【摘要】代建制單位土地前期工作制約項(xiàng)目的順利實(shí)施，本文介紹了土地前期手續(xù)辦理的基本流程，并以迪士尼市政配套項(xiàng)目實(shí)例介紹了土地前期手續(xù)與技術(shù)前期的結(jié)合，針對(duì)不同政策的處置辦法，帶征地的考量，并從勘察定界、“三線”管控、違法用地、銀行抵押地塊及新增建設(shè)用地指標(biāo)幾方面闡述了加快土地手續(xù)辦理的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)。

【關(guān)鍵詞】土地前期工作；實(shí)踐；代建制單位

1 前言

隨著迪士尼主題樂(lè)園正式落戶上海市，迪士尼周邊市政配套工程逐漸成為了浦東新區(qū)市政建設(shè)的重點(diǎn)之一，為了便于迪士尼項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，迪士尼周邊外圍配套道路成了必須盡快解決的重中之重。自2010年起，唐黃路新建項(xiàng)目、航城路新建項(xiàng)目、南六公路改建工程、申江路高架專用道等一批項(xiàng)目先后開展項(xiàng)目立項(xiàng)、土地手續(xù)辦理，甚至部分項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的開工建設(shè)，截至目前共計(jì)約10項(xiàng)，工程費(fèi)用約403656萬(wàn)元，總用地面積約200公頃，包括川沙新市鎮(zhèn)、六灶鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)共計(jì)4個(gè)鎮(zhèn)域內(nèi)的有關(guān)村隊(duì)。

2 土地前期工作流程

隨著上海市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市建筑市場(chǎng)加強(qiáng)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》的出臺(tái)，明確要求只有基建程序健全后才允許工程施工，只有土地手續(xù)辦結(jié)才能辦理施工許可證，土地前期工作處于了一個(gè)非常重要位置。土地前期包含有測(cè)量定界、土地預(yù)審、土地批文、征地包干、養(yǎng)吸勞、國(guó)有土地劃撥決定書及建設(shè)用地批準(zhǔn)書等具體內(nèi)容，其辦理環(huán)節(jié)主要如下圖所示：

3 土地前期的幾個(gè)重點(diǎn)

3.1 與技術(shù)前期的有機(jī)結(jié)合

項(xiàng)目立項(xiàng)完成后，工程實(shí)施范圍基本確定，即本著“高效、合理、節(jié)約”的原則啟動(dòng)土地程序辦理工作。市政項(xiàng)目用地范圍多為條狀形態(tài)，主要包含項(xiàng)目的起終點(diǎn)、橫向相交路口及標(biāo)準(zhǔn)路段。路段部分用地范圍常為規(guī)劃用地范圍，起終點(diǎn)和規(guī)劃路口用地范圍采用對(duì)接老路或預(yù)留規(guī)劃范圍的模式。代建制單位在技術(shù)前期階段需仔細(xì)分析工程的實(shí)施范圍。在南六公路改建工程辦理選址意見書階段即發(fā)現(xiàn)除了規(guī)劃紅線用地范圍外，由于難六污水支線工程在跨河處多為頂管工作井位置，用地范圍將超出規(guī)劃紅線，因此要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分的技術(shù)論證，盡量少占用或不占用規(guī)劃紅線外用地。經(jīng)多次方案討論最終明確全線有11處地塊位于規(guī)劃紅線外規(guī)劃綠帶內(nèi)，且用地范圍在保證施工的前提下選取最小的范圍，這樣既滿足了工程建設(shè)的需要，又最大程度的節(jié)約土地，減少了耕地占用量，同時(shí)也減少了周邊建筑物、構(gòu)筑物等的動(dòng)拆遷成本。

3.2 克服兩區(qū)合并后政策上的差異性

迪士尼周邊市政配套項(xiàng)目多位于原浦東新區(qū)和原南匯區(qū)交界處，同時(shí)涉及到原來(lái)兩個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)的土地。由于原有兩區(qū)發(fā)展定位不同，在辦理土地征用手續(xù)上也存在一定的政策差異性，尤其體現(xiàn)在勞動(dòng)力安置方式上?？紤]到政策的延續(xù)性和當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)政策的理解和接受程度上不同，根據(jù)不同的區(qū)域采用不同的勞動(dòng)力安置模式，并積極向所在地居民進(jìn)行政策講解和宣傳工作，聯(lián)系各鎮(zhèn)村根據(jù)實(shí)際情況排摸需安置人員名單，并以鎮(zhèn)為單位上報(bào)社會(huì)保障部門落實(shí)社會(huì)保障工作，為后續(xù)的土地手續(xù)的辦結(jié)打下了良好的基礎(chǔ)。

3.3 帶征地的考量

帶征地為項(xiàng)目實(shí)施范圍外用地，一般是由于項(xiàng)目的實(shí)施出現(xiàn)“箱子地”、無(wú)法耕作土地及其它原因出現(xiàn)的不可利用土地。在南六公路和航城路土地征詢期間，當(dāng)?shù)鼐用裉岢鲇捎谀狭泛秃匠锹讽?xiàng)目的實(shí)施，在交叉口東北角出現(xiàn)一處約2000m2的“箱子地”，且該地塊的排灌系統(tǒng)和電力系統(tǒng)遭到破壞，因距離交叉口較近，近些年村民穿越馬路耕作、種植時(shí)，已發(fā)生多起人員傷亡事故，要求項(xiàng)目實(shí)施期間給予帶征。代建制單位組織相關(guān)單位現(xiàn)場(chǎng)踏勘，發(fā)現(xiàn)該處“箱子地”位置特殊，其中東南兩側(cè)為擬建南六公路和航城路，西北兩側(cè)為現(xiàn)狀河流。分析現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況和當(dāng)?shù)鼐用竦脑V求，上報(bào)有關(guān)管理部門，并最終取得有其同意，項(xiàng)目的實(shí)施既要滿足整體規(guī)劃，又要考慮道路周邊企事業(yè)居民的合理要求。

3.3 加快土地手續(xù)審批的幾點(diǎn)事項(xiàng)

（1）提前介入勘測(cè)定界

一般項(xiàng)目在建設(shè)項(xiàng)目選址意見書完成后辦理土勘測(cè)定界工作，鑒于迪士尼配市政套項(xiàng)目的重要性和緊迫性，在辦理選址意見書前即開展了土地勘測(cè)定界摸底工作，根據(jù)可能的用地范圍初步摸排土地地類、面積、用途，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的一些違法用地、銀行抵押地塊等將會(huì)嚴(yán)重制約土地手續(xù)辦理的節(jié)點(diǎn)，在滿足工程建設(shè)需要的前提下給予避讓，大大縮短土地手續(xù)的辦結(jié)時(shí)間，利于項(xiàng)目的快速實(shí)施。

（2）“三線”管控的處置

2010年，上海市完成了“兩規(guī)合一”，規(guī)劃建設(shè)用地控制線、基本農(nóng)田控制線和工業(yè)區(qū)塊控制線被稱為“三線”。迪士尼市政配套項(xiàng)目多位于原南匯區(qū)的農(nóng)村化區(qū)域，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都碰觸到了“三線”。為了快速解除“三線”管控，在辦理土地勘測(cè)定界的同時(shí)排查碰觸“三線”的位置、數(shù)量，分析處理的難易程度，并先期與有關(guān)主管部門進(jìn)行溝通，在勘測(cè)定界完成的同時(shí)遞交有關(guān)“三線”調(diào)整資料，并密切跟蹤每一環(huán)節(jié)，直至“三線”管控解除。

（3）違法用地的解除

違法用地案件限制項(xiàng)目土地手續(xù)辦理事項(xiàng)經(jīng)常出現(xiàn)，一度使一批重要項(xiàng)目土地手續(xù)辦理受到限制。代建制單位一般依據(jù)勘測(cè)定界報(bào)告查找違法用地，根據(jù)違法用地清單，委托勘測(cè)定界單位核準(zhǔn)地理位置，調(diào)取相關(guān)產(chǎn)證，并現(xiàn)場(chǎng)踏勘，聯(lián)系土地管理部門、鎮(zhèn)村及違法用地單位，核準(zhǔn)違法用地查處號(hào)及處置情況，聯(lián)系違法用地單位盡快完成處罰事項(xiàng)，待處罰完成后上報(bào)主管部門進(jìn)行違法用地解除。

（4）“銀行抵押”地塊的處置

近幾年項(xiàng)目中，多次出現(xiàn)銀行抵押現(xiàn)象，在辦理供地手續(xù)前需完成“銀行抵押”解除事宜，一般在房地產(chǎn)登記中心征詢階段發(fā)現(xiàn)銀行抵押地塊的位置、土地權(quán)屬單位、相關(guān)抵押情況等，代建制單位需要根據(jù)取得的征詢資料，與土地權(quán)屬單位溝通，并聯(lián)系抵押銀行，同步協(xié)商解決方案和“銀行抵押”地塊解除節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。

（5）確?！靶略鼋ㄔO(shè)用地指標(biāo)”

為了確保土地的合理使用，每年的新增建設(shè)用地指標(biāo)控制的都很嚴(yán)格。為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，代建制單位會(huì)定期跟蹤和了解新增建設(shè)用地指標(biāo)的額度變化情況。在迪士尼市政配套項(xiàng)目辦理土地手續(xù)期間，代建制單位會(huì)根據(jù)土地勘測(cè)定界初稿，聯(lián)系主管部門預(yù)先匯報(bào)需要的“新增建設(shè)用地指標(biāo)”數(shù)量和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，請(qǐng)求其根據(jù)總體指標(biāo)安排進(jìn)行預(yù)留或調(diào)配，避免由于新增建設(shè)用地指標(biāo)的制約影響項(xiàng)目土地手續(xù)的辦理。

4 結(jié)論

土地手續(xù)辦理時(shí)一個(gè)繁雜的過(guò)程，突發(fā)事件和不可預(yù)見事項(xiàng)也較多，尤其是迪士尼市政配套道路涉及體量大，征用土地多，遇到的各種事項(xiàng)復(fù)雜，代建制單位如何在項(xiàng)目過(guò)程中，狠抓重點(diǎn)和難點(diǎn)，有效的開展和解決各項(xiàng)事宜，能夠有利于土地手續(xù)的辦理，同步將更加有效的推進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施。

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