【摘 要】在當(dāng)前日益激烈的市場競爭中，項目開發(fā)的細(xì)節(jié)效果，往往會成為吸引客戶、樹立品牌的關(guān)鍵所在。作為開發(fā)商應(yīng)對項目開發(fā)細(xì)節(jié)加以足夠的重視，才能夠全面打造好企業(yè)品牌，使公司能持續(xù)高效地發(fā)展壯大。

【關(guān)鍵詞】項目開發(fā)；細(xì)節(jié)；企業(yè)品牌

本文作者根據(jù)多年來在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，碰到的各種由于項目實施細(xì)節(jié)處理不到位，影響到開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的問題，針對實際情況，將相關(guān)細(xì)節(jié)以及處理辦法整理出來，希望設(shè)計、開發(fā)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位能加以注意和預(yù)防，共同夯實品牌基礎(chǔ)。

1 門窗類細(xì)節(jié)處理

1.1 入戶門相碰現(xiàn)象（圖1）

在高層建筑中，由于消防《高規(guī)》要求防火門向外開（該規(guī)范條款在各地審圖總工中仍有不同的理解和執(zhí)行），由此往往會造成隔壁（對面）兩戶入戶門碰頭或者阻礙開啟現(xiàn)象，或出現(xiàn)阻礙消防通道的問題。這些問題設(shè)計單位應(yīng)該在方案設(shè)計階段加以注意和解決，通常采用的方法有：加大通道寬度，將門位置進(jìn)行調(diào)整，入口內(nèi)凹等方法處理。

1.2 消防樓梯間防火門（圖2）

按規(guī)范，防煙樓梯間防火門只要求自閉、達(dá)到防火等級即可，因此，開發(fā)單位在定型和采購過程中因加以注意，不必追求豪華繁雜。特別是不能采購帶反鎖的防火門，否則可能會帶來嚴(yán)重的后果。

1.3 大面積的PVC塑料窗穩(wěn)定性差問題

由于PVC塑料門窗的固有特性，很多竣工驗收以及在建的工程，均發(fā)現(xiàn)大面積的落地窗穩(wěn)定性差、門扇前后擺動幅度過大的問題。究其原因主要有以下幾方面：（1）落地窗過大，超過圖集里面給出的組裝限度，而沒有在組拼中設(shè)計獨立的主拼鏜梁柱加強(qiáng)支架；（2）施工圖紙和開發(fā)商沒有明確門窗的使用系列和用料規(guī)格，特別是加強(qiáng)鋼的規(guī)格；（3）施工方?jīng)]有嚴(yán)格按圖集要求的規(guī)定用料和節(jié)點要求施工，比如：拼鏜料插鋼不合規(guī)格、內(nèi)插鋼沒有露頭錨固等。

解決辦法：設(shè)計時合理控制組合門窗的寬度、合理的組拼方式；開發(fā)方和施工方要明確要求用料規(guī)格；嚴(yán)格按照圖集施工。

1.4 住宅入戶門禁的智能化設(shè)計

隨著住宅逐步向高層化、高檔化發(fā)展，小區(qū)入口越來越繁雜，因此，開發(fā)方應(yīng)在土建施工前及時與物業(yè)、設(shè)計部門共同商討確定一套成熟的智能門禁系統(tǒng)，以避免后期返工的損失。

1.5 在施工和監(jiān)理過程中還應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)的其它門窗細(xì)節(jié)問題

1.5.1 門窗四周必須嚴(yán)格打發(fā)泡劑和密封膠，窗臺由專人灌填細(xì)石混凝。

1.5.2 開發(fā)商選定材料時，外窗框盡量按設(shè)計效果圖顏色選配。

1.5.3 在方案設(shè)計階段，要盡量注意平面布置中門窗的合理位置，比如：衛(wèi)生間門避免正對入口大門；房間門避免互相正對；衛(wèi)生間門合理偏位以便能留出安裝洗手盤或者洗衣機(jī)位置等等細(xì)節(jié)。

1.5.4 根據(jù)行業(yè)競爭的激烈局面和現(xiàn)時流行做法，挑窗盡量設(shè)計成布置合理的落地方式，入戶花園尺度應(yīng)適當(dāng)合用等等。

2 建筑泛水、反邊細(xì)節(jié)

2.1 廚房煙道、下水管的洞口反邊設(shè)置

由于煙道一般都是使用僅為2CM厚的預(yù)制結(jié)構(gòu)，無任何防水功能，現(xiàn)實中，大量的廚房（包括出屋面）煙道的滲漏水，均是由于沒有做混凝土反邊致使廚房地面水流滲出。建議設(shè)計單位要將煙道洞口混凝土反邊作為常用的構(gòu)造大樣在施工圖中固定下了來，施工方應(yīng)嚴(yán)格按圖與結(jié)構(gòu)層同時施工。

2.2 屋面高低差的泛水

由于立面造型的原因，一些斜坡屋面與平屋面之間往往存在幾十公分的高低差墻體，由于一般的做法是按外墻的砌磚方法施工，也就不可避免的出現(xiàn)水平溫度裂縫，很容易造成雨水的滲入。在設(shè)計時應(yīng)采用上下梁合成用混凝土整體澆注的做法。

2.3 屋面女兒墻、馬頭墻等泛水

實際工程中，經(jīng)常發(fā)生由于女兒墻或馬頭墻和樓板交接處水平開裂，雨水滲出，造成外墻大面積污染的情況。主要原因是屋面溫度應(yīng)力造成墻腳與樓板面交接處開裂。

解決方法：在女兒墻腳與樓板交接處設(shè)置鋼筋混凝土整體泛水，泛水高起300以上。斜屋面泛水還必須分成臺階式，嚴(yán)禁墻起腳處混凝土為斜底；馬頭墻不宜設(shè)計太高，同時應(yīng)加密構(gòu)造柱，加強(qiáng)壓頂梁等處理。屋面水平的剛性防水層與垂直的女兒墻腳交接處須采用柔性填充。

3 裝飾、構(gòu)造、陽臺欄桿等細(xì)節(jié)處理

3.1 現(xiàn)階段開發(fā)項目中的空調(diào)機(jī)設(shè)置不合理，大部分不能使用，主要原因有：（1）設(shè)計空調(diào)位置與實際使用不合適、或尺寸不夠、或散熱效果差業(yè)主不愿用；（2）沒有設(shè)計好設(shè)備安裝的洞口，竣工后，由于外面有裝飾柵格，業(yè)主無法高空進(jìn)行安裝。

3.2 陽臺欄桿踢腳板留置太低，在業(yè)主清理衛(wèi)生時容易產(chǎn)生高空墜物；另外，在高層建筑中，實體部分太低，易造成臨邊恐懼感。建議設(shè)計時設(shè)置實體擋板200-300高。

3.3 項目的效果圖往往很做得漂亮，但施工圖設(shè)計時很多構(gòu)造細(xì)節(jié)和顏色與效果圖不符，到竣工驗收才發(fā)現(xiàn)與批準(zhǔn)的效果差距很大；另外，設(shè)計單位在做沒有出立面效果的背立面施工圖時，設(shè)計往往很簡單，希望設(shè)計單位加以重視；同時，開發(fā)單位在施工過程中也應(yīng)及時做好樣板與設(shè)計方確認(rèn)。

4 施工總圖、標(biāo)高、節(jié)點處理等細(xì)節(jié)處理

4.1 在一些開發(fā)的項目規(guī)劃文本審批過程中，均不同程度存在規(guī)劃總圖與單體建筑的尺寸、標(biāo)高不對，技術(shù)指標(biāo)不附，陽臺、挑出不清等現(xiàn)象，造成規(guī)劃反復(fù)審批的狀況，也給施工過程中帶來不同程度的損失，希望今后設(shè)計單位在設(shè)計時要加以注意。

4.2 一些臨街的商業(yè)建筑，一層鋪面一般都是直接連接人行道，如果道路坡度較大，則如果一層鋪面室內(nèi)標(biāo)高定位不準(zhǔn)，很容易造成返工損失的現(xiàn)象。因此，開發(fā)單位應(yīng)主動地聯(lián)系政府規(guī)劃部門、設(shè)計單位和施工單位，及時根據(jù)實際道路標(biāo)高逐戶商定推算好室內(nèi)標(biāo)高，并按此報批和施工。

5 水電、消防、場地景觀等細(xì)節(jié)處理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，該部分出現(xiàn)的問題比較多，主要是總圖場地設(shè)計和管線綜合還沒有做到與施工圖設(shè)計同步，各方應(yīng)引起足夠的重視。

5.1 消防設(shè)計應(yīng)盡量優(yōu)化。現(xiàn)狀的消防工程一般是承包給特定的單位施工，基本是以通過消防驗收為原則，因此在消防設(shè)計中，應(yīng)以優(yōu)化、節(jié)省為原則。盡量套用規(guī)范中相應(yīng)較低、較節(jié)省的標(biāo)準(zhǔn)等級。

5.2 一些項目在沒有進(jìn)行總圖場地設(shè)計，或是設(shè)計不合實際就進(jìn)入施工，造成很多沒必要的重復(fù)施工損失和景觀破壞。因此應(yīng)將場地設(shè)計、管線綜合和施工圖同時出圖，并希望設(shè)計人員到現(xiàn)場準(zhǔn)確了解場地情況，確保設(shè)計切實可行（主要內(nèi)容有：變壓器房、消防與生活水增壓泵房、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、高低壓線路走向、光纖電信線路等）。

5.3 單體建筑中的水電管線的走向、井道位置設(shè)計、消防設(shè)施布置仍較混亂，管線不合理布置影響到其它功能的使用。這其中有不按圖施工原因，也有設(shè)計不細(xì)、不合實際、無法施工的原因。建議設(shè)計方在水電設(shè)計時能更加深入細(xì)致，開發(fā)、設(shè)計、施工方應(yīng)加強(qiáng)碰頭協(xié)調(diào)，研究出一套更適合相應(yīng)項目實際的水電安裝做法。

5.4 在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，應(yīng)特別注意強(qiáng)電設(shè)計中的入戶總等電位聯(lián)結(jié)、衛(wèi)生間等電位聯(lián)結(jié)、浪涌保護(hù)器等細(xì)節(jié)，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范要求設(shè)置和施工，以杜絕各種安全隱患。

參考文獻(xiàn)

[1]廣西鑫達(dá)新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司近年開發(fā)項目的圖紙資料和實體照片

作者簡介

梁啟勇，現(xiàn)任職于廣西梧州市規(guī)劃設(shè)計院，工程師，國家一級注冊建筑師。