必須樹立先自然資源后地產發(fā)展的模式，樹立先培養(yǎng)后贏利的長期發(fā)展理念。而這種理念的樹立，最根本的前提是，不要過于盲目地追求利益最大化。

“我每一個項目的投資都是以‘十年’來算的，做旅游地產，沒有‘熬’的精神不行，沒有文化傳承也做不了，否則旅游地產就做成普通的房地產了。然而，現在是個企業(yè)就要做旅游地產，把旅游地產做成傳統的住宅地產，就是把這個細分行業(yè)毀了?！痹诔鱿赵诒本┡e行的“2012（第十一屆）中國企業(yè)領袖年會”上，面對旅游地產市場的火熱，中坤投資集團有限公司董事長黃怒波發(fā)出了這樣一番感慨。

這既是一個深耕行業(yè)多年、對行業(yè)抱有責任的人士的惋惜之情，也是對行業(yè)發(fā)展的警示之言。

自旅游業(yè)被國家定位為“支柱性產業(yè)”之后，被嚴厲調控形勢所迫的房地產企業(yè)似乎一夜之間發(fā)現了新大陸，紛紛將觸角伸向了那些自然風景美好之處，做起了旅游地產。并將房地產行業(yè)發(fā)展“黃金十年”的以住宅銷售為主的發(fā)展模式、圈地模式原封不動地搬到了旅游地產領域。

其實，旅游地產與住宅地產差異很大。首先，長期以來，住宅地產一直被看做房地產的支撐產業(yè)，住宅地產以外的區(qū)域被籠統地劃入商業(yè)地產。但商業(yè)地產是多元化的，它以地產為載體，以產業(yè)為依托，不同的產業(yè)下形成了不同的地產模式，如工業(yè)地產、旅游地產、商業(yè)地產、養(yǎng)生地產等。在眾多地產項目中，旅游地產無疑將在未來扮演重要角色，因為旅游是未來生活之所需。此外，住宅地產開發(fā)完畢便基本獲利了結，而旅游地產作為持有型地產，建筑物興建完畢才開始面對真正運營風險的開端，在運營過程總有風險、有成本、有許多不可測的變數。

旅游地產必須清楚地思考，并不是因為你有什么樣的山水資源你就可以作旅游地產，而是必須思考到，現在在同樣一個區(qū)段里面有非常多的旅游地產競爭，你如何在差異化方面找準市場定位，市場定位走的是一個間隙化的路線，不是市場區(qū)隔的問題，而是非常窄的間隙里面你尋找出自己的生存發(fā)展的契機。

慣用營銷手法的一些房地產企業(yè)通過借助一片海、一座名山，很容易就推出旅游項目。然而，這些旅游項目最后往往被演繹成了房地產項目，或被改造成了商業(yè)區(qū)，繁華落盡，唯見“地產”無數。這樣的發(fā)展模式并不可持續(xù)，以地產開發(fā)、圈地為主要目地的發(fā)展模式，不僅蠶食著自然資源，也會影響企業(yè)甚至項目所依附的旅游資源的發(fā)展。

前段時間，有報道反映的就是這樣一個事實。2011年，珠海分布于生態(tài)非適宜區(qū)內的旅游用地面積是1988年的79.2倍，旅游建設用地面積增加更為明顯，23年增加了106，72倍；旅游用地的變化對珠海生態(tài)環(huán)境的總體影響是負面的，生態(tài)用地進一步被蠶食。如果這樣的蠶食繼續(xù)，達到環(huán)境承受的臨界點，將會出現難以挽回的損失，需要幾十年甚至上百年的修復?；蛘?，這樣的隱患現在已經出現。

對于旅游地產的盲目發(fā)展、“圈地式發(fā)展”，國家相關部門也曾三番四次站出來放話，“禁止以旅游的名義搞地產”、“禁止以旅游的名義圈地”，但這些行為卻并沒有隨著這些行政指令的到來而消失。

政令難以生效，既有相關政策執(zhí)行不到位的問題，也有地方政府部門對土地財政依賴下的“保護”因素的存在。

回到黃怒波所提到的，旅游地產其實并不僅僅是地產，還有旅游和文化，國外好的旅游景區(qū)之所以長時間地吸引人們去游玩、度假，一個根本的因素就在于其自身所具有的自然資源，一點一滴的文化累積，而非短暫的地產輝煌。

其實政府、企業(yè)應該意識到，珍視旅游資源并以旅游資源為主的旅游項目，才有可能成為最成功的旅游項目。當下中國的旅游行業(yè)正處在快速發(fā)展階段，政府部門、投資者、經營者都應處理好自然資源、文化與地產之間的關系，在這種關系中應更多地關注前者，而不應過多地關注利益與收益，要有“熬”的精神。

在這個層面上，必須樹立先自然資源后地產發(fā)展的模式，樹立先培養(yǎng)后贏利的長期發(fā)展理念。而這種理念的樹立，最根本的前提是，不要過于盲目地追求利益最大化。