【摘 要】本文針對房地產項目風險評價問題進行研究。運用AHP層次分析法并結合房地產開發(fā)項目實例，研究評價了房地產開發(fā)項目的風險因素，研究發(fā)現(xiàn)，政策風險是其中最重要的風險影響因素。

【關鍵詞】房地產；風險；層次分析法

房地產又稱不動產，是房屋財產與土地財產的總稱，是實物、權益和區(qū)位的結合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產投資項目的開發(fā)與經營是對環(huán)境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經濟發(fā)展提供堅實的物質基礎，也極大地帶動相關產業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經濟的發(fā)展和房地產市場的不斷完善，房地產業(yè)成為國民經濟的支柱產業(yè)，對經濟有很強的拉動作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產投資風險類型

由于房地產投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產業(yè)關聯(lián)性高等特點。使得房地產開放項目開發(fā)中具有不確定性和風險性。一旦風險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經濟和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產投資項目風險可分為環(huán)境、政策、技術、市場、管理5個方面的風險。環(huán)境風險分為自然環(huán)境風險和人文社會環(huán)境風險。政策風險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產業(yè)。技術風險包括設計、設備、施工方法、技術人員素質、市場風險包括市場結構、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質、管理制度等方面風險。

二、AHP法理論及運算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計算權重。具體運算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標，并依據(jù)總目標的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關系，見圖1。

第二步，構造判斷矩陣（實質是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標度

雖然構造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質：

（1）A是正互反矩陣，且其轉置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值W的過程。運用乘積方根法求權重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR<0.10時，判斷矩陣的一致性是可以接受的，否則應對判斷矩陣作修正。

三、實例分析

以G市某房地產投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經濟處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產項目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產多年。具有比較強的管理和技術能力。根據(jù)項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環(huán)境，政策，技術，市場，管理）。構造判斷矩陣A=（aij）

A=■計算權重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544<0.1。所以判斷矩陣A的一致性檢驗通過，故W1=

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權重系數(shù)。從中我們可看出政策風險權重系數(shù)最大。因此，L房地產投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。

四、結論

本文從房地產開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風險管理的基本原則，對房地產開發(fā)項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產特點，利用文獻調查法對關于房地產開發(fā)項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產開發(fā)項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構建遞階層次結構模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結論。AHP法在房地產投資項目風險評價的運用已經比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產項目風險分析與評價的運用。

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