【摘 要】公共租賃房在國(guó)內(nèi)屬于新興的保障性住房模式，建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行探索和逐步實(shí)施。本文圍繞著重慶市公共租賃房的建設(shè)現(xiàn)狀，研究了重慶公共租賃住房保障體系的發(fā)展?fàn)顩r、主要特點(diǎn)，分析了重慶公共租賃住房運(yùn)行模式建設(shè)中面臨的主要問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出重慶公共租賃房運(yùn)行模式建設(shè)的對(duì)策思路。

【關(guān)鍵詞】重慶；公共租賃住房；模式

2010年初，重慶決定在全國(guó)率先開(kāi)展公共租賃房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公租房）建設(shè)，計(jì)劃在3年內(nèi)修建4000萬(wàn)平方米。重慶市主城區(qū)共規(guī)劃建設(shè)21個(gè)類(lèi)似民心佳園這樣的小區(qū)，可容納人口240余萬(wàn)。經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，重慶市公租房建設(shè)取得了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。2012年2月22日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陳大衛(wèi)致函重慶市政府，充分肯定了重慶市近年來(lái)在城鄉(xiāng)建設(shè)工作中取得的矚目成績(jī)，并代表住建部部長(zhǎng)姜偉新向市政府表示贊許，其中提到，公租房建設(shè)領(lǐng)跑全國(guó)，得到了黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人充分肯定。

一、重慶公租房建設(shè)現(xiàn)狀

1．創(chuàng)新城市住房供應(yīng)模式。重慶市委、市政府提出了“市場(chǎng)加保障”的雙軌制城市住房供應(yīng)模式，即30％～40％的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶(hù)區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

2．積極建設(shè)使“居者有其屋”。自2010年以來(lái)，重慶在全國(guó)率先大規(guī)模建設(shè)公租房，力爭(zhēng)3年建設(shè)4000萬(wàn)平方米、覆蓋200多萬(wàn)城市住房困難群體。2012年4月6日，重慶市舉行了公租房第5次搖號(hào)配租儀式，儀式上，31463戶(hù)申請(qǐng)并通過(guò)審核者參加此次搖號(hào)，最后成功配租公租房21789套。至此，全市公租房分配量已達(dá)13萬(wàn)余套，直接惠及民眾約35萬(wàn)人。同時(shí)，公租房與原有的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房和棚戶(hù)區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓5種保障方式，形成“1+5”保障性住房體系，達(dá)到城市保障性住房的“全覆蓋”。

二、重慶公租房運(yùn)行模式的特點(diǎn)

1．實(shí)現(xiàn)了真正的住房雙軌制。在以往的住房保障體系中，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的在全國(guó)住房的比重不超過(guò)5％。而重慶公租房的建設(shè)目標(biāo)為30％～40％。這一住房保障比例的實(shí)現(xiàn)，使得保障房不只覆蓋到少數(shù)特困民眾，而是將范圍擴(kuò)大到“夾心層”。這些人即得不到原保障性住房的覆蓋，短期內(nèi)又買(mǎi)不起商品房。從而能從根本上解決中低收入人群面臨的住房問(wèn)題。公租房在滿(mǎn)5年后，可以有條件的轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房，并且申請(qǐng)人可以購(gòu)買(mǎi)有限產(chǎn)權(quán)的期滿(mǎn)公租房。

2．寬進(jìn)嚴(yán)出的管理模式。重慶市市政府以公租房建設(shè)作為切入點(diǎn)，放寬準(zhǔn)入機(jī)制，明確將公租房保障對(duì)象界定為三類(lèi)人：一是本市無(wú)住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭。二是大中專(zhuān)及職校畢業(yè)后新就業(yè)的無(wú)住房人員，他們有住房需要，但暫時(shí)還沒(méi)能力買(mǎi)商品房。三是進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員。這三類(lèi)對(duì)象特征明確，不易渾水摸魚(yú)，實(shí)際操作簡(jiǎn)單，體現(xiàn)出重慶市公租房“寬進(jìn)”的一面。同時(shí)，重慶采取了“嚴(yán)出”機(jī)制。如定期資格審查；對(duì)超出收入保障標(biāo)準(zhǔn)的承租人，相關(guān)部門(mén)會(huì)提供優(yōu)惠條件其主動(dòng)退出，使住房保障體系能夠?qū)崿F(xiàn)滾動(dòng)運(yùn)作；規(guī)定公租房不得進(jìn)入二手商品房市場(chǎng)交易，購(gòu)買(mǎi)人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)；對(duì)于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6個(gè)月以上，以及違反租賃合同的，承租人或購(gòu)買(mǎi)人所占有的公租房都將被強(qiáng)制收回，其行為將記入個(gè)人信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)公租房。

3．特有的資金籌措模式。重慶市構(gòu)建了政府先導(dǎo)、社會(huì)補(bǔ)充的投融資格局。據(jù)測(cè)算，3年建4000萬(wàn)平方米公租房，約需現(xiàn)金投入1100多億元。重慶按財(cái)政投入和融資貸款3:7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金?！?”是指財(cái)政投入約300億元，包括中央專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助、本級(jí)財(cái)政支出、土地劃撥、稅費(fèi)減免等補(bǔ)助方式。“3”是除財(cái)政投入外的800億元融資貸款，通過(guò)社會(huì)渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社?；鹳J款等融資籌集。從實(shí)際操作看，自2010年以來(lái)，重慶市已累計(jì)到位公租房建設(shè)資金394.5億元，其中中央補(bǔ)助和市級(jí)財(cái)政資金231億元，通過(guò)銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等籌集163.5億元。

4．較低的建設(shè)成本，較高的建設(shè)質(zhì)量。重慶建設(shè)公租房用地不收土地出讓金，客觀上降低了公租房建設(shè)成本。同時(shí)，為了保障公租房建設(shè)質(zhì)量，重慶市出臺(tái)了《公共租賃住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《關(guān)于試點(diǎn)開(kāi)展公租房工程建筑材料備案管理的通知》、有關(guān)成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程和成品住宅裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范等，為公租房建筑材料、公租房的裝修設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及驗(yàn)收、配套設(shè)施等提供了系統(tǒng)的技術(shù)支撐，對(duì)確保公租房項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)效率，提升居住品質(zhì)起到重要作用。

5．公平公正的公租房分配制度。為確保公租房“陽(yáng)光分配”，重慶創(chuàng)新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務(wù)等多部門(mén)共享的信息平臺(tái)，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)公租房房源信息，形成部門(mén)聯(lián)動(dòng)，提高審核準(zhǔn)確度和效率。同時(shí)，通過(guò)“對(duì)外公示＋社會(huì)監(jiān)督”的辦法，將公租房置于政府管理和民眾監(jiān)督之下。2011年，重慶市對(duì)已竣工驗(yàn)收的公租房組織了四次公開(kāi)搖號(hào)配租，保障家庭達(dá)到8.2萬(wàn)戶(hù)，其中，主城戶(hù)籍住房困難家庭占40.1％，大中專(zhuān)及職校畢業(yè)新就業(yè)人員和外地來(lái)主城工作人員占24.3％，本市進(jìn)城務(wù)工人員占35.6％。

三、重慶市公租房運(yùn)行模式的不足

1．法律法規(guī)不完善。盡管重慶市一直在探索公租房的管理制度，也出臺(tái)了一系列管理辦法，如《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》等，但是公租房的資格審核和后續(xù)管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，僅從全國(guó)來(lái)看，尚缺乏全國(guó)性的法規(guī)，而地方出臺(tái)的相關(guān)管理辦法也存在著許多需要改進(jìn)的地方。例如，公租房的規(guī)范化申請(qǐng)制度尚未形成，申請(qǐng)者條件、申請(qǐng)具體流程以及申請(qǐng)者優(yōu)先與輪候等問(wèn)題亟待進(jìn)一步完善健全；雖然按規(guī)定公租房只能用于承租人自主，不得出租轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但是目前缺乏合理有效的租賃管理制度和相應(yīng)的懲戒措施。

2．管理機(jī)制不完善。公租房是重慶市政府自己投資、自己建設(shè)、自己籌集房源，同時(shí)擁有產(chǎn)權(quán)與監(jiān)管權(quán)，無(wú)疑是監(jiān)管一家，如何做好公租房的后期運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題是公租房建設(shè)中重要的一環(huán)。例如，由于公租房的申請(qǐng)不受戶(hù)籍限制，承租人流動(dòng)性偏大，將會(huì)帶來(lái)租金催收難度，大量的公租房也會(huì)造成后期的管理、維修和維護(hù)成本增加。再如，雖然重慶市出臺(tái)了一系列的管理辦法對(duì)違規(guī)行為作出了詳細(xì)描述并且明確了懲罰措施，但真正落實(shí)還缺乏保障，私自轉(zhuǎn)租、另作他用、開(kāi)具假證明等等這些因素將使得公租房在運(yùn)營(yíng)階段的監(jiān)管難度增大。

3．融資渠道過(guò)窄。目前，由于重慶政府土地、資金等都落到實(shí)處，公租房建設(shè)有條不紊，公租房效應(yīng)開(kāi)始凸顯，社會(huì)資金對(duì)公租房項(xiàng)目開(kāi)始關(guān)注。按照重慶市政府的設(shè)計(jì)，重慶市將通過(guò)中央政府專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助、市級(jí)財(cái)政補(bǔ)助、土地出讓收入以等投入公租房建設(shè)，占建設(shè)資金的30％，剩余70％則通過(guò)融資解決，即主要為財(cái)政撥款及銀行貸款。但事實(shí)上，商業(yè)銀行因貸款規(guī)模控制、放款數(shù)量有限且利率上升，非銀行機(jī)構(gòu)融資尚處方案設(shè)計(jì)談判階段，資金的缺口仍然很大，對(duì)于大規(guī)模的公租房建設(shè)來(lái)說(shuō)，融資方式還是顯得過(guò)于單一。

4．公租房的保障方式單一。發(fā)達(dá)國(guó)家租賃性公租房保障方式主要有兩種，一是實(shí)物配租；二是貨幣補(bǔ)貼。重慶市公租房保障方式是實(shí)物配租，這種方式會(huì)造成公租房申請(qǐng)人的輪候期，也不能適應(yīng)市場(chǎng)變化，與貨幣補(bǔ)貼比較退出機(jī)制的操作性較差。同時(shí)，從《指導(dǎo)意見(jiàn)》中可以看出，城市中亟待改善住房條件的家庭和個(gè)人幾乎都納入了公租房的供應(yīng)范圍，政府是否有能力解決是一個(gè)問(wèn)題。

5．重慶模式難以避免“老公房”困境?！袄瞎俊钡母丛谟诋a(chǎn)權(quán)人缺位，沒(méi)有人對(duì)房屋本身負(fù)責(zé)，從而造成房屋使用效率低下。由于產(chǎn)權(quán)人不直接管理房屋，也無(wú)權(quán)干涉租金，租金確定無(wú)法及時(shí)把成本因素體現(xiàn)出來(lái)，往往容易使房屋出現(xiàn)維修滯后的問(wèn)題。由于租金收入無(wú)法滿(mǎn)足融資成本的變動(dòng)需要，必須有財(cái)政進(jìn)行擔(dān)保與“托底”。

四、重慶公租房運(yùn)行模式建設(shè)的對(duì)策建議

1．法律保障。重慶市在公租房的建設(shè)過(guò)程中，出臺(tái)了一系列的管理辦法，對(duì)公租房供應(yīng)機(jī)制、申報(bào)機(jī)制、審核機(jī)制、退出機(jī)制、補(bǔ)貼機(jī)制和循環(huán)機(jī)制進(jìn)行了約定，但是在立法上，存在與國(guó)家《指導(dǎo)意見(jiàn)》不符之處、程序性規(guī)范不完善，糾紛解決機(jī)制尚未提及等現(xiàn)象，因此，應(yīng)加強(qiáng)完善立法，保障公租房分配的公平公正公開(kāi)，對(duì)于政府相關(guān)部門(mén)的不作為或作為不當(dāng)，應(yīng)具體規(guī)定行政責(zé)任，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，相關(guān)工作人員和主要負(fù)責(zé)人要追究連帶責(zé)任。對(duì)于申請(qǐng)者騙取公租房的行為，要分情節(jié)訂立行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任，確保公租房法律制度的嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)于住戶(hù)不繳納房租、不按時(shí)退房，應(yīng)該就其個(gè)人信用系統(tǒng)、強(qiáng)制清退做出說(shuō)明等，避免重蹈經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房覆轍。

2．制度保障。（1）完善個(gè)人信用制度。要實(shí)現(xiàn)公共租賃住房公平有序地“活水長(zhǎng)流”，重慶市就需要建立和完善個(gè)人信用制度和收入申報(bào)制度，并在此基礎(chǔ)上建立起一個(gè)公開(kāi)透明的居民住房和財(cái)產(chǎn)審查機(jī)制。此外，應(yīng)加快建立跨部門(mén)跨地區(qū)的信息共享平臺(tái)，將公租房的管理和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房對(duì)接，逐步建立一個(gè)全方位立體式的保障性住房體系。（2）建立輪候優(yōu)先制度。由于重慶市公租房保障方式是實(shí)物配租，且打破了戶(hù)籍限制，涵蓋了大多數(shù)需要改善住房的人群。但不同的人群對(duì)租賃住房的需求和租金的支付能力有所不同。因此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立符合實(shí)際的輪候制度，針對(duì)不同人人群需求建立各自的申請(qǐng)輪候制度，并進(jìn)行統(tǒng)一登記，分配管理。（3）資金保障。重慶按財(cái)政投入和融資貸款3：7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金解決公租房建設(shè)資金問(wèn)題，但其商業(yè)用房的出售、公租房出售都存在極大的變數(shù)和時(shí)間的推遲，銀行融資和企業(yè)融資也需要讓投資方有利可圖才可行。面對(duì)著龐大的資金需求，重慶市政府迫切需要經(jīng)過(guò)制度創(chuàng)新，擴(kuò)展公共租賃住房的投融資渠道。如建立房地產(chǎn)投資信托基金制度、鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入、發(fā)行企業(yè)債券、利用住房公積金增值收益等。

五、結(jié)語(yǔ)

公共租賃房保障體系的建設(shè)對(duì)于重慶市是一個(gè)新生事物，在建設(shè)方式、保障對(duì)象、配租、定價(jià)、退出、出售等環(huán)節(jié)還處在探索階段，其間的問(wèn)題也只能在建設(shè)過(guò)程中才能逐漸顯現(xiàn)，才能通過(guò)進(jìn)一步的探討加以解決。只要政府堅(jiān)定信心，真正體現(xiàn)“為人民服務(wù)”的執(zhí)政理念，“居者有其屋”的夢(mèng)想一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。

參 考 文 獻(xiàn)

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[3]周旭東，翁季．從住房制度改革來(lái)看“廉租房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”和“公租房”三者之間的協(xié)調(diào)關(guān)系——以重慶地區(qū)為例[J]．安徽建筑．2011（2）

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