【摘 要】從“旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)”的角度來(lái)考察旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其不單是對(duì)自然資源的有效開(kāi)發(fā)，還需要人為的引入諸多輔助配套設(shè)施。從而，使得旅游地產(chǎn)的發(fā)展成為支撐旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。目前，在我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展中存在著開(kāi)發(fā)缺乏充分的科學(xué)論證，以及缺少與當(dāng)?shù)氐你暯有缘葐?wèn)題。因此，在發(fā)展中應(yīng)滿足：區(qū)位布局的合理化、區(qū)域植根性的有效化，以及地產(chǎn)功能的動(dòng)態(tài)調(diào)整化。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；旅游商業(yè)地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；發(fā)展

伴隨著我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)大發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，作為廣義文化產(chǎn)業(yè)中的“旅游產(chǎn)業(yè)”如何發(fā)展，已在近年來(lái)得到了業(yè)界和學(xué)界的重視。不難理解，旅游產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展不僅適應(yīng)了我國(guó)民眾消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)的現(xiàn)實(shí)，也迎合了我國(guó)構(gòu)建國(guó)家軟實(shí)力的需要。從“旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)”的角度來(lái)考察旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其不單是對(duì)自然資源的有效開(kāi)發(fā)，還需要人為的引入諸多輔助配套設(shè)施。從而，使得旅游地產(chǎn)的發(fā)展成為支撐旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

所謂“旅游地產(chǎn)”可以界定為：所有這些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目總稱。之所以筆者強(qiáng)調(diào)旅游地產(chǎn)發(fā)展的重要性，主要處于這樣幾點(diǎn)考慮：（1）其是提升傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目品質(zhì)的主要途徑；（2）其是優(yōu)化我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)。

正因如此，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型下筆者嘗試對(duì)“旅游地產(chǎn)的發(fā)展”展開(kāi)探討。為了將問(wèn)題具體化，本文以“旅游商業(yè)地產(chǎn)”作為考察對(duì)象。

1 目前旅游地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

不可否認(rèn)，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展的近10年時(shí)間里，涉及到旅游地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域的成果仍是顯著的。以四川地震災(zāi)后重建為契機(jī)的旅游產(chǎn)業(yè)打造，不論“北川新城”還是“都江堰”，都從自身旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，從全國(guó)整體來(lái)看目前還存在著以下挑戰(zhàn)。

1.1 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏充分的科學(xué)論證

眾所周知，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)高投入，但能獲得長(zhǎng)期回報(bào)的項(xiàng)目。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的收益回報(bào)期可達(dá)50年以上。然而，這一結(jié)果是建立在市場(chǎng)消費(fèi)需求被充分釋放的基礎(chǔ)之上。若要獲得這一消費(fèi)需求效果，就需要首先運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)原理對(duì)項(xiàng)目本身的可行性展開(kāi)論證。從目前諸多旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)看，在資本逐利性的內(nèi)生沖動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商往往根據(jù)經(jīng)驗(yàn)在某旅游資源區(qū)植入地產(chǎn)，之后再通過(guò)概念抄作來(lái)吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買。這種開(kāi)發(fā)模式在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑于“用卵擊石”。最后，一般都會(huì)是血本無(wú)歸。

1.2 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺少與當(dāng)?shù)氐你暯有?/p>

與通常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，旅游地產(chǎn)必然須與周邊的旅游資源形成耦合共生效應(yīng)。這種共生效應(yīng)分別反映到：（1）地產(chǎn)的布局；（2）地產(chǎn)的功能定位；（3）地產(chǎn)的日常管理等因素上來(lái)。然而，根據(jù)筆者的調(diào)研結(jié)果可知：由于旅游資源的開(kāi)發(fā)一般由各級(jí)政府主導(dǎo)，而旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)則由公司主導(dǎo)，這樣就可能產(chǎn)生二者之間的信息溝通缺失?；谶@一前提，必然導(dǎo)致旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺少與當(dāng)?shù)氐你暯有?。從而，弱化了該旅游地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值。

由此可見(jiàn)，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)應(yīng)對(duì)上述挑戰(zhàn)。

2 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展提出的原則

“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”的提出，不僅反映了我國(guó)政府對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的審時(shí)度勢(shì)，更是我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在要求。在國(guó)家目前增大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，同樣需要對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展提出以下幾點(diǎn)原則。

2.1 合理配置地產(chǎn)資源

“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”本身就內(nèi)含有資源節(jié)約的要求；并且，在此基礎(chǔ)上提出了發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)導(dǎo)向。從而，這樣一來(lái)就把“環(huán)境保護(hù)”納入到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變之中。

具體而言，上述背景在針對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展所提出的原則包括：

2.1.1 優(yōu)化區(qū)位布局的原則。在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本身物質(zhì)資源總量不變的前提下，需要對(duì)地產(chǎn)區(qū)位布局與設(shè)點(diǎn)進(jìn)行合理化論證。其有助于：（1）最大化的增加該旅游地產(chǎn)的外部性，從而充分實(shí)現(xiàn)其社會(huì)效益目標(biāo)；（2）作為旅游項(xiàng)目的輔助設(shè)施，能在優(yōu)越的區(qū)位布局上吸引更多的消費(fèi)者，從而充分實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

2.1.2 增強(qiáng)區(qū)域植根性原則。從旅游產(chǎn)業(yè)的整體效用來(lái)看，消費(fèi)者首先是對(duì)某旅游項(xiàng)目產(chǎn)生偏好，之后再通過(guò)旅游地產(chǎn)所提供的功能平臺(tái)，來(lái)增大自身的效用獲取。由此可見(jiàn)，旅游地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)增強(qiáng)其區(qū)域植根性。如，在旅游商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，應(yīng)將當(dāng)?shù)芈糜钨Y源所反映出的生態(tài)、人文等信息納入到開(kāi)發(fā)理念之中。

2.2 動(dòng)態(tài)調(diào)整地產(chǎn)功能

作為一種商業(yè)行為，其必然須與市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。而市場(chǎng)需求在消費(fèi)者收入狀況、消費(fèi)偏好改變的情形下，也將或多、或少的發(fā)生變化。與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)本身又體現(xiàn)為一種不動(dòng)產(chǎn)，從而增大了動(dòng)態(tài)調(diào)整地產(chǎn)功能的必要性。在以旅游商業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)中，功能的調(diào)整可以圍繞著：娛樂(lè)、商務(wù)、餐飲等環(huán)節(jié)展開(kāi)。

3 原則導(dǎo)向下旅游地產(chǎn)發(fā)展的途徑

在構(gòu)建具體的旅游地產(chǎn)發(fā)展途徑中，筆者將在生態(tài)旅游項(xiàng)目的范圍內(nèi)來(lái)闡述。在闡述過(guò)程中，也將結(jié)合上文所提到的觀點(diǎn)來(lái)展開(kāi)。

3.1 區(qū)位布局的合理化構(gòu)建

以生態(tài)旅游項(xiàng)目為特征的旅游資源，往往分布于特定的區(qū)域范圍。盡管隨著對(duì)資源的逐步開(kāi)發(fā)，人們可以進(jìn)入的空間地理范圍將向縱深延伸。然而，作為以商業(yè)為目的的旅游商業(yè)地產(chǎn)，其在布局上仍需從：消費(fèi)者人口密度、資源開(kāi)發(fā)成熟度、與外部環(huán)境連接的方便度等環(huán)節(jié)來(lái)論證區(qū)位布局。并且，由于同一旅游項(xiàng)目往往存在多家旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這就意味著某一開(kāi)發(fā)商還需要從自身的組織資源出發(fā)，來(lái)具體選擇合適的區(qū)位。

3.2 區(qū)域植根性的有效構(gòu)建

旅游商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與旅游資源管理處進(jìn)行充分溝通的同時(shí)，還應(yīng)深刻理解該旅游資源所內(nèi)含的文化和歷史要素。不難理解，當(dāng)挖掘出其中的文化和歷史要素后，才能借助這個(gè)平臺(tái)通過(guò)廣告來(lái)推廣自身的地產(chǎn)類商品。為此，在可行性論證過(guò)程中，不僅需要聘請(qǐng)工程類專家，還應(yīng)聘請(qǐng)歷史文化類專家作為創(chuàng)意顧問(wèn)。通過(guò)硬件和軟件的充分融合，必然將增強(qiáng)該旅游商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域植根性。

3.3 地產(chǎn)功能的動(dòng)態(tài)性構(gòu)建

以不動(dòng)產(chǎn)的形式而存在的旅游商業(yè)地產(chǎn)，在實(shí)施動(dòng)態(tài)性功能調(diào)整時(shí)，主要是通過(guò)優(yōu)化自身業(yè)務(wù)承接方向來(lái)實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)筆者的市場(chǎng)調(diào)查可知：現(xiàn)階段公司普遍喜歡將商務(wù)會(huì)議，以及團(tuán)隊(duì)拓展運(yùn)動(dòng)移至到生態(tài)類型的旅游景區(qū)來(lái)。由此，根據(jù)這一消費(fèi)偏好，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在其中的功能定位上，便可以以商務(wù)會(huì)議、住宿、戶外健身為主導(dǎo)。在實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整時(shí)，主要是針對(duì)提升以上功能來(lái)進(jìn)行。而不需要臨時(shí)增設(shè)商務(wù)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

綜上所述，從以上三個(gè)方面入手便能較好的推動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

4 小結(jié)

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將有力支撐當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，這與我國(guó)大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)間存在著巨大的適應(yīng)性。在開(kāi)展具體的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)在科學(xué)論證、充分調(diào)研的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行。特別針對(duì)旅游地產(chǎn)的創(chuàng)意，應(yīng)將旅游資源的生態(tài)內(nèi)涵、文化內(nèi)涵納入其中。

在發(fā)展中應(yīng)滿足：合理配置地產(chǎn)資源、動(dòng)態(tài)調(diào)整地產(chǎn)功能的原則導(dǎo)向下，來(lái)建構(gòu)我國(guó)旅游地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展；與此同時(shí)，這也是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的一種適應(yīng)。具體而言，須在“區(qū)位布局的合理化、區(qū)域植根性的有效化，以及地產(chǎn)功能的動(dòng)態(tài)調(diào)整化”的途徑下來(lái)完善旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與發(fā)展。惟有這樣，才能最終達(dá)到適應(yīng)我國(guó)民眾消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)的現(xiàn)實(shí)目標(biāo)。

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