6月的北京樓市，量價出現(xiàn)了今年以來的首次雙雙上漲。在即將過去的7月，“火爆”樓市也毫不遜色，不僅體現(xiàn)在成交量，也體現(xiàn)在價格上。專家分析稱，“倘若出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房價大幅度反彈，并不排除調(diào)控政策會繼續(xù)收緊?！?/p>

調(diào)控不會改變

當2012年6月份全國大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時候，國務院明確表示樓市調(diào)控堅持不動搖，堅決抑制樓市投資投機現(xiàn)象。央行還對房地產(chǎn)市場做出明示：個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，“金融機構(gòu)要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房”。

不過，7月5日央行再次宣布下調(diào)存貸款基準利率。降息對市場預計的影響也在左右著樓市。

專業(yè)人士分析認為，外需萎縮帶給中國經(jīng)濟校大的負面影響，近期避險心理重現(xiàn)，不過當前為了穩(wěn)定度過經(jīng)濟的不景氣，政策微調(diào)，房地產(chǎn)也搭上順風車，這給房地產(chǎn)再次帶來了喘息的良機。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，目前開發(fā)商對市場的信心主要來自于他們認為限購等政策是短期的。但事實上，限購政策肯定要長期的。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光也對記者表示，雖然目前有些地區(qū)對調(diào)控政策進行了微調(diào)，但是整體調(diào)控大基調(diào)沒有變。預計下半年樓市將趨于穩(wěn)定，如果出現(xiàn)大起大落，不排除會有新的調(diào)控措施出現(xiàn)。

下半年供應放大

為保證全年目標的順利完成，下半年庫存放量成為眾多房企的首選。在目前公布了銷售業(yè)績的房企當中，恒大、龍湖、碧桂園以及綠城都有在下半年加大出貨的考慮。

萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶介紹，未來一個時期還將是萬科的推盤高峰期。8月，預計萬科在北京會有10次左右的開盤。遠洋地產(chǎn)有關人士也在此前對記者表示，包括遠洋天著、遠洋LAVIE等高端項目新盤也會按計劃在下半年入市。

對于主流房企來說，除企業(yè)既定的安排外，下半年的供應高峰還有“被動”的一面。日前，北京華遠地產(chǎn)董事長任志強就表示，更多新盤本應在上半年推出，限購政策和地方控制漲價幅度，推遲了許多樓盤的入市時間，也使得推盤趨于集中。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計2012年上半年共98個項目取得預售證，較去年上半年的161個減少39%；上半年期房住宅供應套數(shù)32039套，同比去年上半年也減少了29%。北京中原地產(chǎn)預計，下半年上市的商品住宅會有明顯增加，市場庫存壓力加大，開發(fā)商預計會采取更有彈性的價格策略。

“相對寬松的信貸政策微調(diào)幅度超過預期，這極大地提振了購房者預期，促成新建住宅成交加速，預計9、10 、11月住宅成交量將達到全年成交量最高點?！?北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，需求放量增加和成交產(chǎn)品多樣化，是下半年全市新建住宅價格上浮的主要動因。目前，住宅市場量價看多，購房者“買漲”心理強，恐慌性入市量增多，隨著低價房源的消化和折扣優(yōu)惠減少，新建商品住宅成交均價“穩(wěn)中上漲”。

不過，也有分析認為，下半年樓市仍然存在高度的不確定性，有可能出現(xiàn)低谷。如偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說：“七八月的購房需求將保持當前熱度，但如果改善性購房需求在下半年不能得到有效釋放，下半年的部分月份可能出現(xiàn)需求不足的情況，交易量很有可能將再度陷入低谷?！?/p>

“以價換量”仍是主流

7月以來，關于北京樓盤偷偷漲價的消息見諸報端。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：7月北京樓市繼續(xù)復蘇，在7月前8天銷售套數(shù)超過20套的住宅項目且在6月占據(jù)全市熱銷住宅前100名的，合計有28個項目，在28個項目中，銷售均價出現(xiàn)上漲的項目有17個，占據(jù)總項目數(shù)量的比例為61%。占比超過六成。

有業(yè)內(nèi)人士認為：“7月單月均價上漲依然是大概率事件，但是大部分價格上漲的幅度都不大，而且相比歷史最高價還有一定距離?！毕拶?、限貸依然指向投資需求入市，雖有部分可能入市，但是難以支撐全面回暖。所以雖然量價可能同漲，但是價格上漲幅度有限。

從主流房企的表態(tài)看，“合理定價”、“降價走量”仍是主要的經(jīng)營策略。金地集團華北區(qū)域副總經(jīng)理遇繡峰表示：“雖然五六月份以來出現(xiàn)了成交量上漲的情況，但我們?nèi)匀槐３种斏鳂酚^的態(tài)度，不會任意漲價?！睋?jù)其介紹，金地朗悅項目自從開盤以來，基本上都以成本價在銷售，這個項目對于公司的作用，更多的是為了快速周轉(zhuǎn)而不是追求利潤，因此價格策略不會發(fā)生改變。

萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶也表示，萬科企業(yè)仍會堅持“不囤地、不捂盤、不惜售”的經(jīng)營策略，堅持按購房者愿意接受的價格售出房屋。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景輝認為，下半年購房需求將逐步萎縮，樓市整體供大于求的買方市場格局不會改變；此外，由于目前樓市庫存仍居高不下，而且下半年更多的房企供應計劃要明顯多于上半年，所以在去庫存的強大壓力下，“降價走量”依舊是大多數(shù)房企的必由之路。

首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光呼則吁開發(fā)商要保持冷靜:”面對目前的市場形勢，開發(fā)商應該努力去適應市場，不僅要在質(zhì)量上下工夫，同時開發(fā)商應該保持冷靜的頭腦，不能因為市場有所好轉(zhuǎn)而抬高價格。要在目前的市場和政策環(huán)境下，讓房價回歸到市場規(guī)律中去?！?/p>