摘 要：產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型旅游地產(chǎn)，其法律關(guān)系復(fù)雜，在海南發(fā)展的過(guò)程中，出現(xiàn)了五種類型。產(chǎn)權(quán)式酒店在海南快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出一些問(wèn)題，為促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，提出了一些促進(jìn)相關(guān)制度構(gòu)建的建議，包括完善建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法，健全信息透明制度，建立強(qiáng)制擔(dān)保制度等。關(guān)鍵詞：海南產(chǎn)權(quán)酒店；建筑物區(qū)分所有權(quán)；信息不對(duì)稱；強(qiáng)制擔(dān)保中圖分類號(hào)：D913

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1002-2589（2012）12-0090-02從第一家產(chǎn)權(quán)式酒店在海南誕生到現(xiàn)在已經(jīng)十幾年了，至今，其發(fā)展仍然很迅速。2010年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提到“要加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理”。正因如此，海南的產(chǎn)權(quán)式酒店迎來(lái)了發(fā)展的高峰。但是，在其高速發(fā)展的同時(shí)也暴露出了一些問(wèn)題。筆者擬從海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的現(xiàn)狀分析相關(guān)法律制度的構(gòu)建。一、海南產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展概況（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的內(nèi)涵產(chǎn)權(quán)式酒店是由“時(shí)權(quán)酒店”演變而來(lái)的國(guó)內(nèi)新型旅游地產(chǎn)。它是指開發(fā)商將酒店的客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位出售給投資者，投資者再將客房交由開發(fā)商或酒店管理公司以酒店的名義經(jīng)營(yíng)的酒店。投資者除可以取得分紅外，還能獲得一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店的不同特點(diǎn)，可分為時(shí)權(quán)酒店、退休型住宅、投資型酒店、公司自用型酒店四類，海南的產(chǎn)權(quán)式酒店基本都屬于投資型酒店。（二）產(chǎn)權(quán)式酒店在海南的發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店是在20世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)低迷時(shí)期，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，研究了國(guó)外分時(shí)度假制度之后，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)模式推出來(lái)的新型旅游地產(chǎn)?！澳虾髡f(shuō)溫泉療養(yǎng)度假中心”是海南第一家產(chǎn)權(quán)式酒店[1]。海南產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)過(guò)十幾年發(fā)展后，可以分為以下五類:第一類規(guī)模較小，無(wú)連鎖機(jī)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)式客房?jī)H占酒店客房的二分之一以下。由酒店管理方與業(yè)主參與酒店的管理和運(yùn)營(yíng)。第二類中產(chǎn)權(quán)式酒店屬于酒店和住宅的整體開發(fā)項(xiàng)目之一，規(guī)模小于住宅規(guī)模，管理和運(yùn)營(yíng)模式同第一類。第三類酒店經(jīng)營(yíng)成熟，規(guī)模大，管理方和業(yè)主都比較穩(wěn)定，有些酒店還參與了全球分時(shí)度假系統(tǒng)。第四類屬開發(fā)商與管理方為同一集團(tuán)的連鎖型酒店，該集團(tuán)的業(yè)務(wù)以酒店開發(fā)和酒店管理為主，由自有的酒店管理方進(jìn)行管理，業(yè)主可在所有連鎖酒店入住。第五類屬于由產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖機(jī)構(gòu)共同管理、收益、分配及業(yè)主入住的連鎖型產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店管理方只負(fù)責(zé)酒店的日常運(yùn)營(yíng)，不參與業(yè)主管理及收益分配。為促進(jìn)國(guó)際旅游島發(fā)展，?？谑凶〗ň忠呀?jīng)擬出臺(tái)《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店及酒店公寓管理辦法》以加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。二、產(chǎn)權(quán)式酒店中的法律關(guān)系（一）酒店開發(fā)商與業(yè)主買賣合同法律關(guān)系。投資者與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，買方即負(fù)有付款的義務(wù)、賣方即負(fù)有交付合同約定的房產(chǎn)的義務(wù)，雙方形成買賣合同關(guān)系。（二）酒店投資者之間建筑物區(qū)分所有關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店的客房業(yè)主，不僅享有其客房的專有權(quán)、享有酒店共有部分的共有權(quán)，而且享有對(duì)共有部分的共同管理權(quán)。因此，投資者之間形成了建筑物區(qū)分所有的關(guān)系。（三）酒店投資者與酒店管理者之間委托經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者將其委托給專門的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，酒店管理公司以酒店的名義經(jīng)營(yíng)管理，向投資者收取一定的報(bào)酬，投資者享有一定期限的免費(fèi)入住權(quán)[2]。房屋租賃法律關(guān)系。投資者在取得酒店單間的產(chǎn)權(quán)后，將其出租給專門的酒店管理公司。酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理所得的收入歸酒店管理公司所有，投資者只是獲得租金以及一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。三、海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展過(guò)程中暴露出的主要問(wèn)題海南的產(chǎn)權(quán)式酒店在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中，已有部分吸收了連鎖經(jīng)營(yíng)、分時(shí)度假等優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展情況良好，投資情況穩(wěn)定。但是，從總體上來(lái)說(shuō)，海南的產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展不成熟，個(gè)別酒店的短期投資現(xiàn)象嚴(yán)重，在發(fā)展過(guò)程中暴露出以下問(wèn)題：（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定不明確我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并未明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。傳統(tǒng)意義上，住宅是建筑物區(qū)分所有的客體，如德國(guó)和奧地利便稱之為住宅所有權(quán)[3]。由于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者范圍廣，因此監(jiān)督和維權(quán)都十分困難。為保護(hù)投資者的利益，在實(shí)踐中，已經(jīng)將建筑物區(qū)分所有權(quán)引入產(chǎn)權(quán)式酒店中。但是，由于《物權(quán)法》對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店是否適用建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定不明確，對(duì)專有和共有部分的區(qū)分不明確，引發(fā)了海南產(chǎn)權(quán)式酒店的一系列糾紛，如三亞天澤海韻案[4]。（二）信息不對(duì)稱不同的酒店采用了每年給業(yè)主不等的年固定租金回報(bào)率的制度設(shè)計(jì)。但是，由于酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)屬于商業(yè)機(jī)密，企業(yè)要披露什么信息，是始終困擾酒店經(jīng)營(yíng)者的問(wèn)題。但不管如何，在利益分配和產(chǎn)品質(zhì)量等信息問(wèn)題上，投資者始終處于劣勢(shì)地位。因此，其利益容易受到侵害。（三）投資者權(quán)益得不到保障在海南產(chǎn)權(quán)式酒店的第一、二種類型中，先由第一個(gè)酒店管理方與開發(fā)商暫簽合同，合同履行完畢后，由各位業(yè)主一起決議由哪家酒店管理公司來(lái)繼續(xù)管理，此時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)退出。根據(jù)我國(guó)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。由此可能產(chǎn)生的后果是，開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了經(jīng)營(yíng)管理者后，如不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資回報(bào)收益，特別是在合同約定盈利期限后，開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理者都不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，最終風(fēng)險(xiǎn)回到業(yè)主身上。而在海南的產(chǎn)權(quán)式酒店中，第一類與第二類最為普遍。四、促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的相關(guān)制度構(gòu)建（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法完善《物權(quán)法》第73條規(guī)定了道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的歸屬，但對(duì)于專有和共有部分的區(qū)分并未明確規(guī)定。產(chǎn)權(quán)式酒店的構(gòu)成，包括客房和電梯、走廊、大堂、餐廳、廚房、會(huì)議廳、娛樂(lè)設(shè)施、健身房、中央空調(diào)等，這些附屬設(shè)施的所有權(quán)歸屬至關(guān)重要。在三亞天澤海韻案中，大堂、美容院、會(huì)議室等的所有權(quán)歸屬就成為了該案的焦點(diǎn)。一般認(rèn)為，“構(gòu)造的獨(dú)立性”和“利用的獨(dú)立性”是專有部分的確定標(biāo)準(zhǔn)[5]。“構(gòu)造的連接性”，“使用的共用性”，“法律上的共有性”以及“當(dāng)事人的約定性”是共有部分的確定標(biāo)準(zhǔn)。按照上述標(biāo)準(zhǔn)，我們可以將產(chǎn)權(quán)式酒店的設(shè)施分為兩類，一類具有“構(gòu)造的連接性”和“使用的共用性”，另一類則具有“相對(duì)獨(dú)立性”。筆者認(rèn)為走廊、大廳等具有“構(gòu)造的連接性”和“使用的共用性”，屬共有部分，而餐廳、健身房等具有相對(duì)獨(dú)立性，法律上也沒(méi)有明確將其確定為共有部分，但是這部分設(shè)施，仍然可以采取約定共有。鑒于此，筆者認(rèn)為物權(quán)法解釋出臺(tái)時(shí)，應(yīng)明確建筑物區(qū)分所有權(quán)適用于產(chǎn)權(quán)酒店，同時(shí)要細(xì)化產(chǎn)權(quán)酒店中共有部分的范圍。（二）健全信息透明制度由于信息的不對(duì)稱，阻礙了市場(chǎng)的公平交易，降低了資源配置效率。這是目前造成海南產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的一個(gè)重要原因。緩解信息不對(duì)稱的途徑從宏觀來(lái)說(shuō)有兩種：一是利用市場(chǎng)機(jī)制加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店交易雙方之間的信息溝通；二是利用政府公共權(quán)力整治產(chǎn)權(quán)式酒店的虛假?gòu)V告，強(qiáng)制開發(fā)商落實(shí)產(chǎn)品擔(dān)保承諾，強(qiáng)制酒店經(jīng)營(yíng)者提供真實(shí)、全面的信息等[6]284。從微觀來(lái)說(shuō)，首先，可以通過(guò)法律法規(guī)明確規(guī)定哪些信息必須向投資者公開，強(qiáng)制開發(fā)商和酒店管理者必須公開，然后在此基礎(chǔ)上通過(guò)建立失信懲罰機(jī)制來(lái)保障投資者的權(quán)益。其次，在產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也可設(shè)計(jì)一種制度來(lái)監(jiān)督企業(yè)的后合同行為，如委托——代理行為。（三）建立強(qiáng)制擔(dān)保制度對(duì)于分時(shí)度假，國(guó)外的做法是強(qiáng)制開發(fā)商在酒店銷售之前，將其使用權(quán)交付給信托公司，由信托公司代表投資者對(duì)分時(shí)度假房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行監(jiān)管。目前，我國(guó)經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假的公司已經(jīng)在嘗試多種方法，如通過(guò)保險(xiǎn)公司設(shè)立新險(xiǎn)種對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品銷售承保、由國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)銷售產(chǎn)品的款項(xiàng)進(jìn)行金融監(jiān)管。長(zhǎng)安保證擔(dān)保公司在現(xiàn)有的法律體系下，通過(guò)摸索，找到了一條合適的分時(shí)度假擔(dān)保之路[6]291。借鑒上述模式，筆者認(rèn)為在海南產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)銷售過(guò)程中，可強(qiáng)制開發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益進(jìn)行擔(dān)保。所謂投資收益強(qiáng)制擔(dān)保，即通過(guò)立法強(qiáng)制開發(fā)商必須為投資者的投資收益承擔(dān)一定比例或一定年限的擔(dān)保責(zé)任，這一責(zé)任是無(wú)限連帶責(zé)任，開發(fā)商必須以其全部資產(chǎn)對(duì)這一比例范圍內(nèi)的收益承擔(dān)責(zé)任。至于這一比例，應(yīng)由海南省的主管部門通過(guò)研究分析本地酒店服務(wù)市場(chǎng)后確定。而在強(qiáng)制擔(dān)保的基礎(chǔ)上，開發(fā)商可以自愿承諾比強(qiáng)制擔(dān)保的比例更高，年限更長(zhǎng)的擔(dān)保責(zé)任以吸引消費(fèi)者投資，從而更能保護(hù)投資者的利益。結(jié)語(yǔ)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，旅游度假已日益成為人們的消費(fèi)熱點(diǎn)。而產(chǎn)權(quán)式酒店憑借海南獨(dú)特的地理環(huán)境和國(guó)家政策的扶持，具有廣闊的發(fā)展前景和市場(chǎng)需求。如何避免產(chǎn)業(yè)內(nèi)投機(jī)取巧，形成該產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，是國(guó)際旅游島建立過(guò)程中需要迫切解決的問(wèn)題。而現(xiàn)目前針對(duì)海南產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，完善建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法，健全信息透明制度，建立強(qiáng)制擔(dān)保制度等能有效地減少糾紛，促進(jìn)海南旅游經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)規(guī)范在我國(guó)還相當(dāng)不完善，筆者相信，隨著實(shí)踐的深入，產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)在海南以及全國(guó)各地更快很好地發(fā)展起來(lái)，成為促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種重要形式。參考文獻(xiàn)：[1]陳林，陳延理.三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀分析與對(duì)策——以愛(ài)琴海為例[J].神州商貿(mào)，2011：88-89.[2]魏莉.促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展[J].商業(yè)時(shí)代，2005，（12）：73-74.[3]殷建強(qiáng)，李海峰.售后返租，餡餅還是陷阱[J].中國(guó)社會(huì)導(dǎo)刊，2005，（2）：378-380.[4]三亞首家產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主欲換“大掌柜”[N].海南日?qǐng)?bào)，2010 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