根據(jù)北京市上半年商品住宅成交金額、成交套數(shù)排行的結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，熱點區(qū)域依然集中在朝陽、大興、昌平、通州等傳統(tǒng)板塊；而隨著城區(qū)土地供應的持續(xù)減少，房山、順義等新興樓市板塊也在近年來迅速崛起。

朝陽賺最多

朝陽區(qū)歷來就是北京樓市的供應和成交大戶。根據(jù)北京市上半年商品住宅成交金額排行可以發(fā)現(xiàn)，成交金額前十五強共成交233.78億元，朝陽區(qū)成交金額為125.49億元，貢獻超過50%。

從項目看，區(qū)域內(nèi)包括保利中央公園、金茂府、首開常青藤、中弘北京像素、首城國際中心、御翠尚府、世華泊郡等均為上半年北京樓市的熱銷項目。而因為有遠洋萬和公館、金茂府、合生霄云路8號等高端項目扎堆入市，區(qū)域成交均價也維持在30221元/平米的高位。

對下半年走勢，思源地產(chǎn)認為，改善型需求將接棒剛需，成為今年下半年的市場主力。一向中高端盤云集的朝陽區(qū)，可能將延續(xù)上半年的佳績，成為改善型需求最重要的吸納地。

新城人氣旺

北京市上半年商品住宅成交套數(shù)排行座次則與成交金額排行的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)巨大差別。隨著城區(qū)土地供應的持續(xù)減少，大興、房山、昌平、通州、順義等傳統(tǒng)熱點板塊近年來迅速崛起，成為成交套數(shù)最多的區(qū)域。

上半年，大興區(qū)成交均價16937元/平米，略高于通州的16488元/平米，但低于昌平區(qū)18814元/平米。區(qū)內(nèi)的龍湖時代天街、金地仰山、金色漫香林、華潤公元九里等眾多項目，為北京樓市整體的市場成交量上升貢獻了不少力量，也使得大興區(qū)在上半年也以6573套的成交量超過了通州和昌平。其中龍湖時代天街成為銷售套數(shù)亞軍。業(yè)內(nèi)人士分析認為，無論是軌道、配套的向南縱深發(fā)展，還是項目的穩(wěn)定供應，都為大興區(qū)域樓市的持續(xù)發(fā)力提供了保證。

昌平區(qū)的中海尚湖世家、招商嘉銘瓏原、金域華府均為上半年的熱銷樓盤。亞豪機構(gòu)認為，隨著新城規(guī)劃的落實、昌平地鐵二期的建成、“大硅谷”戰(zhàn)略的推進，加上該區(qū)域上風上水的環(huán)境優(yōu)勢和成熟的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，種種利好都在為該區(qū)域的樓市加分加碼，區(qū)域發(fā)展被普遍看好。

中高端盤搶眼

在上半年北京普通住宅、公寓銷售金額排行榜上，保利中央公園以近26億元的銷售額高居榜首。另有金茂府、西山壹號院、橡樹灣等7個項目簽約超過15億元。

值得注意的是，在銷售金額TOP10中，中高端項目占據(jù)絕對優(yōu)勢地位，7個項目成交均價超過3萬元/平米。諸如西山壹號院、橡樹灣在上半年開盤也都創(chuàng)造過日銷超過8億甚至12億的熱銷。

保利地產(chǎn)北京公司有關(guān)負責人表示，在北京，改善性需求、比較高端的需求都是一直存在的。一旦市場穩(wěn)定或者是呈現(xiàn)出某一種趨勢的時候，這種需求就會釋放出來。保利地產(chǎn)的新盤都采取合理定價的策略，全面推貨搶占市場。保利中央公園入市的價格只有3.9萬元/平米，所以市場的接受程度高。此外，項目作為大望京CBD辦公商務區(qū)規(guī)劃的稀缺產(chǎn)品，其升值潛力不言而喻。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，受各地政策微調(diào)等信號影響，加上今年年初剛需樓盤以價換量，帶動了改善性需求的入市接棒。一家高端住宅開發(fā)商還表示，改善性需求釋放還需要兩個條件，一是稀缺優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市供應，二是高端樓盤穩(wěn)健的推盤策略，價格保持理性。代表項目如位于東四環(huán)板塊的保利東郡，推出38000元/平米的特惠房源，價格優(yōu)勢凸顯，換來了項目的成交走熱。此外，橡樹灣等開盤也推出了不同程度的優(yōu)惠等。在產(chǎn)品品質(zhì)方面，諸如西山壹號院、御翠尚府等樓盤推出的產(chǎn)品較前期都有升級。

低價盤走量

相對于高端樓盤，剛需類產(chǎn)品雖然在成交金額上略遜一籌，但在成交套數(shù)上表現(xiàn)搶眼。中弘北京像素、龍湖時代天街、魯能7號院等，都是知名的熱銷項目，有的也保持連續(xù)數(shù)月的區(qū)域領先。這些項目的成交均價在1萬-2萬元/平米，其熱銷最明顯的特征就是以價換量。

成交套數(shù)冠軍魯能·7號院開盤價格在1.1萬元/平米的水平，500多套房源當天一搶而空。魯能·7號院項目總監(jiān)孫佳皓表示，魯能·7號院成為上半年套數(shù)銷售冠軍就是依靠產(chǎn)品。項目以花園洋房、別墅為主，容積率僅為1.1，同時在戶型、園林等方面精雕細琢，使得性價比凸顯。同時，順義新城的發(fā)展?jié)摿μ嵘隧椖康母偁幜?。項目堅持低價策略，5月以來市場回暖明顯，我們的均價有所上漲，但依然擋不住購房人熱情，感覺是“被推著賣的”。

此外，如北京城建·世華泊郡，5月推盤特惠價格約2.1萬元/平米，直接帶動6號樓189套房源“日光”。

東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬認為，上半年，在品牌房企項目帶動下，通州、大興等區(qū)域樓市也整體實現(xiàn)升溫。6月份，通州成交量躍居成北京區(qū)域第一，有賴于該區(qū)域的普宅項目，如華業(yè)東方玫瑰和金隅花石匠表現(xiàn)不俗。

別墅主戰(zhàn)場

“北部”別墅區(qū)成為別墅成交的主戰(zhàn)場，而各區(qū)域中的品牌房企和高品質(zhì)項目也成為購房者的青睞對象。

奧北別墅區(qū)共有4個項目占據(jù)別墅成交金額的TOP10榜單，而各大名企及高端別墅產(chǎn)品也均在其中，分別是中海尚湖世家、御湯山、遠洋·傲北和京基鷺府，可見在房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵時期，名企的品牌和品質(zhì)還是備受購房者的信任和追捧。

奧北別墅區(qū)一開發(fā)商認為，普宅市場3月份已經(jīng)回暖，而別墅市場的逆轉(zhuǎn)發(fā)生在5月份。原因是改善型需求受政策影響相對更大，市場回暖也更為滯后。從區(qū)域上看，繼西山別墅區(qū)、中央別墅區(qū)后，奧北別墅區(qū)進入新老項目一齊放量時期，成為目前別墅市場的主力供應區(qū)。

此外，從成交套數(shù)排名上看，亞奧京北別墅區(qū)、中央別墅區(qū)以及八達嶺昌平別墅區(qū)三大板塊占據(jù)了北京別墅市場的半壁江山。

數(shù)據(jù)顯示，1月、2月北京別墅市場成交低迷，各盤成交數(shù)量有限。3月以后，受季節(jié)性因素影響，加上整體市場回溫，別墅市場也開始止跌回升。4月，別墅市場的熱量持續(xù)釋放。五六月中海尚湖世家、萬通龍山逸墅、天竺新新家園等熱銷，最終成為上半年成交套數(shù)前三名。

同時，五六月份，別墅市場一改前幾個月經(jīng)濟型別墅一統(tǒng)天下的局面，中高端別墅重新奪回對市場的主導權(quán)。據(jù)克爾瑞機構(gòu)數(shù)據(jù)，中高端別墅的成交占市場總體成交的65.75%。