【摘 要】投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其確認(rèn)和計(jì)量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對(duì)非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值。該準(zhǔn)則的頒布實(shí)現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌，然而在實(shí)際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量的相關(guān)技術(shù)難題。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)計(jì)量；公允價(jià)值；財(cái)務(wù)影響

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并單獨(dú)以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)的目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露，提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。

一、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的必要性

在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)確認(rèn)為損益。所謂公允價(jià)值，是在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。所謂“熟悉情況”是指自愿的購(gòu)買者和自愿的銷售者雙方都對(duì)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實(shí)際和潛在的用途，以及資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況適度熟悉。\"自愿的當(dāng)事人\"包括了自愿的購(gòu)買者和自愿的銷售者。自愿銷售者愿意根據(jù)市場(chǎng)條件，以所能取得的最好價(jià)格出售其投資性房地產(chǎn)。而\"公平交易\"是指在不存在特別或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間進(jìn)行的交易。這種關(guān)系可使交易價(jià)格不具有市場(chǎng)狀況的特征。這一交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方獨(dú)立地發(fā)生行為。 此外，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)該反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況。之所以強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表日，原因在于公允價(jià)值是指定日期的特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。由于市場(chǎng)狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)上估計(jì)的公允價(jià)值的報(bào)告金額就可能不正確或不恰當(dāng)。另外，實(shí)際上，公允價(jià)值的定義還假設(shè)了銷售合同的交換和完成是同步的，沒有任何價(jià)格上的變化。如果交換和完成不是同步的，則熟悉情況的、自愿的當(dāng)事人之間的公平交易中就很可能出現(xiàn)價(jià)格的變化。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的適用條件

公允價(jià)值計(jì)量的崛起，使歷史成本計(jì)量受到越來(lái)越多的挑戰(zhàn)，但公允價(jià)值在實(shí)際中的應(yīng)用卻受到可靠性的制約。就我國(guó)目前的情況來(lái)看，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而目前投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，未完全采用公允價(jià)值模式，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但由于公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中容易被利用為利潤(rùn)操縱的工具，投資性房產(chǎn)準(zhǔn)則考慮到可操作性等方面的原因，借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確定公允價(jià)值的方法，列示了可供選擇的方法。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響

（1）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力。緩解資金緊張的局面房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來(lái)，國(guó)家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺(tái)為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無(wú)疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。（2）在不造成過大利潤(rùn)波動(dòng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)。根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。以目前全國(guó)房地產(chǎn)普遍持續(xù)升值的情況看，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業(yè)貢獻(xiàn)一定的利潤(rùn)增長(zhǎng)。對(duì)擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度可能更大。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)的利潤(rùn)水平也將因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)，但企業(yè)無(wú)需對(duì)這部分利潤(rùn)波動(dòng)過分擔(dān)憂。（3）公允價(jià)值變動(dòng)不會(huì)造成企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦增加采用。公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)每年的納稅額并不會(huì)受到嚴(yán)重影響：第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導(dǎo)致的利潤(rùn)增長(zhǎng)將會(huì)使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，因此稅法對(duì)這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國(guó)家已就對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并根據(jù)評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識(shí)，我國(guó)改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]龍靜．投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較及影響分析[J]．中國(guó)房地產(chǎn)．2007（4）

[2]田莉杰．投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式比較研究[J]．財(cái)會(huì)通訊．學(xué)術(shù)版．2007（3）