儘管國家稅務(wù)總局明確規(guī)定契稅要由徵收機關(guān)直接徵收,不得委託其他單位代徵,但由於目前相關(guān)文件對開發(fā)商能否代收專項維修基金沒有作出明確的規(guī)定,不少開發(fā)商借機將代收這兩項費用與交房入住進(jìn)行強行捆綁,業(yè)主與開發(fā)商為此矛盾不斷。
【事件】
鼓樓庭院部分業(yè)主拒絕收房
不久前,在福州市鼓樓區(qū)鼓樓庭院購買了一套價值35萬多元(人民幣,下同)樓房的李先生高高興興地來到售樓部準(zhǔn)備收房。然而,工作人員的一席話讓李先生的情緒一下子跌到了穀底。原來,在開發(fā)商福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司送達(dá)的《入住通知書》中,開發(fā)商提出了一些讓辦理按揭付款的業(yè)主不能接受的條件,包括:入住時應(yīng)在開發(fā)商財務(wù)部交付房屋專項維修基金6014元,房產(chǎn)證契稅4770元,還有煤氣初裝費3140元/戶,合計13924元。開發(fā)商在確認(rèn)業(yè)主身份以後,要求業(yè)主必須先繳納這些費用,才能接著辦理後面的收房手續(xù)。
「開發(fā)商在業(yè)主收房時強行代收維修基金和契稅,明顯不符合國家規(guī)定?!估钕壬榷辔晦k理按揭付款的業(yè)主當(dāng)即對此提出質(zhì)疑,」只有到辦理產(chǎn)權(quán)證時,才需要業(yè)主提供維修基金繳納證明,而開發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾還有近兩年時間,開發(fā)商為何急著讓業(yè)主交納這筆錢呢?另外,開發(fā)商讓業(yè)主將錢匯入企業(yè)賬戶,資金的安全怎能得到保障?面對開發(fā)商的要求,鼓樓庭院部分業(yè)主表示拒絕收房。
【癥結(jié)】
法律空白致不合理收費頻發(fā)
國家稅務(wù)總局《關(guān)於徵收機關(guān)直接徵收契稅的通知》中明確規(guī)定:各級徵收機關(guān)一律不得委託其他單位代徵契稅,契稅要由徵收機關(guān)直接徵收。對此,福建省財政廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示:開發(fā)商無權(quán)代收契稅,我們沒有、也不能委託他們代收。業(yè)主應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時自己到交易部門交納。如果開發(fā)商強制收取,業(yè)主可以上告到法院。
至於專項維修資金,根據(jù)福州市房地產(chǎn)管理局出示的(榕)房屋200545號文件第二條第二項規(guī)定:買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前,應(yīng)持《商品房買賣合同》與購房發(fā)票,到福州市房地產(chǎn)管理局核定物業(yè)專項維修資金繳齊金額後,到福州市房地產(chǎn)管理局指定的物業(yè)專項維修資金專戶代管銀行,辦理物業(yè)專項維修資金開戶及繳存手續(xù)。
由於文件對開發(fā)商能否代收專項維修資金沒有作出明確的規(guī)定,因此,不少開發(fā)商便將代收這兩項費用與交房入住進(jìn)行強行捆綁。
【律師】
開發(fā)商向業(yè)主收費不合理
面對業(yè)主的質(zhì)疑,福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說,開發(fā)商這樣做實屬「無奈」。據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹,購房者在貸款手續(xù)的辦理過程中,應(yīng)銀行的要求,開發(fā)商需要為買房人提供階段性擔(dān)保,簽訂相關(guān)協(xié)議,並押給銀行一定的擔(dān)保金。開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的時間是從銀行放貸至樓盤的所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦妥為止,因此開發(fā)商的擔(dān)保金只有在所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦好後才能拿回。如果買房人不按時繳納契稅、專項維修資金,產(chǎn)權(quán)證不能及時辦理,開發(fā)商就不能及時拿回那筆擔(dān)保金?!肝覀兙团龅竭^這麼一位業(yè)主,3年多了都不辦理產(chǎn)權(quán)證,作為開發(fā)商,我們這樣做也是在維護(hù)自己的利益。」
這位負(fù)責(zé)人稱,開發(fā)商這麼做也是為業(yè)主著想,統(tǒng)一由開發(fā)商代收這兩筆費用,到時再由開發(fā)商統(tǒng)一代辦產(chǎn)權(quán)證,可為業(yè)主省時省力。他強調(diào),對這一收房要求,業(yè)主是清楚的,因為在購房合同附件中已明確約定:買受人應(yīng)於交房前將這兩項費用預(yù)交給出賣人。至於資金安全,該負(fù)責(zé)人解釋,「這筆資金是??顚?,公司並不能動用該筆資金?!?/p>
對開發(fā)商的這一做法,福建凱峰律師事務(wù)所陳錦卿律師認(rèn)為,在交房時要求業(yè)主交納這些費用不合理。即使在購房合同中約定由開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證,也應(yīng)當(dāng)是在辦理產(chǎn)權(quán)證時繳納這些費用。
【質(zhì)疑】
代收是開發(fā)商牟利的幌子
對開發(fā)商為買房人提供階段性擔(dān)保一事,中國銀行福州分行一工作人員稱,「開發(fā)商押給銀行擔(dān)保金那是幾年前的事了。由於競爭激烈,現(xiàn)在除為客戶辦理公積金貸款的開發(fā)商需押擔(dān)保金,進(jìn)行商業(yè)貸款的開發(fā)商基本不需要押給銀行擔(dān)保金了。但擔(dān)保協(xié)議依然需要簽,這是因為在房屋產(chǎn)權(quán)證辦好前,購房者若惡意不還貸,銀行可向購房者追討,也可向開發(fā)商追討。但對於一些規(guī)模較大的企業(yè),銀行與之簽訂的協(xié)議也只是一種形式?!?/p>
既然開發(fā)商不需要交擔(dān)保金了,階段性擔(dān)保協(xié)議也流於形式,那麼,開發(fā)商關(guān)於代收契稅、專項維修資金的理由已經(jīng)站不住腳了。因此,在業(yè)主們看來,福建華事達(dá)房地產(chǎn)有限公司是打著「維護(hù)自身利益,為業(yè)主提供方便」的幌子為自己牟利。
業(yè)主李先生直言不諱:開發(fā)商在交房時代收這些費用,相當(dāng)於間接融到一筆資金。假設(shè)一套總價30萬元的普通商品房,需交納的契稅(1.5%)為4500元,專項維修資金(2%)為6000元,共10500元。一個樓盤假設(shè)有300套住房,均以10500元計算,就有315萬元的資金。如果房屋總價高,樓盤規(guī)模大,資金數(shù)額將更可觀。由於從交房至辦理產(chǎn)權(quán)證中間間隔1年左右時間,這個時間差容易受開發(fā)商控制,繳來的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動資金,還可以產(chǎn)生利息。
「契稅、物業(yè)專項維修資金的交納問題,是當(dāng)前業(yè)主與開發(fā)商交房衝突中的主要問題之一。因此,相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)進(jìn)一步明確、完善,此外,對開發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應(yīng)懲罰措施也應(yīng)有所明確,否則,類似鼓樓庭院業(yè)主與開發(fā)商這樣的矛盾將不會終止?!狗山缛耸亢艋n。