【摘 要】介紹了南方資本廣場體現(xiàn)的綠色節(jié)能環(huán)保的基本設(shè)計(jì)理念，獨(dú)特的立面造型，強(qiáng)大的功能分區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)的裝修與配置，智能環(huán)保型的安防設(shè)計(jì)，人性化的項(xiàng)目經(jīng)營模式。體現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的完美結(jié)合。

【關(guān)鍵詞】立面造型；功能分區(qū)；智能環(huán)保；人性化

1 概況

南方資本廣場位于沈陽市渾南開發(fā)區(qū)奧體中心北、金水花西面，比臨在建的國貿(mào)中心及渾南酒吧街一條街。規(guī)劃用途是商業(yè)用地，土地級別是4級，規(guī)劃用地總面積10061.1㎡，規(guī)劃容積率5.2，建筑密度40%，綠地率30%，建設(shè)周期2年，高度限高100米，滿足凈空需要，地下高度從正負(fù)零算不超過10米，用地年限40年。

該項(xiàng)目東臨天成街，南面為榮興大廈，西臨國貿(mào)大廈，北臨特步大廈，屬于中心商貿(mào)辦公區(qū)，生活配套齊全。

該項(xiàng)目選址地處城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的地區(qū)，供水、排水、電力設(shè)施、燃?xì)夤芫€、城市熱網(wǎng)及通訊設(shè)施環(huán)繞周邊，且有能力為本工程提供完善的服務(wù)。且區(qū)域環(huán)境良好，無噪聲源及污染源。

圖1 總平面圖

項(xiàng)目地塊占地約 10061.1平方米，總建筑面積70000平方米，地上建筑面積52000平方米，地下建筑面積18000平方米為人防、設(shè)備用房及車庫。

南方資本廣場由明達(dá)意航房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，美國DF建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，其獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)理念，備受矚目。

2 獨(dú)特的立面造型

本項(xiàng)目主要產(chǎn)品品種為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及高層酒店式商住公寓。根據(jù)市場調(diào)研情況及對周邊地區(qū)已建建筑類別，性質(zhì)、規(guī)模分析，并充分考慮到沈陽渾南建設(shè)持續(xù)發(fā)展的需要，本項(xiàng)目的使用功能確定為集商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店、甲級寫字樓、高級產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)為一體的大型綜合建筑。每項(xiàng)使用功能的確定均源自市場需求，其功能的配置齊全，在建筑群體內(nèi)可滿足各種人群不同的使用要求，這里既有高檔甲級寫字樓供人們辦公使用，又有商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店和高級產(chǎn)權(quán)式公寓供人們居住、休息，還有高檔的商業(yè)設(shè)施可滿足人們購物等需要。因此項(xiàng)目功能的多樣化、專業(yè)化，使該地區(qū)的功能配套更趨完美，同時(shí)項(xiàng)目功能定位的準(zhǔn)確性，也為項(xiàng)目建設(shè)成功打下良好的基礎(chǔ)。

外部造型參考了紐約曼哈頓區(qū)內(nèi)商業(yè)廣場的空間手法，想打造一個(gè)洛克菲勒式的社區(qū)中心，一個(gè)集商業(yè)，金融，休閑娛樂，辦公居住為一身的城市綜合體建筑，成為地標(biāo)。立面設(shè)計(jì)采用新古典主義的手法，經(jīng)典而高貴，時(shí)尚而雅致。采用一棟高層加一棟L形板式高層樓的圍合布局。其中塔樓在東北角，長37.2米，寬28.8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為1093平方米，規(guī)劃建設(shè)為5A級甲級寫字樓。板式樓分為兩翼，包括酒店和酒店式公寓，設(shè)計(jì)為L型圍合在西南角與塔樓形成相互對應(yīng)之勢，并在中間構(gòu)成了一個(gè)內(nèi)向的下沉庭院，所有酒店和裙房內(nèi)的公建配套設(shè)施均圍繞在四周共享空間，所有酒店和裙房內(nèi)的共建配套設(shè)施均圍繞在四周共享空間，立面風(fēng)格是典型的經(jīng)典款式，石材加仿石漆。庭院綠化繞在中心。地下一層由次也變得開放起來，設(shè)計(jì)為開放的商業(yè)空間。地下二層為機(jī)械式停車。

因?yàn)槭琴Y本廣場，所以我們?yōu)殂y行設(shè)置了單獨(dú)的出入口。板式樓像一個(gè)背景一樣映襯著主樓。板式樓一翼做酒店，一翼做酒店式公寓，這樣酒店式公寓可以有單獨(dú)的物業(yè)公司管理，銷售管理也很方便。

這個(gè)項(xiàng)目我們用足了紅線，在東邊退讓了一些做出一個(gè)廣場，門面開放，綠化在兩側(cè)。整個(gè)項(xiàng)目我們強(qiáng)調(diào)豎線的線條，用了大量的石材，強(qiáng)調(diào)經(jīng)典的建筑線條，貼合金融部門的風(fēng)格，從一開始就做舊，形成一個(gè)五十年、一百年的比較中性的立面風(fēng)格，像一個(gè)城市綜合體一樣，從夜景中我們可以看出像三棟塔樓。擁有皇家的建筑風(fēng)格，像金色的塔樓，綠化周圍一圈都可以共享。整個(gè)建筑語言很統(tǒng)一。并采用內(nèi)開內(nèi)倒靜電噴涂鋁合金門窗。其開啟方式根據(jù)執(zhí)手旋轉(zhuǎn)方向不同可向內(nèi)平開90度，也可向內(nèi)倒開15度從而既滿足了通風(fēng)換氣要求，也保證了鋁合金窗的安全性。鋁窗安裝雙層中空玻璃，提高了鋁合金窗的氣密性、防水性、隔音性。

3 強(qiáng)大的功能分區(qū)

一層內(nèi)部功能分區(qū)，北邊和南邊兩大塊做銀行業(yè)務(wù)。銀行一般考慮三層平面，銀行包括對外營業(yè)、高端客戶營業(yè)、庫房三大塊。要達(dá)到支行的標(biāo)準(zhǔn)必須要達(dá)到三層樓面。一層是對外業(yè)務(wù)，地下室是庫房，二層是VIP服務(wù)區(qū)。

豪華的接待大廳，寬敞、裝修豪華、光線充足。有與酒店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，總服務(wù)臺有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、24 小時(shí)有工作人員在崗。提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、18 小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)?？偡?wù)臺提供酒店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品、酒店價(jià)目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工具時(shí)刻表、報(bào)刊雜志等?？?4小時(shí)直接接受客房預(yù)訂，有酒店和客人同時(shí)開啟的保險(xiǎn)箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。

地下一層包括停車庫、銀行庫房、設(shè)備用房。對銀行來說還有單獨(dú)的借款車庫、安保中心。地下二層是機(jī)械停車室。

二層仍然以銀行為主，包括VIP客戶大廳、理財(cái)衍生產(chǎn)品、酒店部分的餐飲、寫字樓的配套部分。這樣兩個(gè)銀行是相通的，不用走到室外去。三層的功能是要所有的功能都可以共享。包括會議中心、健身娛樂中心、多功能大廳、中餐廳。

考慮到要進(jìn)入東北的市場，就必須要考慮到本地的情況。在東北要想做到5A就必須配套有室內(nèi)游泳池，室內(nèi)運(yùn)動場如網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球，籃球。

酒店四層以上是SOHO酒店式辦公區(qū)、酒店房間，其中SOHO有獨(dú)立的電梯廳。這個(gè)風(fēng)格是和周邊CBD是完全相反的，是很特別的。按照城市綜合體考慮的，壓縮了公建配置。裙房2層；辦公樓23層，辦公部分20層，酒店12層；總面積51160.5平方米。

酒店柱網(wǎng)的設(shè)計(jì)做到了8.4米，所以自留8到10間房間，做成豪華型套房?？紤]到有目的的接待事物。比如含有桑拿蒸房等比較豪華的房間。

在酒店頂上盡量也有直升機(jī)停機(jī)坪。充分考慮好氣流和渦旋的影響。沈陽1000㎡的直升機(jī)停機(jī)坪面積已經(jīng)批下來了。遼寧是東北三省以及內(nèi)蒙的經(jīng)濟(jì)門戶，未來會有更多的企業(yè)進(jìn)駐沈陽，而我們的資本市場主要是以投融資為主的，所以我們要提前做好這個(gè)功能。

另外在中心花壇里建采光式的運(yùn)動場所，做一個(gè)可自動升降的籃球場，按照整個(gè)重量和液壓，液壓機(jī)不會超過6只，每個(gè)液壓機(jī)的承重可以達(dá)到250噸，6只就可以達(dá)到1500噸，兩個(gè)球場都夠了。中午的時(shí)候可升出來使用，平時(shí)在地下使用，在升降的同時(shí)不影響別人使用，充分體現(xiàn)可節(jié)能環(huán)保的理念。

4 高標(biāo)準(zhǔn)的裝修與配置

客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級配套家具。衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施，110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。裝高級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩，24 小時(shí)供應(yīng)冷熱水。有直撥的國內(nèi)、國際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于16個(gè)，自辦節(jié)目至少有2 個(gè)頻道。有與星級相匹配的文具用品，提供開夜床服務(wù)，24小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房內(nèi)設(shè)微型酒吧，24小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊。

5 智能環(huán)保型的安防設(shè)計(jì)

設(shè)立獨(dú)立的電子卡門鎖，而且客房貴重物品保險(xiǎn)設(shè)施，自備發(fā)電系統(tǒng)，提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，用國內(nèi)優(yōu)秀的管理物業(yè)公司，提供管家式服務(wù)。

5.1 安防監(jiān)控系統(tǒng)：

5.1.1 建筑物內(nèi)建立集CCTV監(jiān)控，紅外/微波雙鑒報(bào)警器，門磁報(bào)警器，門禁控制等綜合安防系統(tǒng)。安防主機(jī)設(shè)于首層管理中心。主要機(jī)房設(shè)備有視頻矩陣主機(jī)，監(jiān)視器，鍵盤，磁盤錄像機(jī)，報(bào)警收集器，制卡機(jī)，激光打印機(jī)，RD-485通訊機(jī)，UPS電源，監(jiān)視器機(jī)架，主控臺等組成。

5.1.2 主要出入口，重要房間，通道電梯廳，電梯轎廂內(nèi)共設(shè)攝象機(jī)333臺。重要部位和貴重物品存放處設(shè)雙監(jiān)報(bào)警器及門磁報(bào)警。

5.1.3 寫字間門及公寓門均設(shè)出入口控制門禁系統(tǒng)。各層弱電豎井內(nèi)設(shè)讀卡頭控制器箱。被控門外設(shè)感應(yīng)與密碼組合型讀卡頭，松鎖器、門磁開關(guān)及現(xiàn)場控制器。其間接線均為2根數(shù)據(jù)通訊線（有一備用）。

5.2 建筑節(jié)能

5.2.1 新建建筑造型在追求美觀適用的前提下盡可能規(guī)整，以減少外墻傳熱面積。

5.2.2 新建建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)（玻璃幕墻，鋁板幕墻等）和內(nèi)部隔墻的墻體均選用保溫性能好的材料，輔以墻體保溫層，達(dá)到國家關(guān)于節(jié)能的相關(guān)指標(biāo)。

5.2.3 不同朝向的窗墻面積比要符合節(jié)能規(guī)范要求。

5.2.4 屋頂保溫層采用聚苯乙烯泡沫塑料、聚氨酯泡沫塑料等新型保溫材料，達(dá)到更好的保溫效果。

5.3 建筑物內(nèi)部設(shè)施的節(jié)能

5.3.1 機(jī)電設(shè)備一律采用國家質(zhì)量監(jiān)督部門認(rèn)定合格的節(jié)能設(shè)備。

5.3.2 機(jī)電設(shè)備的負(fù)荷率需達(dá)到國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求。

5.3.3 對機(jī)電設(shè)備加強(qiáng)管理，提高設(shè)備利用率。

5.4 照明系統(tǒng)節(jié)能

優(yōu)先采用高效節(jié)能燈，主要采用光源有直管日光燈、緊湊型日光燈等。僅在高級公寓通道少量采用白熾燈光源。有關(guān)照度標(biāo)準(zhǔn)按照現(xiàn)行的國家規(guī)范執(zhí)行。

5.4.1 根據(jù)建筑物內(nèi)各功能區(qū)的需要，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范選擇合理的照度。

5.4.2 照明系統(tǒng)要采用新型高效節(jié)能光源和燈具。

5.5 節(jié)水措施

5.5.1 采用節(jié)水型器具，杜絕跑、冒、滴、漏。

5.5.2 加強(qiáng)管理，配備計(jì)量裝置，建立定額考核制度。

5.5.3 搞好節(jié)水宣傳教育，提高節(jié)水意識。

6 人性化的項(xiàng)目經(jīng)營模式

南方資本廣場項(xiàng)目，按照未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分為5個(gè)功能分區(qū)：展覽中心、星級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店、高級產(chǎn)權(quán)式公寓、寫字樓、行政辦公用房。

6.1 商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營模式

南方資本廣場項(xiàng)目的商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店將實(shí)行國際集團(tuán)式管理模式，就目前的國際集團(tuán)管理模式而言，可以具體分為：直接經(jīng)營管理模式、委托經(jīng)營管理模式、租賃經(jīng)營模式、合作聯(lián)營模式、集團(tuán)特許經(jīng)營模式等。

6.1.1 直接經(jīng)營管理模式

直接經(jīng)營管理是指酒店的所有者和管理者是一體的，酒店的所有者直接管理自己酒店的管理方式。

6.1.2 委托經(jīng)營管理模式

委托管理是指酒店所有者和酒店管理公司之間訂立書面協(xié)議，酒店所有者雇傭經(jīng)營者（通常是酒店管理公司）運(yùn)營酒店，對酒店的經(jīng)營和管理負(fù)全部責(zé)任。

6.1.3 租賃經(jīng)營模式

租賃管理指承租人（一般是某一家酒店管理公司）和租賃方（酒店所有者）簽訂租賃合同，在租賃期內(nèi)，由承租人支付一定數(shù)額的固定租金，酒店所有者只對酒店資產(chǎn)保留所有權(quán)，酒店資產(chǎn)的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)讓渡給承租人。

6.1.4 集團(tuán)特許經(jīng)營模式

特許經(jīng)營權(quán)管理是指出讓方提供品牌、酒店生產(chǎn)及經(jīng)營中必須遵循的方法和標(biāo)準(zhǔn)，提供組織及預(yù)定、營銷方面的幫助，從而確保業(yè)務(wù)有效運(yùn)行，并定期對接受方進(jìn)行檢查，以保證市場中的酒店產(chǎn)品保持一致性。受讓方支付一定的費(fèi)用給出讓發(fā)，其酒店的財(cái)產(chǎn)權(quán)和財(cái)務(wù)權(quán)保持獨(dú)立。

根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)及目前產(chǎn)權(quán)式酒店國際化集團(tuán)的經(jīng)營管理趨勢，本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)式酒店管理將實(shí)行集團(tuán)特許經(jīng)營模式，使用國際著名品牌服務(wù)體系，使本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)式酒店充分利用國際高檔酒店的品牌優(yōu)勢、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、專業(yè)集團(tuán)化優(yōu)勢，從而推進(jìn)本項(xiàng)目酒店納入國際軌道，構(gòu)筑沈陽的產(chǎn)權(quán)式酒店旗艦，帶動沈陽整個(gè)酒店服務(wù)業(yè)的共同發(fā)展。

6.2 產(chǎn)權(quán)式高級公寓和綜合辦公樓的經(jīng)營管理模式

目前，國內(nèi)的物業(yè)管理模式主要包括：專業(yè)型管理模式、結(jié)合型管理模式和福利性管理模式。

6.2.1 專業(yè)型管理模式

為業(yè)主提供全方位的綜合服務(wù)，寓物業(yè)管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來源主要通過收取管理費(fèi)及多種經(jīng)營來解決，為業(yè)主提供有償服務(wù)；服務(wù)對象主要是中高端物業(yè)，如公寓、寫字樓等。

6.2.2 結(jié)合型管理模式

多由發(fā)展商自行組建，管理對象以白領(lǐng)公寓為主。由于行政上福利管理的要求，通常很難實(shí)現(xiàn)盈利，多靠經(jīng)營其他產(chǎn)業(yè)或發(fā)展商支持獲得資金平衡。管理目標(biāo)是為業(yè)主提供一個(gè)舒適的居住、辦公環(huán)境，支持發(fā)展商的持續(xù)開發(fā)。該種管理模式適用于居民住宅小區(qū)，所以在本項(xiàng)目中不予采用。

6.2.3 福利型管理模式

多由當(dāng)?shù)胤抗懿块T或本單位自主管理，管理對象多為建造年代相對久遠(yuǎn)的公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，故該種管理模式在本項(xiàng)目中也不予采用。

本項(xiàng)目的重要組成部分——服務(wù)式公寓和寫字樓部分，均屬于高檔物業(yè)類型。結(jié)合項(xiàng)目的市場定位，對該兩項(xiàng)物業(yè)管理建議采取專業(yè)型管理模式，委托專業(yè)的物業(yè)管理公司，提供物業(yè)管理服務(wù)。對物業(yè)公司的選擇要求其市場化程度較高、服務(wù)管理體系健全、品牌口碑好、技術(shù)優(yōu)勢強(qiáng)、創(chuàng)新精神佳。其中，對服務(wù)式公寓的管理要重點(diǎn)圍繞“人性化”服務(wù)，而為綜合辦公樓提供的服務(wù)則要注重“智能化”。這樣，本項(xiàng)目將借助于物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，為業(yè)主營造舒適宜人的人居環(huán)境和現(xiàn)代智能化服務(wù)。

7 結(jié) 語

南方資本廣場的設(shè)計(jì)不是單純追求形式與風(fēng)格的設(shè)計(jì)，也不是單純追求使用功能的設(shè)計(jì)。它從總體規(guī)劃、平面布局、立面造型、室內(nèi)空間、景觀設(shè)計(jì)、建筑材料與設(shè)備選型等各個(gè)層面進(jìn)行研究，是功能與形式的完美結(jié)合。建筑師注重的是“以人為本，環(huán)保節(jié)能”的基本思想，并賦予建筑鮮明的性格特征，其豐富的設(shè)計(jì)內(nèi)涵必定使南方資本廣場成為沈陽眾多建筑中的標(biāo)志性建筑之一。

參考文獻(xiàn)：

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