“十二五”時(shí)期，我國(guó)住房保障的覆蓋范圍將更多地向中等偏下收入人群和外來務(wù)工人員拓展，公共租賃住房制度將無疑成為我國(guó)住房保障制度建全和完善的重點(diǎn)。2008年以來，各地大規(guī)模的建造廉租住房實(shí)物，不但有效完成了擴(kuò)大內(nèi)需的歷史任務(wù)，而且對(duì)低收入住房困難家庭的保障也上了一個(gè)新的臺(tái)階，據(jù)此我們可以判斷，短期內(nèi)，公共租賃住房制度建設(shè)仍以建實(shí)物為主，全國(guó)部門城市的實(shí)踐也在一定程度上佐證了這一觀點(diǎn)。

然而，公共租賃住房的建設(shè)規(guī)模將十分巨大，部分城市甚至要大過廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，這就導(dǎo)致了建設(shè)資金不足的矛盾，所以，對(duì)于大多數(shù)靠負(fù)債維持基本經(jīng)營(yíng)的城市政府而言，引入資金實(shí)力雄厚的企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)并持有運(yùn)營(yíng)，勢(shì)必成為其完善住房保障職能的重要手段。同時(shí)，參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，對(duì)企業(yè)來講也必將產(chǎn)生重要意義。

1 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是公共租賃住房制度的重要組成部分

按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》）的要求，政府組織、社會(huì)參與成為公共租賃住房制度建設(shè)重要原則。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的領(lǐng)導(dǎo)同志也在不同場(chǎng)合表示要引入企業(yè)參與到公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中來，同時(shí)中央和地方各級(jí)人民政府及相關(guān)部門也要出臺(tái)相應(yīng)的支持和優(yōu)惠政策。相對(duì)于政府部門，企業(yè)擁有融資渠道廣泛、融資能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效率高等優(yōu)勢(shì)。在政府必要財(cái)政補(bǔ)助、支持性政策和監(jiān)管措施到位的前提下，企業(yè)直接參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，不但不會(huì)使政府的保障職能打折扣，而且有助于保障性住房建設(shè)水平和質(zhì)量的提升，有利于財(cái)政資金使用效率的提高，從而進(jìn)一步完善住房保障制度。因此，在公共租賃住房制度的建設(shè)和實(shí)踐過程中，引入企業(yè)進(jìn)行住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，能夠有效解決政府資金不足、融資渠道有限和公共租賃住房需求巨大等方面的矛盾，是公共租賃住房制度建設(shè)的必要環(huán)節(jié)。

2 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要體現(xiàn)

企業(yè)社會(huì)責(zé)任已經(jīng)成為當(dāng)前企業(yè)活動(dòng)的一個(gè)重要組成部分，是評(píng)價(jià)企業(yè)社會(huì)認(rèn)知度以及社會(huì)影響力的重要指標(biāo)。由于近年來房地產(chǎn)領(lǐng)域社會(huì)矛盾比較尖銳，對(duì)于部分國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，就更有必要充分履行社會(huì)責(zé)任了，而通過各種形式參與到住房保障制度建設(shè)中，則成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要抓手。

公共租賃住房屬于保障性住房中的新生事物，其保障對(duì)象主要包括城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，即我們通常說的夾心層家庭，這部分家庭對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感性最強(qiáng)，而在這部分群體中，剛就業(yè)的高等人才（因?yàn)槿狈Ρ匾姆e累）占到相當(dāng)?shù)谋戎兀?，企業(yè)參與到解決這部分家庭住房困難問題的建設(shè)中，持有并經(jīng)營(yíng)公共租賃住房，解決了房地產(chǎn)領(lǐng)域最為緊迫的社會(huì)矛盾，也充分展現(xiàn)了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是國(guó)有開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)采取更為有效的方式回饋社會(huì)，參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)就是一種重要的形式，即便項(xiàng)目本身的盈利能力有限，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)更大程度的通過這種形式來承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

3 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是企業(yè)解決員工生活問題的重要方式

根據(jù)《指導(dǎo)意見》的基本精神，在開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)等外來務(wù)工人員比較集中的地區(qū)，園區(qū)或者用工企業(yè)利用自有土地建設(shè)集體宿舍，用于解決本園區(qū)或本企業(yè)符合一定條件職工的住房困難問題。這類公共租賃住房主要解決外來務(wù)工人員的住房問題，特別是農(nóng)民工，根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門發(fā)布的相關(guān)政策的基本精神，用工企業(yè)是解決進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民住房困難的責(zé)任主體，這種公共租賃住房也正是填補(bǔ)了該項(xiàng)保障制度的空白?，F(xiàn)在很多城市都已經(jīng)將此類住房納入公共租賃住房的管理體系內(nèi)，其主要就是在企業(yè)內(nèi)自建住房。

對(duì)于用工企業(yè)，集中建設(shè)公共租賃住房既可以解決本單位職工的后顧之憂，成為企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的重要手段，同時(shí)，企業(yè)建設(shè)此類住房還可以提升企業(yè)的整體實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)吸引優(yōu)秀人才的能力。另外，在部分城市的實(shí)踐中，地方稅務(wù)部門允許企業(yè)將建造房屋的支出在企業(yè)生產(chǎn)成本中列支，企業(yè)因而減少了稅費(fèi)方面的支出，也提高了建設(shè)公共租賃住房的積極性。

4 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，即土地開發(fā)并出售物業(yè)，建設(shè)、持有并經(jīng)營(yíng)租賃性物業(yè)的利潤(rùn)一定很低，而且投資回收期較長(zhǎng)，特別是解決與銀行貸款短期性之間的矛盾難度極大。商品房出租尚且如此，更何況低于市場(chǎng)租金的公共租賃住房，如果政府財(cái)政補(bǔ)助政策和資金不到位，企業(yè)建設(shè)并持有經(jīng)營(yíng)公共租賃住房更是無利可圖。然而，對(duì)于這個(gè)問題我們應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)換思路，從以下幾方面來考慮。

第一，建設(shè)并持有經(jīng)營(yíng)公共租賃住房利潤(rùn)雖低，但收益相對(duì)穩(wěn)定，而且?guī)缀鯖]有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楣沧赓U住房的群體相對(duì)穩(wěn)定，而且政府政策以及相關(guān)職能部門的管理實(shí)質(zhì)上為企業(yè)獲取收益提供了必要的擔(dān)保，所以即便利微，開發(fā)企業(yè)仍然可以通過持有經(jīng)營(yíng)的方式獲得穩(wěn)定的收益。

第二，政府支持性政策的出臺(tái)是必然趨勢(shì)。對(duì)于這類支持性政策，雖然國(guó)務(wù)院層面尚未出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，而各地方在實(shí)踐中也罕有類似先例，然而，\"十二五\"時(shí)期住房保障仍然是國(guó)家保障民生的重要抓手，特別是針對(duì)夾心層和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的公共租租賃住房制度，相信一定時(shí)期內(nèi)，國(guó)家層面必然出臺(tái)相應(yīng)的土地、信貸、擔(dān)保和財(cái)政補(bǔ)助等方面的政策，財(cái)政補(bǔ)助資金也將逐步落實(shí)到位。近期，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的資金和稅費(fèi)方面的支持性政策。

第三，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)符合一些民間資本的投資偏好。目前，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的最高年限為3年，如果按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款項(xiàng)目最高可以貸10年（這種操作屬于特例），而且銀行資金的要求也相對(duì)高，所以銀行資金回收期短與公共租賃住房投資回收期長(zhǎng)之間的矛盾很難協(xié)調(diào)。然而，由于公共租賃住房項(xiàng)目具有收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，只要政府的補(bǔ)助和支持政策到位，只要能夠進(jìn)一步理順資金的盈利模式和操作方式，一些諸如社?；鸷退侥蓟疬€是愿意接受如此收益率的，這也為企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)與經(jīng)營(yíng)拓寬了融資渠道。

第四，配套措施的實(shí)施有助于提高公共租賃住房項(xiàng)目的收益能力。對(duì)于公共租賃住房項(xiàng)目而言，僅靠租金收入很難快速收回投資，部分城市的經(jīng)驗(yàn)甚至連財(cái)務(wù)成本都無法彌補(bǔ)。但在持有經(jīng)營(yíng)過程中，一些配套性政策的出臺(tái)有助于大幅度提高項(xiàng)目的收益能力，例如出租或出售配套的商業(yè)性物業(yè)，再例如過一定年限后向承租人或者社會(huì)出售公共租賃住房，即獲得一種期權(quán)收益，這些政策無疑將幫助企業(yè)在更多時(shí)間內(nèi)收回投資并獲得利潤(rùn)。而這類配套政策目前尚不明晰，部分城市也僅僅在制度層面有所規(guī)定，真正落實(shí)還有待時(shí)日。

5 企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是企業(yè)參與城市建設(shè)的重要切入點(diǎn)

雖然公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)較低，投資回收期較長(zhǎng)，但是，企業(yè)投資公共租賃住房相當(dāng)于為地方政府解決了其應(yīng)當(dāng)盡的住房保障責(zé)任，在一定程度上可以理解為替政府埋單。在過往地方政府的實(shí)際操作中，只要該企業(yè)繼續(xù)在這個(gè)城市進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，政府總是會(huì)通過一定的方式對(duì)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，例如，可以通過某種形式在土地二級(jí)市場(chǎng)為該企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)惠條件，或者設(shè)置特定的條件幫助該企業(yè)拿到部分土地的二級(jí)開發(fā)權(quán)利。這種形式并不乏先例，部分二、三線城市土地一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)曾經(jīng)比較普遍，即便后來相關(guān)部門明令禁止這種違規(guī)開發(fā)行為，而地方政府總是會(huì)在土地二級(jí)市場(chǎng)尚未曾經(jīng)在土地一級(jí)開發(fā)方面為政府出力的企業(yè)開綠燈。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)參與了公共租賃住房的建設(shè)，投資并持有運(yùn)營(yíng)房屋，即便政府針對(duì)項(xiàng)目的補(bǔ)助或支持難以到位，地方政府總是考慮會(huì)在其他方面給予企業(yè)必要的補(bǔ)償，只要企業(yè)繼續(xù)留在這個(gè)城市進(jìn)行開發(fā)，參與公共租賃住房的建設(shè)就成為企業(yè)分的城市建設(shè)和土地升值的一杯羹的\"上馬石\"了。