上一期，我們通過“病灶二：溢價(jià)空間有限”，對產(chǎn)品開發(fā)中因?yàn)橛鲜袌鲂枨?，為?shí)現(xiàn)跑量、快銷而未能充分考慮到產(chǎn)品本身的市場差異化競爭力，從而造成在既定容積率下，產(chǎn)品物業(yè)組合無法實(shí)現(xiàn)利潤最大化，且存在特點(diǎn)不明顯，造成產(chǎn)品溢價(jià)空間有限的情況結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行了診斷及醫(yī)治。這一期，我們將換一個(gè)角度，在“病灶三”中分析一下前期的產(chǎn)品定位與現(xiàn)行政策間的矛盾對產(chǎn)品銷售帶來的影響及有效的解決辦法。

病灶三：受現(xiàn)階段調(diào)控政策影響，在指標(biāo)限制的情況下，前期產(chǎn)品定位與現(xiàn)行政策產(chǎn)生矛盾，造成了產(chǎn)品滯銷。

針對此病灶，通?？蓮氖袌鎏卣?、客戶及產(chǎn)品設(shè)計(jì)三個(gè)角度來進(jìn)行思考：

【戶型缺陷】

以某住宅項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目市場反映得房率低，戶型不夠正氣，贈(zèng)送面積可利用性差，造成產(chǎn)品滯銷。在現(xiàn)階段政策影響下，大面積戶型因總價(jià)過高導(dǎo)致客戶難以接受，后期將淘汰此類戶型。同時(shí)受規(guī)劃限制因素，后期樓梯結(jié)構(gòu)及總體量均不能更改，對后期戶型設(shè)計(jì)帶來一定影響。

【對癥下藥】

修改戶型

根據(jù)開發(fā)商的需求，現(xiàn)需要通過對前期產(chǎn)品銷售情況的了解與分析，對其產(chǎn)品后期進(jìn)行相應(yīng)的戶型設(shè)計(jì)修改優(yōu)化建議，合理調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，以平衡各產(chǎn)品的銷售率，提高項(xiàng)目整體的銷售成績。

【前提條件】

市場因素：受調(diào)控政策影響，銷售處于低谷，以價(jià)換量，高端產(chǎn)品受挫，自住為主導(dǎo)。

客戶因素：偏好低總價(jià)，景觀偏好參與性、高附加值、房型正氣。

規(guī)劃限制因素：樓體結(jié)構(gòu)及體量不可更改，對于陽臺和飄窗的贈(zèng)送有詳細(xì)嚴(yán)格的規(guī)范條件。

基地條件因素：容積率：1.5；總建面：6.3萬平方米；層數(shù)≤16層；建筑高度≤49.35米。

【修改原則】

●在原有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，不超出原方案單元平面的面寬和進(jìn)深范圍，根據(jù)市場和客戶需求對項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)調(diào)整優(yōu)化。

●根據(jù)市場、客戶以及前期項(xiàng)目的成交情況，最受歡迎的戶型是90平方米的兩房產(chǎn)品，但是在戶型修改時(shí)，目的不是單純增加此類戶型的數(shù)量，而是根據(jù)整體戶型整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

●將戶型修改產(chǎn)生的整體問題集中在1～2個(gè)戶型解決，保證絕大多數(shù)戶型的舒適度和市場接受度。

【戶型修改】

以下內(nèi)容皆以該項(xiàng)目A、B、C三種樓棟的“樓棟模塊”進(jìn)行對比分析。樓棟模塊進(jìn)深統(tǒng)一不超過14.5米，而面寬則根據(jù)不同樓棟及不同的戶型要求有所不同。