年開始下滑并且持續(xù)多年，同時伴有一些死貓式的反彈。我2006年開始表示擔(dān)心全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)泡沫，但從沒說過這個市場會在短期內(nèi)下滑。我反復(fù)地撰文來區(qū)分討論泡沫和預(yù)測拐點這兩件事。兩年前，我傾向于認為2013年會成為拐點。我去年改變了主意，并預(yù)測市場將在2012年開始下滑。

在談?wù)撊珖缘呐菽?，我?004年先討論了上海的房地產(chǎn)泡沫。2004年10月，我曾在鳳凰衛(wèi)視上預(yù)測上海的房地產(chǎn)市場將在6個月之內(nèi)下跌。上海的市場在2005年5月達到頂峰，到2006年年底，它下滑了近40%，當(dāng)然，這并沒有表現(xiàn)在官方的資料里。我這樣預(yù)測，是因為上海市場很依賴美元流動性。美聯(lián)儲當(dāng)時正準備提高利率，而這會刺破泡沫。上海房價從2007年開始恢復(fù)上漲，成為全國趨勢的一部分，即上海像其他城市一樣被國內(nèi)的流動性所刺激。

很多人捏造了我多年前就曾預(yù)測房價下跌的說法。這是完全錯誤的。值得慶幸的是，我所有的預(yù)測都寫在公開發(fā)表的文章里了。

房產(chǎn)稅的問題，還是取決于它是會增加還是減少政府的總收入。當(dāng)房地產(chǎn)市場火暴時，加在開發(fā)商身上的土地出讓稅費、房地產(chǎn)交易稅以及所得稅都是可觀的。這些稅收收入占到許多地方政府收入的一半以上。在這種情況下，引入房產(chǎn)稅可能會殺死這只下金蛋的鵝。房產(chǎn)稅的到來，意味著泡沫已經(jīng)消失，而且人們也不再期待它重新出現(xiàn)。

過去3個月出現(xiàn)的“死貓反彈”肯定給了很多人泡沫又重新生成的希望。因此，相關(guān)的政府機構(gòu)不希望因為談?wù)摲慨a(chǎn)稅而打擊市場的樂觀情緒。只有當(dāng)這種希望也最終破滅時，房產(chǎn)稅才會被正式推出。

去年，土地出讓收入占GDP的6%，而新建商品房的銷售收入占GDP的15%。房屋的建筑成本大約是銷售價格的四分之一。剩下的，最終以稅收或土地出讓所得的形式進入了政府。因此，政府從房地產(chǎn)行業(yè)所獲得的全部收入約占GDP的12%。在泡沫被刺破之后，讓我們就認為這個數(shù)值下降了三分之二。這三分之二可能就被轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)稅上。在目前的價格上，住宅存量相當(dāng)于GDP的250%。這意味著房產(chǎn)稅可能占到GDP的3.2%。

但是，由于泡沫被刺破，價格將下降，這些住宅的價值可能下降三分之一到二分之一。這可能意味著政府將征收更高的房產(chǎn)稅稅率。目前房屋的租金回報率約為3%。引入房產(chǎn)稅可能導(dǎo)致價格的進一步下降，這就需要用更多的房產(chǎn)稅來保證財政收入。從本質(zhì)上講，這是一個惡性循環(huán)。要維持政府收入，必要的房產(chǎn)稅稅率可能達到7%。