一、房地產(chǎn)項目管理

房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在目前宏觀調(diào)控頻繁、競爭激烈的市場情況下，房地產(chǎn)買方市場已經(jīng)形成，消費者變得更為挑剔，卓越的建筑、良好的戶型、高質(zhì)量的施工已經(jīng)成為基本需求，客戶對房地產(chǎn)項目提出高文化品位和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已經(jīng)不在稀奇。開發(fā)商需與客戶充分交流，考慮消費者對理想房產(chǎn)產(chǎn)品的建議，以獲得項目開發(fā)的和諧共贏。這種注重消費者實際需求的房地產(chǎn)開發(fā)形式，需要企業(yè)充分利用外部資源，提高項目市場響應(yīng)速度，充分利用項目化管理組織對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行有效合理的組織。

二、住宅地產(chǎn)運營全過程管理

從簡單意義上說，住宅地產(chǎn)的運營管理就是成功銷售并使開發(fā)企業(yè)獲得預(yù)期的投資收益。但從現(xiàn)如今的住宅地產(chǎn)運營管理來說，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡單，而以圍繞著銷售工作展開的一系列運營管理工作。從狹義上來說，房地產(chǎn)運營包括對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動，活動范圍主要是在流通領(lǐng)域。從廣義上來說，房地產(chǎn)運營包括對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。對現(xiàn)在買方市場的住宅銷售來說，一切都為了銷售，項目的運營管理甚至整體的開發(fā)建設(shè)均應(yīng)以市場為導(dǎo)向，以客戶需求為前提。房地產(chǎn)運營全過程管理是從項目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入房地產(chǎn)運營管理觀念，從最初的項目規(guī)劃貫穿于最終的物業(yè)管理，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程、行業(yè)特性。房地產(chǎn)運營全過程管理相對于傳統(tǒng)管理手法的最大特點是在于始終貫穿于項目開發(fā)的全程，以市場為中心，以消費者需求為導(dǎo)向，以此來指導(dǎo)項目開發(fā)和銷售，達到最大的銷售效果。這是一項巨大的系統(tǒng)工程，往往需要開發(fā)商利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，對項目的形象設(shè)計與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃推廣、物業(yè)管理等諸多環(huán)節(jié)進行計劃及統(tǒng)籌執(zhí)行。其中涉及眾多繁雜的外部機構(gòu)，包括市場調(diào)研機構(gòu)、學(xué)術(shù)機構(gòu)、各級政府部門、建筑設(shè)計機構(gòu)、建筑施工單位、材料代理商、廣告宣傳單位、銷售代理單位、物業(yè)管理機構(gòu)等。

三、住宅地產(chǎn)運營全過程管理的實際運用

（1）前期項目規(guī)劃階段。在前期階段，需要通過大量的市場調(diào)研，進行項目前期策劃定位，并結(jié)合客戶需求及市場上同質(zhì)產(chǎn)品的比較分析，了解項目規(guī)劃設(shè)計要求，并進行合理的優(yōu)化布局，充分迎合市場需求。同時，根據(jù)目標群體的消費能力，及社區(qū)配套需求，結(jié)合周邊大商業(yè)配套情況，確定商業(yè)配套定位，并進行合理布局，及時預(yù)留電力、專用管道等各種配套設(shè)施，為后續(xù)招商提供便利條件。（2）中期項目實施階段。在項目實施階段就可以具體圍繞著銷售的各項準備工作展開。首先，選擇銷售代理機構(gòu)，構(gòu)建基本銷售框架。其次，進行前期物業(yè)招標，確定前期物業(yè)服務(wù)單位。如今物業(yè)服務(wù)也是客戶選擇房源時重要的考慮因素，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，往往更能得到客戶的青睞。最后，進行配套商業(yè)招商，使項目本體滿足客戶的基本消費需求，并與周邊大商業(yè)形成有機結(jié)合。并做到與客戶入住實現(xiàn)同步經(jīng)營。項目綜合情況確定后，可以通過整合賣點，明確銷售策略，提前進行營銷推廣，為項目提前造勢，達到預(yù)熱市場，培育實際消費群體的作用。將房源適時分批次推向市場。（3）后期房地產(chǎn)經(jīng)營階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業(yè)主交房入住等工作外。更重要的是售后服務(wù)環(huán)節(jié)。以房屋質(zhì)量跟蹤、物業(yè)管理服務(wù)為基本，做好客戶的跟蹤服務(wù)工作。另外，對商業(yè)配套設(shè)施的服務(wù)情況進行跟蹤，了解客戶對商業(yè)設(shè)施的滿意度，并在合適的時機，對配套商業(yè)進行合理的調(diào)整，進行升級換代。售后的服務(wù)工作，雖然繁瑣而復(fù)雜，但切實的以服務(wù)客戶為出發(fā)點，滿足客戶的實際使用需求，往往能無形的為項目提升附加價值，更為開發(fā)商積累更多的口碑，培育客戶忠誠度。

現(xiàn)金房地產(chǎn)市場的消費者主權(quán)時代已經(jīng)來臨，必須摒棄很多年來在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的一個套路，切實的轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行摹７康禺a(chǎn)運營全過程管理以運營管理為基礎(chǔ)，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優(yōu)勢為目標，將運營管理理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理全過程，才能在現(xiàn)如今的房產(chǎn)市場中，占有一席之地。以市場為導(dǎo)向，以遠見制勝。

參 考 文 獻

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2010

[2]葛寶山，賈寶強，張紅.基于項目管理視角的營銷管理創(chuàng)新[J].管理百科.2005（3）

[3]王麗娜.企業(yè)市場營銷的項目管理研究與實踐[J].科技信息.2007（11）