摘要：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)的實(shí)際使用人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅財(cái)稅體制試點(diǎn)

1 房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)的實(shí)際使用人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

應(yīng)納稅額的計(jì)算：①按照房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)算

按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2%

其中：房產(chǎn)計(jì)稅余值＝房產(chǎn)原值×（1－原值減除比例）

②按照房產(chǎn)租金收入計(jì)算

按照房產(chǎn)租金收入計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計(jì)稅余值×適用稅率

1986年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅。由于房產(chǎn)稅開(kāi)征時(shí)，我國(guó)尚未進(jìn)行住房制度改革，城鎮(zhèn)個(gè)人擁有住房的情況極少，而且居民收入水平普遍較低，因此，《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)（即個(gè)人自住住房）免稅。房產(chǎn)稅主要是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅。自2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格居高不下并且逐年增長(zhǎng)。而我國(guó)房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)說(shuō)明居民對(duì)房產(chǎn)的需求大于供給，在我國(guó)國(guó)民總收入飛速增長(zhǎng)的同時(shí)，居民的可支配收入也在逐步增長(zhǎng)。也正是如此，使得我國(guó)居民有足夠的收入來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有龐大的資金支撐。由于我國(guó)個(gè)人所得稅稅收征管的不合理，使得我國(guó)對(duì)收入的稅收增收存在很大的不足，因此，需要提出另一種調(diào)整收入分配、抑制房產(chǎn)價(jià)格的稅收，即房產(chǎn)稅。

2 房產(chǎn)稅改革的重要性

目前，世界上130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)住房征收房產(chǎn)稅，而他們的通行做法中最突出的就是把房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要工具?，F(xiàn)在被各方所關(guān)注的上海、重慶已啟動(dòng)試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革，在嚴(yán)格概念上講，所涉的稅種是指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中，財(cái)稅制度變革、稅制改進(jìn)優(yōu)化，都是服務(wù)于轉(zhuǎn)軌大局和經(jīng)濟(jì)社會(huì)全局的?，F(xiàn)在討論建立的房產(chǎn)稅，是順應(yīng)、服務(wù)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌的。它的改革除了合理調(diào)節(jié)收入分配，還將使我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系進(jìn)一步健全，更好地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅在稅制結(jié)構(gòu)中的作用。具體如下：

一是有利于增加直接稅，填補(bǔ)財(cái)產(chǎn)稅收領(lǐng)域空白，是中國(guó)稅制合理化的必要環(huán)節(jié)。

二是有利于彌補(bǔ)信貸政策調(diào)控投機(jī)需求的不足。目前的新政對(duì)于不借助于銀行的房地產(chǎn)投資者，主要是采取了限制市場(chǎng)準(zhǔn)入的辦法，但這只是一種臨時(shí)性措施。而開(kāi)征房產(chǎn)稅則可從經(jīng)濟(jì)上進(jìn)一步影響所有投資者的進(jìn)入。

三是有利于抑制房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房產(chǎn)稅需每年繳納，與交易環(huán)節(jié)一次征收不同。這就要求購(gòu)買(mǎi)者必須考慮今后持有房產(chǎn)的長(zhǎng)期成本，結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)條件合理決策，有助于形成理性的需求。

四是有利于抑制收入分配差距擴(kuò)大。我國(guó)收入分配差距的擴(kuò)大，其主要原因之一是來(lái)自于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的實(shí)際分布情況，這顯然需要一定的再分配機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化調(diào)節(jié)和制約。房產(chǎn)稅不僅能使中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高健康度和可持續(xù)性，還會(huì)在收入分配和財(cái)產(chǎn)分配方面施加再分配的優(yōu)化調(diào)節(jié)。

五是有利于地方稅收體系建設(shè)、解決地方穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源。房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財(cái)政收入。通過(guò)對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，可以在不增加土地資源的情況下，形成地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。

3 房產(chǎn)稅改革亟待完善

自2011年1月底開(kāi)始，以上海和重慶為試點(diǎn)推行房產(chǎn)稅改革以來(lái)，至今已有一年時(shí)間。試點(diǎn)過(guò)程積累了經(jīng)驗(yàn)，也暴露了問(wèn)題，未來(lái)如何更廣泛而合理地推廣房產(chǎn)稅，這是一個(gè)值得深思的問(wèn)題，筆者對(duì)此提出幾點(diǎn)建議。

3.1 需配套改革和制度建設(shè)。協(xié)調(diào)各方利益，建立準(zhǔn)確、完整、透明的不動(dòng)產(chǎn)清冊(cè)，加快并完善全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。這關(guān)系到產(chǎn)權(quán)的明晰與信息的公開(kāi)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要依據(jù)和推進(jìn)多項(xiàng)制度性改革的前提。各類(lèi)住房的信息數(shù)據(jù)庫(kù)建立、評(píng)估體系構(gòu)建、房地產(chǎn)稅框架設(shè)計(jì)、稅費(fèi)清理整合等問(wèn)題，應(yīng)在接下來(lái)的試點(diǎn)城市充分細(xì)致地加以準(zhǔn)備。

3.2 強(qiáng)化稅收監(jiān)管，明確財(cái)產(chǎn)稅的課征對(duì)象。依此制定切實(shí)有效的具體執(zhí)行措施，避免新的稅負(fù)被轉(zhuǎn)嫁，保護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅并不能從根本上抑制房?jī)r(jià)，甚至在特定的情況下還可能助推租金和房?jī)r(jià)的上漲。因此設(shè)計(jì)方案應(yīng)能有效消除這些顧慮。

3.3 適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，覆蓋到存量房產(chǎn)。一方面可以逐漸取代土地出讓收入，成為地方財(cái)政穩(wěn)定收入來(lái)源；另一方面可以打擊炒房囤積房源。

3.4 做好公眾宣講工作。房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)完善土地管理與城鎮(zhèn)公共財(cái)政制度的重大改革，應(yīng)讓納稅人盡早明確所要承擔(dān)的稅負(fù)，讓公眾更了解房產(chǎn)稅制度及其合理性，稅率也不宜過(guò)高，稅款征收使用應(yīng)提高透明度。這樣，才能充分發(fā)揮民主監(jiān)督作用，得到民意的支持。

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