相比被外界稱作純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商，華僑城更愿意將自己定位為文化及旅游產(chǎn)業(yè)的先行者，其旗下的“歡樂谷”迄今已成為國內(nèi)一線旅游主題公園品牌。在2011年重新確定公司定位后，華僑城越發(fā)重視文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

但作為華僑城支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)銷售速度的放緩，也讓其資產(chǎn)負(fù)債率一度越至紅線。截至2011年年底，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)71.16%。上一年度，這一數(shù)字為69.69%。按照國資委的要求，控股企業(yè)連續(xù)兩個會計(jì)年度平均資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%，華僑城顯然已越紅線。

在此情形下，華僑城開始多渠道融資，并在文化、旅游上“兩翼”發(fā)力，不但通過另類創(chuàng)新，試水門票資產(chǎn)證券化融資，并對外與日本環(huán)球影城展開合作。

地產(chǎn)：亟待擺脫資金困境

在樓市調(diào)控不見松動的情況下，華僑城主要收入來源的地產(chǎn)銷售遇到了瓶頸。據(jù)華僑城此前公布的2012年一季報(bào)顯示，華僑城期末的存貨總額為 327.56億元，較2011年末的歷史最高值317.37億元又有增加。

對于華僑城地產(chǎn)銷售緩慢的問題，財(cái)通證券日前也指出，由于華僑城在售項(xiàng)目中高端產(chǎn)品占比較高，且90%以上分布在限購地區(qū)，短期來看，今年銷售將受到房地產(chǎn)調(diào)控的沖擊。

“將現(xiàn)在可變現(xiàn)的項(xiàng)目想方設(shè)法賣掉，加快銷售，加強(qiáng)營銷，降低負(fù)債率?！?月19日，華僑城總裁劉平春在業(yè)績會上表示。

事實(shí)上，資金問題近年來確實(shí)是在一定程度上影響華僑城的發(fā)展，連年攀升的資產(chǎn)負(fù)債率為華僑城發(fā)展涂上一層陰影。據(jù)華僑城2011年年報(bào)顯示，其2007年至2011年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為54%、51%、63%、69.69%以及71.17%。其中，截至2011年末，負(fù)債總額約為446.67億元，同比增長32.04%，資產(chǎn)負(fù)債率同比上升1.48%至71.17%。

與此相對的是，華僑城2011年全年?duì)I業(yè)總收入約為173.24億元，同比微增0.04%，截至2011年末，華僑城擁有貨幣資金61.4億元，但其短期借款及一年內(nèi)到期的長期借款共66.1億元，存在較大償債壓力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城今年的總建筑支出會很多，去年其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%，加上房地產(chǎn)整體形勢不容樂觀，今年在資金方面會相對緊張。

國泰君安分析師孫建平預(yù)計(jì)，華僑城7月、9月新推盤將均超100億元，且7月推盤量均以深圳本部為主，這將帶來銷售的持續(xù)提升。預(yù)計(jì)公司2012年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額超70億元，而2012年可售項(xiàng)目大半集中在三季度推出。

申銀萬國分析認(rèn)為，華僑城杠桿率偏高，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏慢，一方面公司可大力推動地產(chǎn)銷售回籠資金，另一方面公司在融資方面多管齊下。早在3月17日，華僑城發(fā)布公告表示，董事會同意公司及控股子公司2012-2013年度為公司參控股公司合計(jì)提供172億元額度的借款擔(dān)保，其中公司合并單位之間貸款擔(dān)保額度為171.75億元，而公司2012-2013年度擬向華僑城集團(tuán)公司申請?jiān)诂F(xiàn)有委托貸款規(guī)模下再新增不高于80億元的委托貸款額度。

關(guān)于融資，華僑城副總裁王曉雯在早前的股東會上也表示，由于總體的政策限制，華僑城有六年以上的時間未在A股市場直接融資，但是華僑城仍然希望能夠?qū)ふ腋?，更合理的機(jī)會能夠在A股市場上有部分融資，這樣才能從根本上解決公司發(fā)展的結(jié)構(gòu)需求。

旅游：試水門票資產(chǎn)證券化

“從上市第一天開始，公司的戰(zhàn)略目標(biāo)就是定位在文化旅游行業(yè)里面的龍頭企業(yè)?！比A僑城總裁劉平春曾如此向外宣稱。近年華僑城大力發(fā)展旅游及文化地產(chǎn)，謀求轉(zhuǎn)型之機(jī)。

2011年華僑城實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入63.33億元，接待游客2430萬人次，歡樂谷主題公園貢獻(xiàn)最大。歡樂谷是華僑城的核心產(chǎn)品，目前該項(xiàng)目已在深圳、北京、上海、成都、武漢等城市落地。華僑城還計(jì)劃向城市型主題公園拓展，即年內(nèi)在廣西、福建兩地新建的歡樂谷主題包裝更簡約，規(guī)模相對小，主要客戶群定位于車程在1-2小時的游客。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，近期的一次機(jī)構(gòu)交流會上，華僑城高管透露，公司準(zhǔn)備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告，華僑城擬將歡樂谷的門票收入作為一種資產(chǎn)抵押，利用資產(chǎn)證券化的方式公開發(fā)行，此種產(chǎn)品為5年期債券，規(guī)模大概是20億-30億元，融資成本為5個多點(diǎn)。

有消息人士透露，華僑城此項(xiàng)融資已開始申報(bào)，深交所的專家認(rèn)證會已經(jīng)通過，目前正在等待證監(jiān)會的最終批復(fù)。華僑城董事會秘書倪征對記者表示：“目前公司對資產(chǎn)證券化項(xiàng)目尚處于前期研究和技術(shù)層面的探討階段，具體方案尚未確定，不存在相關(guān)材料上報(bào)證監(jiān)會的情況?！?/p>

資產(chǎn)證券化在資本市場上并不少見，但華僑城此次的抵押物“門票”還是讓人耳目一新。據(jù)記者了解，目前國內(nèi)已發(fā)行過9個資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但主要涉及高速公路以及污水處理，而在園區(qū)方面還沒有先例。倪征坦言，公司對資本市場各種創(chuàng)新產(chǎn)品和融資渠道一直在進(jìn)行積極研究。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為一種創(chuàng)新的融資方式，將有利于增強(qiáng)公司的資產(chǎn)流動性，提升公司的品牌影響力。

據(jù)了解，資產(chǎn)證券化發(fā)行的程序是，企業(yè)向證券公司旗下的資產(chǎn)管理公司提供基礎(chǔ)資產(chǎn)，資產(chǎn)管理公司將以這部分資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流為償付來源，面向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證。資產(chǎn)支持受益憑證類似有擔(dān)保的債券，具有確定的預(yù)期收益率和期限，并按照約定的時間和方式還本付息，同時上市交易流通。

申銀萬國近期的一份研報(bào)表示看好華僑城模式，其認(rèn)為華僑城自2009年重組以來商業(yè)模式明確，目前處于規(guī)模擴(kuò)張和模式復(fù)制階段，華僑城主題公園業(yè)態(tài)創(chuàng)新、融資模式創(chuàng)新及快速銷售將是公司未來主要亮點(diǎn)。上述機(jī)構(gòu)人士表示，如果此項(xiàng)融資獲批的話，對華僑城無疑會是一個利好消息，通過融資方式的突破可以支持華僑城其他業(yè)務(wù)的發(fā)展。

另有分析指出，華僑城能否確保穩(wěn)定的門票收入以及如何提高門票以外的收入，將成為歡樂谷今后發(fā)展的重點(diǎn)，而這也將影響到華僑城此次融資事項(xiàng)的進(jìn)程。目前，華僑城收入結(jié)構(gòu)比較單一，旅游業(yè)務(wù)中過度依賴園區(qū)門票收入的問題比較突出，門票收入占比達(dá)到主題樂園收入的70%至80%。

文化：聯(lián)手日本環(huán)球影城

在2011年重新確定公司定位后，華僑城也越發(fā)重視文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，除了將歡樂谷的門票收入作為融資方式外，華僑城還與日本環(huán)球影城展開合作?！芭c日本環(huán)球影城的合作仍處于洽談階段”，倪征表示。其此前亦對媒體表示，在與環(huán)球影城的合作中，涉及的相關(guān)技術(shù)、法律工作已經(jīng)完成，目前正在進(jìn)行最后的商務(wù)談判，會涉及到全面管理上的合作以及具體到上海歡樂谷的合作，但最終結(jié)果要到8月份才有定論。

早在2011年9月份，華僑城與日本環(huán)球影城簽署諒解備忘錄，雙方將探討華僑城全資子公司上海華僑城與環(huán)球影城成立合資公司事宜，旨在全面提升上海華僑城項(xiàng)目的運(yùn)營能力。今年1月12日，華僑城宣布，與日本環(huán)球影城的合作事宜將延期。公告中指出，華僑城已與環(huán)球影城簽署諒解備忘錄修訂版，約定將諒解備忘錄的有效期限自2012年2月1日起延長6個月。

至于為何會選擇與環(huán)球影城進(jìn)行合作，華僑城當(dāng)時給出的解釋是，通過引入國際一流主題公園，可幫助華僑城走上內(nèi)涵式增長的道路，改善公司現(xiàn)階段過度依賴門票的收入結(jié)構(gòu)。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，此舉不但可以通過日本環(huán)球增資上海華僑城，還可引入日本環(huán)球管理團(tuán)隊(duì)和相關(guān)產(chǎn)品衍生品、商品開發(fā)特許權(quán)以及場館贊助，全面提升主題公園運(yùn)營能力，進(jìn)而增加其園區(qū)的經(jīng)營收益。

據(jù)介紹，日本環(huán)球影城是世界三大環(huán)球影城主題公園之一，占地50多萬平米，年接待量可達(dá)800萬人，收入55億元，門票收入只占50%，重游率可達(dá)70%。而同等面積的國內(nèi)一線品牌的北京歡樂谷，年接待量也只能達(dá)到300多萬人次，4個多億的年收入，門票收入占總比超過80%，重游率僅20%。

事實(shí)上，與環(huán)球影城的合作能否最終完成，最重要的一點(diǎn)還是看華僑城能以多大的資金代價(jià)引入環(huán)球影城。

“價(jià)格的問題雙方還在討價(jià)還價(jià)中，如果環(huán)球影城愿意多出點(diǎn)錢的話，它就會多上心點(diǎn)?！蹦哒鞔饲皬?qiáng)調(diào)，“華僑城要的不是對方的錢，而是更多希望得到對方的管理。由于8月份是一個項(xiàng)目進(jìn)展的時間節(jié)點(diǎn)，所以近期公司可能會在該項(xiàng)目上有所突破?！?/p>

對于文化產(chǎn)業(yè)，華僑城不乏雄心。財(cái)通證券在日前的一份調(diào)研報(bào)告中提到，華僑城計(jì)劃到2015年實(shí)現(xiàn)與文化相關(guān)的營業(yè)收入100億元。但申銀萬國一名分析師認(rèn)為，華僑城的主題公園除了北京和深圳兩地較成熟外，其余均處于培育階段，想要真正步入正軌，實(shí)現(xiàn)大幅營業(yè)收入還需要很長時間。