現(xiàn)代社會(huì)，衣食住行是每個(gè)人的基本生活需求。而當(dāng)衣、食、行基本上能夠通過(guò)市場(chǎng)方式得以解決的時(shí)候，住房就成了現(xiàn)代人考慮最多、最不容易解決的問(wèn)題。因此，有一個(gè)基本的居住條件或有自己的住房，往往成為現(xiàn)代年輕人的最大理想。在市場(chǎng)里，住房既是一種基本的商品，也有公共的性質(zhì)。如何讓絕大多數(shù)人都能夠?qū)崿F(xiàn)其住房理想，既需要一個(gè)更為發(fā)達(dá)的市場(chǎng)，也有政府之政策責(zé)任。我認(rèn)為，讓國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)回歸理性，既是當(dāng)前和未來(lái)政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)，也是實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)國(guó)人住房理想的根本所在。

可以說(shuō)，在2003年前，國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格在理性的水平上，絕大多數(shù)居民都有支付能力，可以逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，居民的住房福利條件也不斷改善。但2003年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，房?jī)r(jià)開(kāi)始不合理上漲。從那時(shí)到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也從沒(méi)有停止過(guò)，但在2010年“國(guó)十條”出臺(tái)之前，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)一直放在“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”上。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)應(yīng)該由市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制來(lái)決定，當(dāng)政府把其宏觀調(diào)控目標(biāo)只定位于“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，而不去抑制房?jī)r(jià)上漲的源頭，就必然難以達(dá)到“穩(wěn)定”的目標(biāo)。直到2010年“國(guó)十條”出臺(tái)，將宏觀調(diào)控目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，讓住房回歸到它的基本居住功能上來(lái)，讓房?jī)r(jià)理性回歸?？梢哉f(shuō)，把房?jī)r(jià)理性回歸作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，才基本上形成了共識(shí)。

這個(gè)目標(biāo)不僅體現(xiàn)在2011年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議文件中，也寫入了2012年政府工作報(bào)告征求意見(jiàn)稿。1月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公告對(duì)此也表達(dá)得十分清楚，即為了遏制住房投機(jī)投資性需求，中央政府不僅會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的住房政策，而且還會(huì)逐漸完善相應(yīng)的其他政策。最近，溫家寶總理更是直接指出，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

我們可以看到，這兩個(gè)調(diào)控目標(biāo)其實(shí)是一個(gè)目標(biāo)，或者說(shuō)一個(gè)是短期目標(biāo)一個(gè)是長(zhǎng)期目標(biāo)。也就是說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)就是要讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的價(jià)格回歸到一個(gè)合理水平。這里又有四層含義：

一是當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，或泡沫過(guò)大，如果價(jià)格不調(diào)整并回到合理水平，這個(gè)市場(chǎng)是不可持續(xù)的。因?yàn)椋瑤啄昵?，政府用過(guò)度優(yōu)惠政策所造成的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，完全是一個(gè)嚴(yán)重投機(jī)炒作盛行的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)不僅嚴(yán)重超支了中國(guó)未來(lái)幾年甚至十年的住房需求，而且高房?jī)r(jià)對(duì)住房消費(fèi)者具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)——在高房?jī)r(jià)下，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者早就沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)泡沫之大，在世界歷史上都是空前的現(xiàn)象。比如，北京、上海等一線城市，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)20倍以上，已經(jīng)高于20世紀(jì)90年代日本的19倍及1997年香港的15倍；住房租金收益率（2%）嚴(yán)重低于一年期存款利率（3.5%）；住房的空置率（主要是指空置在投機(jī)炒作者手上的）極高；當(dāng)前，全國(guó)一手房市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求。如果這個(gè)市場(chǎng)泡沫不擠出，其破滅是必然的。所以讓住房?jī)r(jià)格回歸理性，就是要擠出這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫。

二是擠出房地產(chǎn)泡沫，讓房?jī)r(jià)回歸理性，也能讓當(dāng)前住房市場(chǎng)的性質(zhì)出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)型。而這種住房市場(chǎng)性質(zhì)上的轉(zhuǎn)型就是要嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作，鼓勵(lì)住房的消費(fèi)需求，讓住房市場(chǎng)由以投資炒作為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)。但如果房?jī)r(jià)不能回歸合理水平，只能鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)入高價(jià)格的市場(chǎng)，而他們的購(gòu)買能力是無(wú)法達(dá)到的。

三是讓房?jī)r(jià)回歸合理水平，這個(gè)合理水平的底線是什么？住房?jī)r(jià)格是由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定的（請(qǐng)注意這里市場(chǎng)供求關(guān)系是以消費(fèi)為主導(dǎo)），在這樣的市場(chǎng)上，盡管各地住房?jī)r(jià)格合理水平會(huì)不一樣，但都得以當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫Ц端綖榈拙€。這就有了房?jī)r(jià)收入比。因此，住房?jī)r(jià)格水平回歸的底線，就是讓絕大多數(shù)居民都有能力來(lái)購(gòu)買。這個(gè)底線不僅有現(xiàn)成的國(guó)際慣例，也容易通過(guò)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)形成各個(gè)地方的一個(gè)明確的數(shù)字。

四是如果住房?jī)r(jià)格回歸到理性，房地產(chǎn)泡沫擠出、住房投機(jī)炒作受到嚴(yán)厲打擊、住房賺錢功能去除等目標(biāo)就會(huì)實(shí)現(xiàn)。這樣，城市化進(jìn)程與住房市場(chǎng)發(fā)展與繁榮就會(huì)產(chǎn)生良性互動(dòng)。住房市場(chǎng)不僅能夠成為整個(gè)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原動(dòng)力，也能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，房?jī)r(jià)回歸理性的短期目標(biāo)也就轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)了。

從這個(gè)意義上說(shuō)，住房?jī)r(jià)格回歸理性，即讓絕大多數(shù)國(guó)人有能力購(gòu)買，既是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的前提與基礎(chǔ)，也是絕大多數(shù)居民住房理想得以實(shí)現(xiàn)的政策基礎(chǔ)。如果中國(guó)的住房?jī)r(jià)格不能夠回歸理性，不能讓絕大多數(shù)居民都有支付能力購(gòu)買，住房成了少數(shù)人投機(jī)炒作的工具，那么這個(gè)市場(chǎng)不僅不能夠健康發(fā)展，也讓絕大多數(shù)居民與他們的住房理想越來(lái)越遠(yuǎn)。

可以說(shuō)，當(dāng)對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)認(rèn)知清楚了，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)就會(huì)十分明確。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟，讓一些地方政府希望通過(guò)各種軟性的政策來(lái)“救市”，沖擊中央政府抑制房?jī)r(jià)的政策。只要明確了房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，這種軟性政策就不會(huì)達(dá)到其目的，因?yàn)檎咭坏┏^(guò)了“房?jī)r(jià)理性回歸”這條底線，立即會(huì)被中央叫停。而且正如最近溫家寶總理所表示的，今年中央政府將進(jìn)一步完善相關(guān)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，表示中央的儲(chǔ)備政策及工具還有很多。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面回歸理性水平將是一種趨勢(shì)，是任何地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都無(wú)法改變的。這個(gè)宏觀調(diào)控目標(biāo)不僅是當(dāng)前的政策，是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向，也是中國(guó)絕大多數(shù)居民對(duì)住房市場(chǎng)所追求的理想，政府應(yīng)該為廣大居民的這個(gè)理想追求創(chuàng)造條件、提供政策基礎(chǔ)。