【摘 要】經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)保障性住房的重要組成部分，本文以經(jīng)濟(jì)適用房的選址為研究對(duì)象來探討中國(guó)保障性住房選址的相關(guān)問題，提供理論指導(dǎo)的建議和相應(yīng)措施。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；建筑選址

引言

在城市政府以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向而經(jīng)營(yíng)土地的運(yùn)作模式下，保障性住宅區(qū)的開發(fā)遠(yuǎn)離城市中心，位于交通極其不便、配套設(shè)施缺乏的地帶，經(jīng)濟(jì)適用房的選址存在著明顯的空間失配問題。

1 住房建設(shè)結(jié)構(gòu)混合模式

將保障性住房與商品房以及其他住房類型混合修建，應(yīng)用混合土地功能，保障性住房選址建設(shè)在基礎(chǔ)設(shè)施完備的地域，采用“小隔離、大混合”新的規(guī)劃布局理念，保障性住房混合模式能夠使中低收入群體和高收入群體一起共同使用小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施，沒有富人居住區(qū)和窮人居住區(qū)的劃分，減少社會(huì)敵意，推動(dòng)社會(huì)各階層的融合與發(fā)展。這種模式受到政府及廣大人民的歡迎，同時(shí)也比較容易操作。只要限定開發(fā)商選址興建樓房的時(shí)候，有多少比例是保障性住房即可。保障性住房混合模式不僅可以節(jié)省成本，優(yōu)化配置各種資源，而且還方便了居住群體的生活，高低收入群體互利互惠，提高了整體小區(qū)的生活質(zhì)量。

2 城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃模式

城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃模式具有能夠降低土地成本和能夠大量地為低收入住房困難家庭提供有效住房這兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)。城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃模式在各大城市都有實(shí)踐案例，但效果并不能明顯。以往在規(guī)劃過程中由于缺少相應(yīng)的配套設(shè)施，導(dǎo)致入住人群的生活成本和工作成本被提高，以至于低收入者放棄入住郊區(qū)的保障性住房區(qū)。所以，要運(yùn)作城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃模式，首先必須考慮的是低收入者的就業(yè)問題以及解決小區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施問題，而后才是考慮為城市中低收入家庭修建住房的問題。如果沒有完善的配套和相關(guān)的管理，保障性住房區(qū)將遠(yuǎn)離城市主流，致使大量中低收入人口的聚集，形成集中的貧民居住區(qū)。

3 城市中心區(qū)的舊城改造模式

在城市的舊城區(qū)中，建筑基本上都是解放初期被修建的政府公房，質(zhì)量較差；在舊城中還夾雜著許多年代久遠(yuǎn)的磚瓦房，年久失修，都已經(jīng)成為危房，再加上有些居民將住房亂搭亂建，各種市政設(shè)施老化。因此，城市中心區(qū)的舊城區(qū)要用來建設(shè)保障性住房，那么就急需改造。改造主要有兩種模式，一是修復(fù)，二是重建。目前對(duì)于舊城拆遷重建，往往是采用割斷歷史的方式，同時(shí)也是充滿著不和諧。在當(dāng)下，城市中心的舊城重建，應(yīng)該是軟性的，將歷史和人文進(jìn)行延續(xù)的。重建舊城區(qū)中的危房建筑，將道路結(jié)構(gòu)和其他城市元素保留，居住的還是原來的老鄰居，原來的社區(qū)活力依然可以延續(xù)。由于在建筑的重建上，成本較大，可以適當(dāng)提高容積率，增加底層的商業(yè)空間，以及提升其他配套對(duì)周邊的服務(wù)來贏利。對(duì)舊城區(qū)內(nèi)原有的中低收入居民，重建的建筑以成本價(jià)讓其回購，而對(duì)于無力回購的當(dāng)?shù)鼐用?，采用?duì)他們出租的方式，讓低收入居民依然有機(jī)會(huì)重新回來居住，保障他們的生活水平。這樣既能促進(jìn)社會(huì)和諧，提升政府形象，也有助于降低拆遷阻力，加快城市舊城區(qū)的改造速度，更為重要的是保留城市結(jié)構(gòu)和市民記憶，保留城市自己的特色。

4 城市中心小范圍集中選址修建模式

在市中心小范圍集中選址修建，優(yōu)點(diǎn)主要有三個(gè)方面：第一是修建成本相對(duì)較低；二是周邊的城市配套可以得到充分的利用；第三是小范圍集中居住比較好管理，不容易形成治安問題。但城市中心小范圍集中選址修建模式也存在著許多問題，此類住區(qū)一般都是小規(guī)模化，由于市中心地價(jià)昂貴，有的往往就是一棟高層建筑，對(duì)于解決大量城市中低收入家庭的住房問題，城市中心小范圍集中選址修建模式的建筑在數(shù)量上將收到限制。高層建筑公攤較大，后期運(yùn)行成本較高，對(duì)于低收入家庭也是一筆不小的長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)，很難從本質(zhì)上提高城市住房困難戶的居住條件。

5 新城的開發(fā)建設(shè)模式

新城的開發(fā)建模式要求政府應(yīng)首先制定就業(yè)和社區(qū)服務(wù)計(jì)劃，通過修建大量的城市公共住宅和完善的交通、教育、醫(yī)療、購物等相關(guān)配套設(shè)施，能夠保障入住居民的基本生活設(shè)施齊全，才能將城市中低收入住房困難家庭引導(dǎo)過來。由于城市中低收入階層的選擇性比較小，新城必然成為其首要的也是唯一的居所，同時(shí)低收入階層在住區(qū)中的時(shí)間較多，與周邊居民容易形成人氣和良好的社區(qū)氛圍。通過新城良好的環(huán)境和完善的生活配套，帶動(dòng)周邊的土地升值，從而吸引了高收入人群的參與，于是相關(guān)的周邊高檔住宅區(qū)和城市辦公區(qū)逐步形成，整個(gè)新城基本上可以自給自足，保持良性的循環(huán)運(yùn)作下去。

6 結(jié)語

本論提出城市保障性住房選址既要實(shí)現(xiàn)地塊的經(jīng)濟(jì)利益又要提高居民的總體福利水平，對(duì)今后城市社會(huì)保障性住房選址提出五種建議選址模式：住房混合修建，城市邊緣區(qū)域集中規(guī)劃，城市中心區(qū)的舊城改造，城市中心小范圍集中選址修建，新城的開發(fā)建設(shè)。

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