【摘 要】我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系到國計(jì)民生的重要行業(yè)，基于國務(wù)院要求要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的背景下，房產(chǎn)稅改革的呼聲越來越高。文章分析了房產(chǎn)稅在改革過程中存在的問題，從我國推行房產(chǎn)稅的必要性及迫切性入手，借鑒國際通行做法，提出了幾點(diǎn)改革中國房產(chǎn)稅的具體對策：明確房產(chǎn)稅改革的根本目的是完善房地產(chǎn)稅收制度；建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度；擴(kuò)大征稅對象，對增量房和存量房同時征收物業(yè)稅；計(jì)稅依據(jù)改為房產(chǎn)評估值；實(shí)行差別稅率，不傷害中產(chǎn)階級利益等。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；改革；對策；稅收制度

1986年國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》標(biāo)志著我國正式恢復(fù)房產(chǎn)征稅，至今我國房產(chǎn)稅已經(jīng)歷了20多年的發(fā)展歷程，但目前我國房產(chǎn)稅并不等同于真正的物業(yè)稅。近年來，尤其是2009下半年到2010年初，房屋價格飛速上漲，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)了空前熾熱現(xiàn)象。針對這種情況，發(fā)展改革委提出了逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，同時發(fā)布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》。至此，房產(chǎn)稅改革引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

一、我國房產(chǎn)稅改革存在的問題

1.設(shè)計(jì)不合理。目前，我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有從價計(jì)稅和從租計(jì)稅兩種。從價計(jì)稅是將減除后70%～90%的原房產(chǎn)值，作為計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，這種稅制設(shè)計(jì)沒有考慮隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價變化和房產(chǎn)價值的上升，房產(chǎn)原值并不會發(fā)生改變，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)稅難以發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)功能，也無法充當(dāng)?shù)胤街饕惙N的功能。從租計(jì)稅是按房屋的出租租金進(jìn)行征稅，而這種計(jì)稅依據(jù)易造成重復(fù)征稅，因?yàn)榉课莸某鲎馐杖胍呀?jīng)列入營業(yè)稅征稅范圍。

2.課稅對象和征稅范圍難以確定。國務(wù)院于1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中明確規(guī)定房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)未確定的由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。然而，我國目前實(shí)際征管房產(chǎn)稅過程中，如何區(qū)分產(chǎn)權(quán)人和使用人，如何辨清這些納稅主體實(shí)屬不易。此外，有些房屋的產(chǎn)權(quán)人可能是居民、非居民、自然人或者法人，所以需要大量的信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，這勢必一定程度上增加了征稅成本。確定了納稅主體后，應(yīng)當(dāng)明確征稅范圍。實(shí)行房產(chǎn)稅改革勢必會帶來征稅范圍的擴(kuò)大。有學(xué)者就考慮依據(jù)房產(chǎn)套數(shù)及人均面積來確定房產(chǎn)稅起征點(diǎn)。但如果這樣，隨之會出現(xiàn)以下問題：第一，目前，我國城鎮(zhèn)房屋種類繁多，而其中之一的商品房是交了土地出讓金的，因此需要區(qū)別征收房產(chǎn)稅，然而區(qū)別征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)很難界定；第二，房產(chǎn)的擁有數(shù)額很難認(rèn)定。如何界定住房套數(shù)的概念將是一大難題，因?yàn)樽》刻讛?shù)涉及到戶籍和家庭結(jié)構(gòu)等諸多因素，而且全國房產(chǎn)交易信息并未聯(lián)網(wǎng)，所以房產(chǎn)的擁有數(shù)額很難及時明確；第三，我國目前的征稅制度只限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而依照國際慣例，農(nóng)村也在征稅范圍之列。但目前我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村征稅體制難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，所以需要將農(nóng)村地區(qū)如何實(shí)行免稅優(yōu)惠及有區(qū)別征稅納入稅改考慮范圍。

3.缺乏高素質(zhì)的房地產(chǎn)價值評估人員。1994年我國就明確規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度”和“國家實(shí)行房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)評估制度”，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來完成房地產(chǎn)稅評估。但是相比其他發(fā)達(dá)國家，我國出臺這方面的政策還是起步較晚，以致于此后雖有相關(guān)規(guī)章和規(guī)范性文件的陸續(xù)出臺，但房地產(chǎn)稅評估政策仍然發(fā)展滯后。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到目前為止全國僅有3.5萬人取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。作為開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的上海也僅有1351名注冊房產(chǎn)估價師。這個數(shù)字與需要評估的房屋總量相去甚遠(yuǎn)，因此相關(guān)部門極有必要大力培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)價值評估人員以適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需要。

4.征稅范圍過窄。隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化程度不斷提高，目前人與人之間很大程度上是由于住房消費(fèi)而呈現(xiàn)出了較大的經(jīng)濟(jì)差距，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅將個人非經(jīng)營性房產(chǎn)納入免稅者之列顯然是一種過度的稅收優(yōu)惠，尤其是一些富有居民將購置房產(chǎn)作為一種長期投資，更是不符合房產(chǎn)稅的本來目的，使稅收的公平原則不復(fù)存在。此外，伴隨著工業(yè)化的推進(jìn)，農(nóng)村房產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)張且農(nóng)村經(jīng)營性用房日漸增多，但現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城市、縣城及部分建制鄉(xiāng)鎮(zhèn)而將農(nóng)村房產(chǎn)排除在征稅范圍之外，這不僅使稅負(fù)有失公平，也造成了一大塊穩(wěn)定稅源的缺失。

二、房產(chǎn)稅改革的必要性和迫切性

1.房產(chǎn)稅改革的必要性。2005年以來，國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺雖在一定程度上遏制了房價上升過快，房地產(chǎn)市場過熱等現(xiàn)象，但房價依然居高不下。2010年3月房價更是出現(xiàn)了同比漲幅11.7%的驚人漲速，創(chuàng)造了多年以來的最高值。目前房價的居高不下及可能會保持持續(xù)較高漲速的態(tài)勢對社會和對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響。對社會的影響方面主要表現(xiàn)在：一是房價大幅增長，低收入人群收入增長趕不上房價的增長，這勢必增加了農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的成本，同時很大程度上阻礙了城市化發(fā)展進(jìn)程。二是一些大中城市房價的快速增長，說明財富集攏越來越傾向于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，出現(xiàn)了區(qū)域發(fā)展的嚴(yán)重失調(diào)。同時，財富傾向于向高收入群體，尤其是房地產(chǎn)商手中集攏，出現(xiàn)了貧富差距的擴(kuò)大，這勢必會引發(fā)社會矛盾。面對日趨嚴(yán)重的高房價問題，行之有效的解決辦法就是征收房產(chǎn)稅，這將對我國社會矛盾的緩解和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重大積極的影響。

2.房產(chǎn)稅改革的迫切性。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制改革的迫切性突出表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，WTO組織對我國稅收制度改革提出了客觀要求。WTO組織中的非歧視原則要求稅收政策中要保持稅負(fù)的公平性，不能因人而異而違背了房產(chǎn)稅的本來目的。例如，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制對內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)，對大陸居民和華僑、港、澳、臺同胞采用的不同的稅法，這就不符合中國加入世貿(mào)組織的要求。再者，改革開放以來，我國居民財富快速積累，而以房產(chǎn)形態(tài)存在的財富在社會財富總量中的比重快速增加，我們必須對原有稅收制度進(jìn)行相應(yīng)改革，以適應(yīng)稅源格局的重大變化，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅組織財政收入的潛力。三是隨著稅制改革的推行，營業(yè)稅和所得稅無法長期充當(dāng)?shù)胤街黧w稅種，而從國外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅稅源充裕、地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，可將其作為地方主體稅種的理想選擇。所以，迫切需要對現(xiàn)行房產(chǎn)稅制加以改革，以適應(yīng)我國發(fā)生了巨大變化的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)情況。

三、我國房產(chǎn)稅改革的對策

1.明確房產(chǎn)稅改革的根本目的是完善房地產(chǎn)稅收制度。

房產(chǎn)稅改革不能與物業(yè)稅改革等同起來，物業(yè)稅改革的主要作用是抑制過高房價、完善房地產(chǎn)稅制和穩(wěn)定地方財政收入，而房產(chǎn)稅改革的主要目的是理順房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成及改革房地產(chǎn)稅制。房產(chǎn)稅改革的首要目的是完善房地產(chǎn)稅收制度，這樣做的原因主要有：第一，改善地方收支不平衡的有效措施之一就是完善稅制，而不能單純依靠擴(kuò)大稅收規(guī)模，只有制定賦有長遠(yuǎn)性和科學(xué)性的房產(chǎn)稅改革方案，才能有利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會公平的實(shí)現(xiàn)。第二，稅收政策和稅種的設(shè)置應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，如果隨房地產(chǎn)市場價格的周期性波動而一味的頻繁變化，則顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

2.建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。各級政府應(yīng)通過完善房屋產(chǎn)權(quán)管理的資料，以完成對房地產(chǎn)稅收的有效征管，通過對企業(yè)的固定資產(chǎn)原值及私房房屋的產(chǎn)權(quán)人、面積、地點(diǎn)、收入等信息的普查，制定詳細(xì)的房屋產(chǎn)權(quán)登記信息管理制度，并通過計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)實(shí)行微機(jī)跟蹤管理，及時掌握房產(chǎn)稅的納稅、免稅情況。

3.擴(kuò)大征稅對象，對增量房和存量房同時征收物業(yè)稅。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，對增量房和存量房同時征收物業(yè)稅有以下優(yōu)點(diǎn)：第一，有利于擴(kuò)大稅基。房產(chǎn)稅征收如果僅限于增量房，由于其較小的稅收規(guī)模和較窄的稅基范圍，使其難以成為地方稅收體系中的主體稅種。第二，減少改革對房地產(chǎn)市場交易帶來的不合理波動。通過對增量房和存量房同時征收物業(yè)稅，可避免一些投資者為降低將來的稅收成本而出現(xiàn)的“搶購”商品房情況，以減輕房地產(chǎn)市場的不合理波動。第三，有利于稅收公平的實(shí)現(xiàn)。增量房和存量房并不是居民收入高低的標(biāo)志，只有對增量房和存量房同時征收物業(yè)稅，才能合理實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)收入分配的職能。第四，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，我們應(yīng)盡量保證房產(chǎn)征稅在代際間和全社會的公平性。

4.計(jì)稅依據(jù)改為房產(chǎn)評估值。國際慣例上多以估定價值作為房產(chǎn)課稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，這樣做既能體現(xiàn)稅制的公平，確保地方財政收入的穩(wěn)定增長，又能建立起稅收收入隨房產(chǎn)價值的上升而增加的機(jī)制，有利于解決不同地段級差收益問題。評估的具體年數(shù)可依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期情況而定，一般可定為3～5年一次。對民用住宅的評估，多采用市場價格法、收入法及成本法，無論采用哪種方法，評估時都要充分考慮建筑材料價格、級差地租等對房產(chǎn)價值的影響。對大多數(shù)采取租用形式的商業(yè)、辦公用房等，以收入法確定其評估價值。而對于某些特殊的工廠等，要按其重置成本減除折舊后的凈值作為計(jì)稅依據(jù)。

5.實(shí)行差別稅率，不傷害中產(chǎn)階級利益。房產(chǎn)稅對高收入者一般來說敏感度較低，而對中等收入者的影響可能很大，但是，中等收入群體的擴(kuò)大對保障社會的穩(wěn)定性具有重大意義，因此針對收入分配機(jī)制中的不公平因素，通過實(shí)行差別稅率以保護(hù)中產(chǎn)階級利益將會很有必要。通過實(shí)行差別稅率，改革收入分配機(jī)制，減少中產(chǎn)階級對房地產(chǎn)投資需求的依賴，這些在今后的改革中應(yīng)該保持。

四、結(jié)語

綜上所述，我國房產(chǎn)稅改革任重道遠(yuǎn)，是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不可能一步到位。但房產(chǎn)稅的改革，是調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)市場的重要的手段，更是目前我國財稅體系科學(xué)發(fā)展的客觀需要，以及房產(chǎn)稅對調(diào)節(jié)貧富差距、遏制房產(chǎn)投機(jī)的顯著作用，因此我們應(yīng)本著“調(diào)研先行、規(guī)范制度、先易后難、循序漸進(jìn)”的原則逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革，使其承擔(dān)起保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展的重任。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]周莉，張超.物業(yè)稅對抑制房價上漲的效應(yīng)分析[J].新疆財經(jīng).2010（3）

[2]杜東華.試論開征物業(yè)稅的難點(diǎn)及對策[J].中國總會計(jì)師.2009（5）

[3]張嫻或.淺談現(xiàn)階段中國房產(chǎn)稅及其稅制存在的問題和建議[J].商業(yè)研究.2010

[4]張晶.我國房產(chǎn)稅改革芻議[J].中國商界.2010（11）

[5]巴曙松，劉孝紅，尹煜.物業(yè)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響研究[M].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2011