截至7月11日，多家房地產(chǎn)公司相繼公布了6月銷售數(shù)據(jù)，與此同時(shí)，上半年房企銷售業(yè)績也初步明朗。從房企公告的數(shù)據(jù)來看，大部分企業(yè)均已經(jīng)完成全年目標(biāo)的一半以上，期中考核成績相當(dāng)搶眼。

此外，從全國榜單中我們可以看到，即使樓市遭遇政策限制，但無論是銷售額，還是銷售面積的前十強(qiáng)入榜門檻均有所上升，大開發(fā)商的銷售業(yè)績總是相對好過總體市場大勢。

入榜門檻上升

在企業(yè)降價(jià)和各地樓市政策微調(diào)的推動(dòng)下，2012年上半年市場逐步復(fù)蘇，尤其是二季度以來，多數(shù)城市成交同比出現(xiàn)較大幅度上升。

體現(xiàn)在上半年排行榜的入榜門檻上，以價(jià)換量策略奏效，上半年金額與面積入榜門檻同比均有上升。銷售金額方面，2012年上半年TOP10入榜門檻為174.6億元，而2011年上半年為155.5億元，同比增長9%左右，而TOP20的入榜門檻為78.9億元，與同期的72億元相比，增長了10%。

銷售面積方面，對比TOP10入榜門檻，2012年上半年為185.3萬平方米，較2011年上半年116萬平方米增長了58%；TOP20的入榜門檻中，2012年上半年面積門檻已從2011年的75.9萬平方米上升至98萬平方米，同比增長29%。

3月，全國樓市成交量初現(xiàn)復(fù)蘇，尤其是五六月份的銷售回暖貢獻(xiàn)猶大，如萬科、保利、中海、恒大四家龍頭連續(xù)兩個(gè)月單月銷售均突破百億元。

綠城6月共取得銷售金額為85.1億元(包括14.3億的協(xié)議銷售額)， 較5月大幅增長2.5倍。而這也是綠城這半年來銷售額最高的月份。

以價(jià)換量為主流

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，在全國上半年銷售金額50強(qiáng)中，僅有21家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了同比正增長，其中較為突出的是萬科、中海、保利、世貿(mào)、華潤。以自2005年以來就把持著銷售額第一名寶座的龍頭萬科為例，上半年萬科銷售面積達(dá)602.5萬平米，同比增6.54%；銷售金額625.4億元，同比降4.74%，銷售單價(jià)為1.04萬元/平米，與去年同期相比，銷售金額和單價(jià)出現(xiàn)雙降，下降幅度分別為4.7%和10.3%。

“銷售面積增加，金額反而下跌，說明銷售均價(jià)的下跌，這是萬科以價(jià)換量的結(jié)果。”業(yè)內(nèi)人士指出，2012年上半年整體經(jīng)濟(jì)外部大環(huán)境仍較艱難，在這種情況下，企業(yè)能夠保持業(yè)績與去年同期持平已是難得。

值得注意的是，把今年的銷售策略定位于加推中低端產(chǎn)品和“以價(jià)換量”的房企，上半年成交均價(jià)同比明顯回落。大型房企中，萬科下降了10.3%，富力下降了21.4%，恒盛下降了9.3%，花樣年下降了3.7%，碧桂園下降了2.9%。

行業(yè)集中度上升

在市場回暖的大背景下，標(biāo)桿企業(yè)優(yōu)勢仍然非常明顯，龍頭企業(yè)銷售表現(xiàn)優(yōu)于一般企業(yè)，行業(yè)集中度持續(xù)上升。

2012年上半年全國TOP10房企市場份額達(dá)到16.17%，較2011年上半年的13.51%增加了2.66%。萬科的市場占有份額也已經(jīng)提高至3%左右。

CRIC研究中心分析師認(rèn)為，加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)，隨著各二三線城市市場化程度的不斷提升，堅(jiān)持品牌建設(shè)、重視城市和區(qū)域深耕的企業(yè)銷售優(yōu)勢將越來越大。

對于品牌房企來說，品牌效應(yīng)產(chǎn)生的品牌溢價(jià)使企業(yè)面對樓市調(diào)控政策時(shí)表現(xiàn)的游刃有余，銷售節(jié)奏張弛有度，銷售業(yè)績得到有力支撐。

對于規(guī)模上略小的企業(yè)，區(qū)域深耕也不失為另一種快速提升業(yè)績的途徑。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)采取區(qū)域深耕戰(zhàn)略，也有利于在該區(qū)域積累品牌優(yōu)勢，從而擴(kuò)大影響力，為將來布局全國創(chuàng)造條件。

例如，融創(chuàng)中國在天津的城市榜單中，一直名列前茅。自上市以來，融創(chuàng)中國憑借在天津地區(qū)的區(qū)域深耕，通過與地方政府的合作取得資源優(yōu)勢，并運(yùn)用自身樓盤集中的特點(diǎn)快速去化，從而迅速跨入一線房企的行列，也提升了品牌影響力。

或上調(diào)銷售目標(biāo)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月12日，國內(nèi)多家標(biāo)桿房企上半年完成其全年銷售目標(biāo)的50%以上。

資料顯示，中海上半年實(shí)現(xiàn)的銷售額已經(jīng)占其全年銷售目標(biāo)的81%。世茂房地產(chǎn)完成全年銷售目標(biāo)73%，保利地產(chǎn)完成63%，恒大、華潤置地、綠城則分別完成了60.5%、58%、54%。

7月，花旗也發(fā)表研究報(bào)告稱，受調(diào)控政策影響，內(nèi)地開發(fā)商年初制定年度目標(biāo)時(shí)相對保守，有不少企業(yè)甚至與去年銷售目標(biāo)持平。7月5日，世茂房地產(chǎn)高管對媒體披露，公司今年銷售計(jì)劃將從307億元調(diào)整為350億元。

此外，華潤置地主席王印日前也曾對媒體表示，公司對年初定下的400億銷售目標(biāo)的完成非常有信心，至于是否要對目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，則需在三季度末評估后再做決定。

在采訪中，多位房企人士向記者表示年初的低預(yù)期和高庫存之下，各家房企以價(jià)換量取得了階段性的業(yè)績飄紅，但這種狀態(tài)是否可持續(xù)，還需再等等看；是否適宜上調(diào)銷售目標(biāo)，在第三季度才可見端倪。