隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，越來越多的人在購買商品房的時候，選擇了設(shè)計(jì)精良、設(shè)備齊全的精裝房。然而，近期萬科精裝房的“地板門”“紙板門”事件讓消費(fèi)者對精裝房的質(zhì)量提出質(zhì)疑：號稱“拎包入住”的精裝房能放心住嗎？精裝房在購買、交付、驗(yàn)收階段該注意什么?出現(xiàn)問題又該如何維權(quán)？

本期《新安全》特邀請相關(guān)專家為您解讀“精裝房”的驗(yàn)收與維權(quán)。

精裝房：省心便捷，監(jiān)管薄弱

記者：大家都知道，“精裝房”作為一種特殊的商品，以入住便捷、設(shè)計(jì)考究等優(yōu)勢，為很多購房者青睞。那么，我國精裝房市場的發(fā)展情況是怎樣的呢？

龐永軍：從時間上講，1998年以前，我國房地產(chǎn)市場還是以毛坯房為主，當(dāng)時還談不上裝修的觀念或方式。2000年前后，我國商品房開始發(fā)展，消費(fèi)者對于房屋的訴求也越來越多樣化了。2002年前后，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)裝修房。2002年-2006年，國內(nèi)采用精裝交房的比例呈現(xiàn)逐漸上升的態(tài)勢。這與以下因素有關(guān)：首先，2002年我國出臺了《關(guān)于商品住宅一次到位的實(shí)施導(dǎo)則》；2008年，出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，強(qiáng)化了一種政策導(dǎo)向，即鼓勵房屋采用精裝交房。2008年至今，這種觀念已經(jīng)為市場廣泛認(rèn)知。當(dāng)然，精裝房的快速發(fā)展，除政策導(dǎo)向之外，房地產(chǎn)市場也是一大因素。2007年-2008年，我國房地產(chǎn)危機(jī)開始顯現(xiàn)。由于房價快速增長，房屋與價格很難成比例。精裝房的推出對于房地產(chǎn)市場其實(shí)也是曲線救國的一種手段。精裝房塑造房屋商品的形象和品質(zhì)，映襯價格的提升，讓消費(fèi)者感覺物有所值，同時更好地滿足了個性化房屋需求和房屋品牌化、差異化的體現(xiàn)。

從方式上講，我國精裝房經(jīng)歷過三個階段：早期“精裝房”只是初裝修或半裝修，如只對墻立頂面、管道廚衛(wèi)進(jìn)行處理，四白落地，屋里裝門等；第二個階段可以稱為“全裝修”，即一些細(xì)節(jié)處理更到位，如地板、地磚、墻磚的鋪貼更細(xì)致；第三個階段就是目前真正意義上的“精裝房”，各方面功能比較完善，附屬裝飾也比較齊全。一些高檔公寓或住宅還會配套一些家俬、家電等，使業(yè)主可以拎包入住，一次到位。

記者：精裝房的發(fā)展趨勢是怎樣的？具有哪些特點(diǎn)？

龐永軍：目前，精裝房的檔次越來越高；功能越來越完備；各種設(shè)備設(shè)施、性能系統(tǒng)都非常齊全；體系趨向于成熟化，很多樓盤都采用一次性裝修到位，整個樓盤都要采取精裝修。采購和交付體質(zhì)上都趨向于批量化、成熟化。當(dāng)然，由于精裝房所采用的各種復(fù)合板材很多，這也給精裝房的安全性和環(huán)保性提出了更高的要求。

精裝房滿足了省時省力的需求，裝修完讓業(yè)主對房屋的空間感有更好的認(rèn)識，包括功能和使用。從這點(diǎn)來說，精裝房比毛坯房更賞心悅目，同時滿足了不同層次業(yè)主的個性化需要，更容易接受。

但是，由于目前國內(nèi)精裝房監(jiān)管沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，又無法落實(shí)到責(zé)任人，監(jiān)管力度比較低，更缺乏第三方驗(yàn)收體制，因此精裝房市場現(xiàn)存問題比較多。

收房：仔細(xì)查驗(yàn)，明晰約定

記者：那么，精裝房市場目前常見的問題有哪些？成因何在？

趙朝杰：從我們在北京查驗(yàn)過的精裝小區(qū)質(zhì)量情況來看，精裝房占驗(yàn)房總量的40%。按照《國家建筑裝飾裝修質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》，精裝房質(zhì)量達(dá)標(biāo)率不到1%，質(zhì)量問題尤為突出。常見的問題主要分為三個方面：

首先是安全性問題。如墻磚空鼓（墻磚本應(yīng)與墻壁貼牢，由于施工工藝和用料不當(dāng)造成瓷磚與墻面分離）、漏電保護(hù)不靈、嵌入式灶臺下柜無通氣孔等。

一般家庭墻磚多以廚房衛(wèi)生間為主，如果施工方未按照工藝施工，或原始墻面抹灰層空鼓等原因，就會造成墻磚空鼓。廚房和衛(wèi)生間是人們經(jīng)常出入的場所，如果是靠近頂棚處的墻磚空鼓，一旦脫落就很容易造成傷人事故，因此對于高位空鼓、松動的墻磚要特別引起重視。

在查驗(yàn)墻磚空鼓問題時，由于不同墻體的厚度和材料及施工工藝不同，敲擊出來的聲音也是不同的，所以一定要仔細(xì)判斷。如自己無法正確判斷，可找懂行的朋友或驗(yàn)房公司幫忙。

其次是使用功能障礙問題。如抽油煙機(jī)排煙不暢或倒風(fēng)、洗菜盆上下水管漏水等。

在日常生活中，抽油煙機(jī)的主要功能是在做飯、做菜時及時將產(chǎn)生的油煙排出，保持廚房內(nèi)良好的空氣環(huán)境。當(dāng)油煙機(jī)發(fā)生排煙不暢或倒風(fēng)情況時，會造成廚房內(nèi)空氣質(zhì)量下降。特別是在制作有辛辣味的菜肴時，辛辣味會嗆得人無法在廚房繼續(xù)做飯菜。因此，購房者在收房時和裝修完都要對各個部件進(jìn)行測試。

收房時的測試主要是劃分雙方責(zé)任，避免在裝修后出現(xiàn)此種情況，發(fā)生推諉扯皮。裝修完測試也是要劃分責(zé)任，避免在后期使用過程中產(chǎn)生糾紛。

第三是觀感質(zhì)量問題。如門窗扇、墻面、地板等表面磕碰、掉漆、劃痕。

很多業(yè)主在入住后才發(fā)現(xiàn)這樣那樣的問題，但是由于自己已經(jīng)入住，家具、電器都已擺放到位，如果進(jìn)行維修就會挪動大量的家具、電器，同時在維修過程中還會產(chǎn)生粉塵，給日常生活帶來諸多不變。為此，業(yè)主盡可能在收房時就找懂行的朋友或驗(yàn)房公司幫忙。

記者：業(yè)主首次看到精裝房的時候，有一眼看出的問題，還有肉眼看不到的問題，如甲醛超標(biāo)或不合格板材。對于后者業(yè)主如何檢驗(yàn)？

趙朝杰：甲醛超標(biāo)可以通過第三方室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測，這是專業(yè)性很強(qiáng)的一項(xiàng)工作，不是通過經(jīng)驗(yàn)?zāi)軠y定的。

龐永軍：精裝房還有一個問題，即單獨(dú)每項(xiàng)材料達(dá)標(biāo)，但是放到一起，整個室內(nèi)空氣質(zhì)量就不達(dá)標(biāo)了。面對這樣的“超標(biāo)”，消費(fèi)者要想舉證確實(shí)很難。嚴(yán)格意義上說，精裝房在交房之前，開發(fā)商都要取得室內(nèi)環(huán)境檢測報(bào)告，但是這種檢測可信度有多高，缺乏一定的透明度。

眾所周知，在裝修過程中，必然產(chǎn)生環(huán)境污染問題。而剛裝修完就交付和過一段時間再交付的房屋，室內(nèi)污染程度是不一樣的。我建議，購房者在收房的時候找專業(yè)機(jī)構(gòu)做一下空氣檢測，這可以作為一個原始證明。然后再進(jìn)行一些通風(fēng)處理。如果還是不能滿足居住使用標(biāo)準(zhǔn)，可以選擇一些空氣治理產(chǎn)品。

對于裝修材料來講，每個廠家都有自己的合格證明，但是進(jìn)貨渠道和采用的品牌是開發(fā)商采購的。因此在這個環(huán)節(jié)有可能出現(xiàn)一些問題，如材料品牌是不是能夠?qū)?yīng)上？質(zhì)量是否合格？另外，裝修材料在監(jiān)管上也是只能通過看合格證明和相關(guān)資料，因?yàn)楝F(xiàn)在我國還沒有對進(jìn)廠材料進(jìn)行抽樣或全面檢測。只是產(chǎn)品是廠家的，在出廠前取得合格證明，然后發(fā)往各地。

現(xiàn)在復(fù)合材料越來越多，再加上各種涂料集中使用，勢必就會加重污染。同時，相互扯皮的問題也很多。我們需要通過一些有效的途徑去解決。因?yàn)檫@部分在權(quán)益保護(hù)上，消費(fèi)者不一定能說清楚。如果遇到如安信地板這樣的問題，可能就得采取其他手段了。

裝修材料有問題：開發(fā)商買單

記者：那么，精裝房出現(xiàn)空氣、建材等質(zhì)量問題，誰來買單？

王曉飛：消費(fèi)者花高價購買精裝房，期待的是一個健康、環(huán)保的居住環(huán)境。業(yè)主和開發(fā)商之間是合同關(guān)系，不是債權(quán)關(guān)系，因此對于空氣質(zhì)量的安全性，應(yīng)該由開發(fā)商來承擔(dān)責(zé)任，而不能由開發(fā)商將責(zé)任推給每一項(xiàng)建筑材料供應(yīng)商。

我個人認(rèn)為從法律關(guān)系上講，開發(fā)商作為交付方，交付的產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合質(zhì)量安全，最起碼不能有瑕疵。因此這個“單”應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來買。這一點(diǎn)也可從國外的案例中看到。國外有一個業(yè)主購買了精裝房，后來身體不適，醫(yī)生診斷為白血病。經(jīng)過鑒定，該病癥與其居住環(huán)境有關(guān)系。法院判定由開發(fā)商對業(yè)主產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行賠償。這也是值得國內(nèi)借鑒的。

記者：國內(nèi)對于精裝房驗(yàn)收有哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則？

王曉飛：我們現(xiàn)在執(zhí)行最多的是《北京家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，還有《北京市高級建筑裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（2003年8月5日發(fā)布，10月1日實(shí)施），由住建部標(biāo)準(zhǔn)司發(fā)布。由于這是行業(yè)內(nèi)推薦性標(biāo)準(zhǔn)，而非強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，因此在審判時只能依據(jù)法官的自由裁量權(quán)。這樣就導(dǎo)致很多因?yàn)榫b修交付問題造成的開發(fā)商和業(yè)主之間的訴訟，不能得到妥善的解決?？梢云诖氖牵袊ㄖb飾協(xié)會年內(nèi)有可能要出臺一套強(qiáng)制性規(guī)范。但它還沒有上升到法律層面，依然屬于部門行為規(guī)范，盡管如此，開發(fā)商與業(yè)主之間的責(zé)權(quán)會更加明晰，發(fā)生糾紛的時候就會有依據(jù)。

趙朝杰：作為驗(yàn)房師，我們現(xiàn)在查驗(yàn)的依據(jù)，一是北京市地方標(biāo)準(zhǔn)，還有國家建筑裝飾裝修驗(yàn)收規(guī)范。后者有明確規(guī)定，是強(qiáng)制條文。如第十條對墻面的要求：施工過程中，墻面不允許出現(xiàn)裂縫、起皮、脫落等情況。但是對于觀感質(zhì)量沒有列入強(qiáng)制性條文。

王曉飛：對于不同規(guī)范，適用時可以根據(jù)建筑物的品質(zhì)和性質(zhì)進(jìn)行劃分，能夠盡量減少誤差。一般民用建筑都是根據(jù)北京市地方標(biāo)準(zhǔn)。只有如星級賓館以上、工裝部門或豪宅適用于高級規(guī)范。

維權(quán)認(rèn)準(zhǔn)開發(fā)商“五證兩書三表”

記者：消費(fèi)者在購買精裝房之后該如何維護(hù)自己的權(quán)益？

王曉飛：我認(rèn)為消費(fèi)者維權(quán)是一個合理的范疇。在收房環(huán)節(jié)中，消費(fèi)者應(yīng)要求看開發(fā)商提供“五證兩書三表”?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

“兩書”是指開發(fā)商在與業(yè)主完成交付過程當(dāng)中應(yīng)該提供的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。前者是在建委的備案，后者是針對后面裝修施工當(dāng)中對房屋的基本布局和設(shè)計(jì)所了解的內(nèi)容?！皟蓵币部梢宰鳛樯唐贩亢贤械难a(bǔ)充合同。

“三表”是指住宅面積實(shí)測表、房屋實(shí)測面積表和分戶驗(yàn)收記錄表。

除了檢查開發(fā)商資質(zhì)是否完備，業(yè)主在收精裝房的過程中還有一些檢測點(diǎn)要檢測。如房間成品門、吊頂工程（結(jié)合吊頂工藝查驗(yàn)）、墻面、頂面乳膠漆工程、壁紙裱糊工程、木器制作工程（鞋柜、衣柜等）、墻地磚鋪貼（部分為石材）、木地板安裝、廚房設(shè)備安裝（櫥柜及電器）、衛(wèi)浴設(shè)備安裝及合同附件品牌、規(guī)格核對檢驗(yàn)室內(nèi)空氣環(huán)境是否達(dá)標(biāo)。

業(yè)主對以上檢測點(diǎn)查驗(yàn)之后產(chǎn)生的問題，根據(jù)當(dāng)初的購房合同中約定具體違約內(nèi)容約定解決。當(dāng)然，現(xiàn)在還有一些業(yè)主在看到這些問題后就要求退房。在這里，我們強(qiáng)調(diào)“理性維權(quán)”，否則，就會引發(fā)更多訴訟，導(dǎo)致司法成本的提升，造成社會不穩(wěn)定。

業(yè)主：驗(yàn)房訣竅學(xué)幾招

記者：消費(fèi)者驗(yàn)收精裝房應(yīng)該注意哪些問題？

趙朝杰：精裝房驗(yàn)收涉及到各項(xiàng)工程，如給排水工程、電氣工程；影響到使用方面的如門窗工程、廚房、衛(wèi)生間等工程，此外還有板塊鋪貼、木工制作等十個項(xiàng)目。每個項(xiàng)目都有一些檢測方法。如門窗如何檢測，看有無磕碰劃痕，開啟關(guān)閉是否順暢，觀察門扇四周的門縫是否均勻等。此外，還要求門縫兩端的縫隙最多不能超過三毫米。

下面我著重介紹五個方面的驗(yàn)收方法：

1、給排水工程：檢查廚房、衛(wèi)生間的上下水管道：排水管道排水是否順暢、水龍頭出水量是否正常，上下水管道有無滲漏現(xiàn)象； 淋浴間地面是否有積水。

查驗(yàn)小訣竅：可以把洗菜池、面盆、浴缸、淋浴間地面放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度；對馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進(jìn)行排水試驗(yàn)。 淋浴間地面放水，看排水情況及地面有無積水。

2、電氣工程：檢查配電線路和插座

查驗(yàn)小訣竅：檢查時帶個小臺燈或手機(jī)充電器，試插每個插座，看線路是否正常。還可以打開所有的燈具開關(guān)，看看燈具是否全都亮。帶上一個小排插檢查每個插座是否有電。在配電箱內(nèi)將對應(yīng)開關(guān)拉閘，然后測試相應(yīng)線路是否有電，以及線路是否按照要求分路設(shè)計(jì)施工的。

3、板塊鋪貼（木地板和瓷磚）

木地板：對于室內(nèi)木地板，業(yè)主在收房過程中，首先看色差，標(biāo)準(zhǔn)是不能有明顯的色差。還要看地板之間拼接的縫隙大小。如果縫隙過大，打掃過程中，灰塵就會掉入木地板中，很難清理，粉塵污染還會損害身體健康。

查驗(yàn)小訣竅：就我們查驗(yàn)的商品房來看，木地板常見的問題就是空鼓和冒灰，這都是不按施工工藝進(jìn)行造成的。很多業(yè)主不知道怎么去檢查。其實(shí)最簡單的方法就是在室內(nèi)邊緣部位踩兩腳，看有否灰塵反出來。如果有就要及時處理。

瓷磚：檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位墻磚和地磚的空鼓問題。

查驗(yàn)小訣竅：在收房現(xiàn)場，業(yè)主帶一個小錘或者硬點(diǎn)的部件進(jìn)行敲擊。用小錘敲擊墻地磚，聽聲音是否有空鼓。如果空鼓率超過5%或出現(xiàn)松動，說明墻面瓷磚存在質(zhì)量問題，需要進(jìn)行維修。如靠近頂面處墻磚有大面積空鼓或松動，就要引起重視，避免脫落造成安全事故。

4、木工制品以及油漆工制品

查驗(yàn)小訣竅：仔細(xì)觀察木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴(yán)重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象。

5、隱蔽部位檢查：對一些邊角和較隱蔽的地方做仔細(xì)檢查。

查驗(yàn)小訣竅：注意各房間門后側(cè)壁紙有無開膠、翹邊等情況，窗上檐是否有滴水線或鷹嘴。開關(guān)插座面板與明水、燃?xì)獾拈g距是否過近，裝入柜內(nèi)的燃?xì)獗砉耖T是否按要求預(yù)留與大氣相通的通氣孔。

此外，在驗(yàn)收時，材料等級與合同中裝修材料約定不符是業(yè)主需要注意的陷阱。在簽訂合同時業(yè)主要仔細(xì)看裝修材料約定內(nèi)容，有無明確材料的品牌、廠家、等級等相關(guān)內(nèi)容。

龐永軍：我再補(bǔ)充一條：在房屋主體結(jié)構(gòu)完成之后，也就是在裝修前，業(yè)主也很有必要對房屋質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)。因?yàn)檠b修房有些質(zhì)量問題，不僅僅是在裝修過程中產(chǎn)生的，可能在做完主體，有些問題就已經(jīng)存在了。隨著裝修工程的深入，無法進(jìn)行更改，問題就會越來越多。所以我們提醒購房者：現(xiàn)在有一些是送精裝，先毛坯交房，之后再做精裝修。在這個階段，也就是在毛坯交房時就要仔細(xì)查驗(yàn)。

記者：裝修過程中房屋出現(xiàn)問題找不到責(zé)任人該怎么辦？

王曉飛：其實(shí)在合同中及開發(fā)商銷售中都有一些技巧存在。比如說“送精裝”中“送”的概念是什么？究竟要不要負(fù)質(zhì)量責(zé)任？其實(shí)“羊毛出在羊身上”。如果說在第一次查驗(yàn)的時候有一家第三方出具的驗(yàn)房報(bào)告，很清晰地把問題匯總在文件中、紙面上，包括有拍照、取證，把證據(jù)在第一時間固定，這樣，問題的責(zé)任人就很容易找。

第二就是在裝修質(zhì)量上，開發(fā)商與建筑商之間應(yīng)該有一個裝修的協(xié)議。消費(fèi)者作為終端客戶和使用人，他只要求拿到的是一個無瑕疵的商品。即使出現(xiàn)任何問題，也要按合同辦事。所以，提醒消費(fèi)者在簽訂購房合同包括后面附加的一個裝修合同的時候，要仔細(xì)看清楚上面的責(zé)權(quán)條文，不要陷入合同的陷阱。

其三，在驗(yàn)收房屋當(dāng)中，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)驗(yàn)房。如果自己不具備足夠的工具和經(jīng)驗(yàn)時，建議聘請第三方對房屋進(jìn)行徹底查驗(yàn)。

適合自己的，才是好房子

記者：精裝房與毛坯房選擇哪種更劃算？

王曉飛：從質(zhì)量上講，精裝房隱藏的問題相對比較多；毛坯房相對一目了然，很清楚地看到問題在哪里。從房屋價值上來說，對于都市中生活節(jié)奏很快、有穩(wěn)定的收入、中等年齡、每天疲于工作的人群來說，裝修是很牽扯精力的事情，甚至監(jiān)理、搬磚都有可能自己上手。我認(rèn)為這類人群適合買精裝房。而且要買品牌精裝房。因?yàn)榇笃放频拈_發(fā)商，它的裝修產(chǎn)業(yè)鏈、統(tǒng)一渠道、與品牌供應(yīng)商的合作會相對比較成熟。而對于生活節(jié)奏比較緩慢、收入不是太高，或者是推崇低碳環(huán)保概念的人群，我們建議購買毛坯房。所以說，房子不是越貴越好，只有適合自己的，才是好房子。

鏈接

日本：標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品已成體系

日本的精裝房的空間利用率非常高，非常注重實(shí)用性。此外，日本精裝房的另一特點(diǎn)是住宅產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)造的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。但也是因?yàn)槿毡靖黝愖≌考I(yè)化、社會化生產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)已十分齊全，占標(biāo)準(zhǔn)綜述的80%以上，部分尺寸和功能標(biāo)準(zhǔn)已形成體系，因此質(zhì)量能夠得到保證。

美國：裝修質(zhì)量差，開發(fā)商須賠償

目前國內(nèi)倡導(dǎo)的精裝修房，實(shí)際上早在美國、日本、德國等發(fā)達(dá)國家實(shí)現(xiàn)了，這些國家已沒有“毛坯房”的概念，收房后直接可以“拎包入住”。在裝修質(zhì)量方面，由于標(biāo)準(zhǔn)要求高，法律完備，一旦因房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題而被告上法庭，所面臨的賠償可能令開發(fā)商傾家蕩產(chǎn)。