“最近確實(shí)缺覺，比較累。有一個(gè)月沒回家了?！?月26日，在北京西山壹號(hào)院的樓王樣板間內(nèi)，接受采訪的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌顯得有些疲憊，因?yàn)楹途G城合作一事，他最近在蘇南和上?！稗D(zhuǎn)了一個(gè)月”。

6月22日，融創(chuàng)出資33.72億元與綠城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，國內(nèi)兩大香港上市房企共同組建上海融創(chuàng)綠城控股有限公司。至此，融創(chuàng)成功收購綠城旗下在上海、蘇州、無錫、常州和天津共9個(gè)項(xiàng)目50%的股權(quán)。

該筆交易對(duì)孫宏斌意義不凡，融創(chuàng)不但獲得了9個(gè)可售資源，鞏固其在蘇南地區(qū)的實(shí)力，而且借此進(jìn)入高端產(chǎn)品的戰(zhàn)略地帶——上海。孫宏斌此前就說：“我們能在上海與綠城共同擁有3個(gè)高端項(xiàng)目，這是我花10年都做不到的。”交易標(biāo)的當(dāng)中的綠城·上海黃浦灣、綠城·上海玉蘭花園、綠城·上海玫瑰園均為綠城在上海的項(xiàng)目，通過該筆交易，融創(chuàng)得以在上海獲取38.81萬平方米的可售面積。

對(duì)于此次合作，有人認(rèn)為孫宏斌“撿了大便宜”，也有人認(rèn)為孫宏斌“賭性”又回來了。對(duì)于疑問，孫宏斌掛在嘴邊最多的話就是“見仁見智”。在他看來，這是一次簡單雙贏的合作，“沒有現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)”。

他表示，與綠城合作的9個(gè)項(xiàng)目中，土地款已經(jīng)全部付清，僅有一定的貸款。9個(gè)項(xiàng)目除蘇州兩個(gè)項(xiàng)目“可能做平”外，其他項(xiàng)目利潤可觀。雙方簽署協(xié)議的兩天后，即6月24日，融創(chuàng)和綠城合作的第一個(gè)項(xiàng)目無錫蠡湖香樟園開盤，當(dāng)天銷售5.5億，迎來兩家合作的開門紅。

此番合作，究其原因，背后既有兩家公司產(chǎn)品戰(zhàn)略的相似，亦有孫宋二人“惺惺相惜”。 他迷戀杭州綠城的產(chǎn)品，常住在西湖邊的綠城四季酒店，說過很多次贊賞綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平及綠城的話。

誠如孫宏斌此前在微博上說的，二人有太多共同點(diǎn)，如同是“性情中人”，同懷“理想主義”和“浪漫主義”情懷。兩位房地產(chǎn)業(yè)傳奇人物的握手，被視為“英雄相惜”。而宋衛(wèi)平此前在簽署協(xié)議的發(fā)布會(huì)上說：“孫總是個(gè)奇跡，在這個(gè)行業(yè)里，他是唯一跌倒又爬起來的人?！彼踔琳{(diào)侃：“這是受過傷的男人與正在受傷的男人之間的握手?！?/p>

2011年，西山壹號(hào)院在北京一炮而紅，融創(chuàng)又以192億銷售成績，躍升中國房企18位，融創(chuàng)隨即被外界視為“黑馬”。而此番和綠城合作，宋衛(wèi)平對(duì)融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)給予了“狼性”評(píng)價(jià)，當(dāng)記者問及如何看待“狼性”時(shí)，孫宏斌很淡定地回了一句話：“我們肯定比較努力”。

值不值就見仁見智了

房地產(chǎn)世界：為什么最終選擇了這九個(gè)，而不是其他區(qū)域的項(xiàng)目？

孫宏斌：這些項(xiàng)目所在的區(qū)域跟我們的區(qū)域戰(zhàn)略重合，我們是在北京、天津、重慶和蘇南，綠城蘇南的項(xiàng)目都在這九個(gè)項(xiàng)目里了。綠城所在無錫兩個(gè)項(xiàng)目，蘇州兩個(gè)項(xiàng)目，常州一個(gè)項(xiàng)目，都在這里了。

房地產(chǎn)世界：9個(gè)項(xiàng)目估價(jià)67.43億元人民幣，融創(chuàng)收購資金33個(gè)億，占一半，這筆賬是怎么算出來的？

孫宏斌：9個(gè)項(xiàng)目上面有67億多資本金，60億貸款，加起來綠城已經(jīng)付了120多億。67億主要由三部分組成，一部分是6月30日之前的利潤，這利潤是歸綠城的；一部分是6月30以前已經(jīng)入住的，已經(jīng)入了賬，肯定就不歸我們了；另一部分是他自己投入的錢，這里加起來就50多個(gè)億，股東代表利益12個(gè)億，另外還有部分利息4.5個(gè)億組成，這就是綠城所有的權(quán)益。我們都是按投入的原值算，值不值就見仁見智了。

房地產(chǎn)世界：此次花33.72億元和綠城合作。你如何看待這對(duì)負(fù)債率的影響？今年有怎樣的控制目標(biāo)？

孫宏斌：和綠城合作之后，我們負(fù)債率肯定會(huì)上升。不過到年底，肯定會(huì)比去年（凈資產(chǎn)負(fù)債率104%）低。我不覺得負(fù)債率是那么重要，而且現(xiàn)在的市場能借錢當(dāng)然會(huì)去借。近期我們也不需要什么融資。

房地產(chǎn)世界：對(duì)于這次投入的成本，預(yù)計(jì)什么時(shí)候能收回來？

孫宏斌：預(yù)計(jì)明年底。一年半到兩年的時(shí)間吧，根據(jù)市場的變化，和雙方合作的情況，把價(jià)值做出來。賺錢是要綜合的，跟節(jié)奏、融資、成本、售價(jià)都有關(guān)系。風(fēng)險(xiǎn)可能就是利潤比較低，但不會(huì)有現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

以后在合作城市共同做項(xiàng)目

房地產(chǎn)世界：與綠城的結(jié)盟，對(duì)于融創(chuàng)在高端市場的品牌形象有哪些具體的幫助？

孫宏斌：綠城的高端產(chǎn)品線，像御園、玫瑰園在幾個(gè)項(xiàng)目中都有體現(xiàn)。合作也能強(qiáng)化融創(chuàng)高端產(chǎn)品開發(fā)的形象。無錫項(xiàng)目有人跟我說，綠城就像個(gè)寶庫，他們有2000多個(gè)設(shè)計(jì)師，有自己的裝飾公司、景觀公司、園區(qū)服務(wù)體系。我們就是要用好（這個(gè)寶庫）。

綠城產(chǎn)品做得好，有三個(gè)方面。一是有態(tài)度，態(tài)度必須是真想做好東西。二是不怕花錢花時(shí)間，好東西不能快，快速周轉(zhuǎn)做不了好東西，另外要花錢，好東西就是貴的。三是確實(shí)要積累。綠城的東西你可以學(xué)，但你把它的圖拿回去后就不是那么回事了，它做了8遍做了10遍，哪些細(xì)節(jié)要改進(jìn)，已經(jīng)很成熟了，所以你看綠城的產(chǎn)品每個(gè)地方都很舒服。

房地產(chǎn)世界：在這次和綠城合作之后，未來還會(huì)有新的收購計(jì)劃嗎？

孫宏斌：以后在這些城市，就是和綠城一起做。雙方說好不單獨(dú)拿項(xiàng)目了。

房地產(chǎn)世界：這種“一起做”是寫進(jìn)合作協(xié)議的，還是說是一項(xiàng)君子協(xié)定？

孫宏斌：沒有寫進(jìn)合同。通過合資公司拿項(xiàng)目。

今年還會(huì)往前走一點(diǎn)

房地產(chǎn)世界：融創(chuàng)快速發(fā)展的這6年，有哪些地方是你一直堅(jiān)持的。

孫宏斌：高端精品戰(zhàn)略，聚焦少數(shù)區(qū)域的戰(zhàn)略，這兩個(gè)東西我們是會(huì)始終堅(jiān)持，這個(gè)事情是已經(jīng)想明白的了。我現(xiàn)在是四個(gè)區(qū)域，將來可能五個(gè)或六個(gè)區(qū)域，在原來四個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)上，最多再加一個(gè)兩個(gè)地方，不會(huì)去很多地方，京、津、滬、渝四大直轄市很厲害了。

房地產(chǎn)世界：你之前在發(fā)布會(huì)上說做產(chǎn)品不能太理想化，如何既“不能太理想化”，又做好高端精品？

孫宏斌：是個(gè)平衡。你比如說，最好的東西你要在北京做，別在小地方做。在小地方要做小地方最好的，不能做和北京一樣的。比如說你把北京最好的（產(chǎn)品），放到常州去，那肯定就（不好）。這個(gè)確實(shí)和品質(zhì)沒關(guān)系。所以產(chǎn)品的品質(zhì)肯定要堅(jiān)持。

房地產(chǎn)世界：去年融創(chuàng)以192億躍升房企18位，今年希望能前進(jìn)幾位，可以超過哪家企業(yè)？

孫宏斌：我不怎么看別人，沒想超過誰。第幾名意義不大，我們?nèi)ツ曜龅眠€是不錯(cuò)的，今年肯定還會(huì)往前走一點(diǎn)。

房地產(chǎn)世界：房地產(chǎn)調(diào)控兩年了，你怎么看待后市以及調(diào)控政策？

孫宏斌：最壞的情況就是去年第四季度，不可能比那個(gè)更壞了。即使在去年四季度，融創(chuàng)依然賣得很好。市場會(huì)慢慢正常，穩(wěn)定，不會(huì)大起大落，政策取消的可能性比較小。但我對(duì)后市不樂觀，因?yàn)檎麄€(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂觀，世界經(jīng)濟(jì)不確定性，中國經(jīng)濟(jì)也下滑得厲害。