小郭最近很煩惱，看好的房子因為晚交了幾天意向金，每平方米上漲了300元?！靶瞧谖逯脴I(yè)顧問打電話說，下周一房子可能要上調價格，我沒當真?！毙」峭獾厝?，在青島工作了幾年后，攢了一些積蓄，外加厭倦了四處租房的日子，決心趁房價再降降的時候買房安定下來。可現(xiàn)實卻出乎他的意料。

小郭的遭遇絕非個案。記者了解到，7月的青島商品住宅市場供應量相對以前還是處在一個較高的水平，但是隨著市場回暖，成交量的不斷攀升，市場已經出現(xiàn)供小于求。開發(fā)商無法抑制住賺錢的沖動，不失時機地小幅提高價格便不難理解了。一度下行的房地產價格再度呈現(xiàn)反彈趨勢。

試想，如果開發(fā)商減緩施工速度，捂盤惜售，人為導致市場供需比發(fā)生轉變，引發(fā)新一輪的恐慌性購房，使得房價進入上行通道，那么房地產市場調控成果無疑將付諸東流。

常言說得好：“與其亡羊補牢，不如未雨綢繆”?？梢灶A計，在2012年接下來的幾個月，樓市調控政策將繼續(xù)加碼，以確保房地產市場的穩(wěn)定下行。那么，到底會有哪些調控政策可能出臺?

取消商品房預售制★★

近日，一則將取消預售房制度的市場傳言導致房地產板塊股票暴跌。盡管被證實是以訛傳訛，這一制度不可能被輕易取消。但取消預售制的預期已經深入人心，業(yè)內人士也展開了針鋒相對的討論。

知名經濟學者馬光遠日前撰文表示，住房預售制度對于中國房地產的發(fā)展起到了很大的作用，但其致命的制度殘缺引發(fā)了中國房地產行業(yè)的非理性發(fā)展。中國目前正在利用房地產調控的有利時機，推行制度建設，重構房地產穩(wěn)定、健康發(fā)展的制度體系，而取消預售，是中國房地產回歸健康的制度基石。

無獨有偶，在中國社科院金融研究所研究員易憲容看來，如果是現(xiàn)房交易，房地產開發(fā)商一則要承擔資金之成本，二則要承擔房子囤積風險。在這種情況下，房價大多只能越賣越低，特別是房子銷售市場在競爭激烈的情況下更是如此。

對此，北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，商品房預售許可制度加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。而如果禁止預售，那么開發(fā)商的資金壓力將明顯增加，除少數(shù)國企和大房企外，其他企業(yè)的資金成本將大幅上漲，有50％的房企可能面臨被兼并或者倒閉的風險。樓市將會被少數(shù)國企及大房企而獨占。

另外，取消預售后，購房者只能選擇非常少的現(xiàn)房項目，這些都將使房價不僅不會下調，反而會繼續(xù)明顯上漲。

點評：商品房預售制度的確存在著一定的潛在風險，失信，違約，無息占用購房者預付款，將市場風險轉嫁給消費者等。可是，取消了預售制，消費者就一定安全嗎?筆者認為保障消費者合法權益不受侵犯的關鍵在于法律監(jiān)管，當務之急是健全制度，加強監(jiān)管。

另外，中國正處于城市化進程中，預售制無疑將加速開發(fā)商的開發(fā)力度，有助于保持市場供應量。眾所周知，供需決定價格。筆者認為，在房地產調控已經影響經濟的情況下，政策制定部門不太可能冒險出臺如此激烈的政策。簡單粗暴的政策調整將收獲無法承受之痛。

而著名財經評論員葉檀更是直言，“保留預售制度，房地產價格不會繼續(xù)上漲，若取消預售制度，房地產市場倒有可能崩盤。”一些開發(fā)商趁二季度房價反彈，剛喘過一口氣，身上還有高成本的房地產信托債務與外幣債務，現(xiàn)在取消預售制度，相當于釜底抽薪。葉檀指出，當前要檢討的不是預售制度，而是為什么沒有真正的監(jiān)管機構，站在期房購買者的立場上，維護交易者的利益。

擴大房產稅試點★★★★★

在國務院督查組完成16省(市)房地產調控督查后，對于房地產調控后續(xù)政策出臺的呼聲越來越大。

近日，全國30多個省(自治區(qū)、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，從而為開展非經營性消費房產的存量部分恢復征稅的試點，提供技術儲備。業(yè)內人士普遍認為，決策層已經在為開征房地產稅做好技術準備，房產稅城市的擴容已經箭在弦上。

在不久前舉行的博鰲房地產論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設里，無法規(guī)避的是包含著房產稅改革的組成部分?！皬淖罡邲Q策層重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時擴大房產稅試點范圍?！?/p>

“對存量房開征房產稅，將使購房者在購買房屋時更加謹慎，將對投資、投機型購房者有一定威懾作用?！比珖ど搪?lián)房地產商會會長聶梅生在接受媒體記者采訪時表示，從宏觀角度來看，限購是控制“買”，房產稅是控制“賣”，“買”向“賣”的轉變，增加房屋持有成本，不僅有效控制投資、投機性需求，還能真正使房地產交易更為良性，更加市場化。

雖然房地產稅征稅機制愈見成熟，但在著名財經評論員葉檀看來，房產稅的全面推開仍任重而道遠。

她表示，全面推開房產稅需要解決幾個問題。第一是程序上的問題，第二是重要城市房地產信息聯(lián)網和信息公開的問題，只有這些問題全部解決，理念上也達成共識之后，才會推開房產稅。那時，房產稅也會進入一個存量增收的階段。

點評：房產稅的征收可有效彌補政府因土地出讓收入減少帶來的財力缺口，為地方政府提供穩(wěn)定的地方財源，所以說房產稅的推廣勢在必行。

但心急吃不了熱豆腐，房產稅的全國范圍推廣仍需時間推進。尤其交易環(huán)節(jié)的房屋價值評估體系仍需完善。另外，對存量房的征稅的確有益于控制投資、投機性需求，但普通民眾是否愿意承擔這“天降費用”也值得考量。

不過，值得一提的是，房地產信息聯(lián)網和公開無疑將使得市場交易更加公開化、透明化，有利于市場的健康發(fā)展。

提高二手房交易稅★★★

近日，國務院派出8個督查組摸底全國房地產市場，引發(fā)新一輪樓市調控猜想。按照慣例，“金九銀十”可能會出現(xiàn)房價上漲難以抑制的情況。業(yè)內人士認為，8月很可能成為新政出臺的重要窗口。

新的調控政策可能在強化原有調控措施基礎上，在稅費方面有所突破，上調二手房交易稅費可能率先出臺。

二手房交易稅費的出臺，就是為了遏止“炒房”的風氣，提高炒家的成本。利用高稅費，對投機炒房者起到了驚嚇作用，保障首次置業(yè)的購房需求。

但是，很多賣家卻將高額的二手房交易稅費轉嫁給買家，提高了購房門檻，從而阻塞了二手房的交易流通。很多二手房從業(yè)人士也不失時機地喊出了“建議減免稅費”的呼聲。美其名曰，減輕稅費可以有效盤活二手房市場，保護中低收入者。

點評：唯利是圖是炒房者的本性。賣家將稅費都轉嫁到買家身上的行為不難理解?？扇粢虼司徒档投愘M，無疑將助長“炒房”風氣。

要知道，目前市場上，擁有大量資金的投機者仍在尋找新的出路。二手房稅費的減免無疑將為他們提供資金的出口。屆時受到傷害的只能是普通購房者。而當下，提高二手房交易稅，無疑將徹底打消投機者的“炒房”意愿。

對于二手房市場，當務之急是建立完善二手房價格評估體系，為消費者提供合理的價格指導。同時，二手房交易價格申報評估系統(tǒng)的運行將有助于防范二手房交易中的“陰陽合同”現(xiàn)狀，從而營造依法、公平的稅收環(huán)境，更好的保障購房者的合法利益。

收縮信貸政策★★

業(yè)內人士普遍認為，房地產調控政策影響力最大的并非“限購”，而是“限貸”。

從5月至今，房地產的回暖態(tài)勢已經形成。而這都離不開今年以來的信貸政策變化。繼第二次“降準”后，央行在近三年半首次宣布降息。雖然降準和降息并不是直接針對房地產市場，但不可否認，樓市從中獲益良多。對于開發(fā)商和購房者來說，降息意味著融資成本和購房成本的下降。

市場是最好的試金石。近期，樓市的大面積回暖，房價上漲的速度之快、來勢之猛，令人猝不及防；而地價的回暖更是觸目驚心，北京出讓萬柳地塊時出現(xiàn)的地王，更是引發(fā)了有關方面對本輪調控可能失控的擔憂。

在這樣的市場態(tài)勢下，社科院日前預警房價存在報復性反彈風險，實際上就是在預警房地產金融泡沫或將繼續(xù)吹大。可以說，房地產金融泡沫吹大，將意味著有更多社會資金從其他產業(yè)集聚到樓市，越來越多的實業(yè)資金變身為投機“熱錢”。一旦經濟不景氣造成房地產金融泡沫破裂，銀行信貸將首先面臨大量壞賬損失。與此同時，那些高位買房的人群將會因為房價暴跌……后果不堪設想。

易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，房地產調控已發(fā)生方向性的變化，房貸政策與更宏觀的貨幣政策，是影響短期市場需求的第一要素，限購只能居次。顯然，要防止房地產金融泡沫繼續(xù)膨脹，收縮房地產信貸政策，或許是最為行之有效的辦法之一。

點評：房地產調控已經走在了兩難的岔路口。一方面是房地產泡沫吹大的風險，一方面是國民經濟增速繼續(xù)放緩的壓力。

事實上，在筆者看來，當今的市場交易中，以價換量仍是市場主流。大量剛需入市享受降息的紅利才是市場回暖的主因。只要堅定不移的貫徹房地產調控政策，在“限購”政策的牽制下，市場短期內不會出現(xiàn)“泡沫”被吹大的情況。

另外，CPI的增速大幅度下降，無疑使得市場“降準”的預期更加強烈。倘若推行信貸緊縮政策，無疑將拖累經濟的發(fā)展，引發(fā)一連串的負面效果。綜上所述，筆者認為短期內政府不會出臺信貸緊縮政策。但不排除房地產市場在“金九銀十”的沖擊下，一路走高，量價齊升的情況出現(xiàn)后，政府出臺嚴厲的信貸政策，防止投機性購房需求的抬頭。

落實官員問責制★★★★★

國務院8個督查組赴16省(市)檢查房產調控落實情況，既是出于對房地產金融泡沫繼續(xù)膨脹的擔心，也表明了中央促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。

地方政府對于土地財政的依賴程度到底有多大，想必早已家喻戶曉。正因如此，當GDP破八的時候才會有那么多的專家直言不諱，原因就是國家房地產調控政策的影響。

沒錯，此輪經濟增速下滑的主要因素便是房地產投資的大幅放緩，導致土地財政收入的大幅減少，讓地方政府一下子沒了底氣，巧婦難為無米之炊的地方政府面臨巨大的財政壓力，沒有配套資金投資穩(wěn)增長。

可面對穩(wěn)增長的壓力，地方政府不得已頻頻開始對房地產政策進行微調，小動作不斷，試探中央底線。與此同時，拿出優(yōu)質土地進行拍賣無疑成為了首選。北京、上海、廣州、南京等地“地王”頻出。正所謂面粉漲價，面包價格豈有不漲之理。地王的帶動效應可見一斑。

功夫不負有心人，房地產市場逐步回暖，多地樓市出現(xiàn)了量價齊升的情況，這讓中央政府倍感壓力，擔心數(shù)年的調控成果付諸東流，影響政府的公信力不說，還會影響到經濟發(fā)展的全局。

點評：一直以來，土地市場的回暖，都被認為是市場回暖的風向標。地價反彈所產生的信號直接影響到市場的預期。

針對于地王頻出的現(xiàn)象，中央政府連續(xù)出面?zhèn)鬟f穩(wěn)定房價的喊話顯然不足以讓廣大購房者消除疑慮。上一輪調控成為“空調”，房價暴漲的現(xiàn)實仍歷歷在目，倘若不對地方政府嚴加管控，切實落實官員問責制，由著地方政府做表面文章，大玩數(shù)字游戲，文字游戲，勢必將讓房價暴漲的歷史重演。