樓市已熱，這并不是一個(gè)疑問，而是一種現(xiàn)實(shí)。面對(duì)突如其來熱得燙手的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再回顧年初售樓處的門可羅雀，一份疑問不禁油然而生：到底是誰(shuí)捂熱了樓市？

當(dāng)逐條回放近段時(shí)間樓市的諸多“剪影”之后，你我或許都會(huì)由衷的感嘆，在捂熱樓市的這盤棋中，誰(shuí)都有可能是其中的一枚棋子。

“再不買就漲了”

據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年6月22日至24日的3天端午小長(zhǎng)假中，全國(guó)主要的54個(gè)城市新房合計(jì)簽約套數(shù)為17198套，較“五一”小長(zhǎng)假的12232套上漲了40.6%，同比去年的端午小長(zhǎng)假，上漲幅度更是達(dá)到了103%。

于此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也紛紛指出，6月以來，樓市的“價(jià)格底”和“政策底”似乎都已形成，繼“金三”、“銀四”、“紅五”之后，剛需購(gòu)房者的階段性釋放，進(jìn)一步染紅成交數(shù)據(jù)。

實(shí)際上，就在業(yè)界議論剛需是如何撐起這一輪市場(chǎng)成交之時(shí)，許多有著迫切購(gòu)房需求的購(gòu)房者，已經(jīng)將積攢多年的存款換做了一張張房產(chǎn)證明。

暫時(shí)還在薊門橋政法大學(xué)附近租房居住的趙女士，端午假期終于圓了自己多年的一個(gè)心愿，在北京買了一套屬于自己的房子。據(jù)趙女士介紹，雖然現(xiàn)在她還不到30歲，可是已經(jīng)工作了六七年了?！按髮W(xué)畢業(yè)來北京之后，就一直在一家民營(yíng)企業(yè)做財(cái)務(wù)工作，這幾年也攢下了二十多萬(wàn)元，今年總算是在北京安家了?！倍w女士所說的家，就在近期熱銷的通州區(qū)華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目?！?0平米的戶型，14000元/平米左右，總價(jià)不到130萬(wàn)。父母支援了一部分錢，加上自己的積蓄，總算交齊了首付款?！壁w女士感慨，“還好出手及時(shí)，聽說現(xiàn)在很多房子都漲了?！?/p>

而至今仍沒有北京戶口的趙女士，也十分慶幸自己多年沒有跳槽，“雖說工作年限是夠了，但一跳槽，社保就有可能會(huì)斷交，也就沒有購(gòu)房資格了。”

類似于趙女士這樣的購(gòu)房者其實(shí)并不在少數(shù)，在樓市“限購(gòu)”政策要求未取得北京戶口的購(gòu)房者必須提供“連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明”以來，隨著時(shí)間的推移，有購(gòu)房資格的人數(shù)正逐步增加。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前擁有購(gòu)買資格的外來剛需人群實(shí)際上已經(jīng)成為了購(gòu)房者的主力。

不僅首次置業(yè)的剛需人群主導(dǎo)著樓市的成交，剛改人群也盼望著在房?jī)r(jià)的低點(diǎn)換一套更合適的房子。

家住回龍觀小區(qū)的馬先生，不久前就在人民大學(xué)附近買了一套三居室。馬先生表示，這一次換房的主要原因，是為即將面世的小寶寶創(chuàng)造一個(gè)更好的環(huán)境?！跋啾容^原來的社區(qū)，人大附近教育資源豐富，更便于為孩子提供一個(gè)良好的教育環(huán)境。同時(shí)，現(xiàn)在也算住在城內(nèi)了，上班也更方便了?！痹隈R先生看來，這一次的換房也正是恰逢其時(shí)，“原來一直關(guān)注城內(nèi)的二手房信息，沒想到我現(xiàn)在買的這個(gè)房子在4月份真的降了20萬(wàn)，當(dāng)時(shí)就果斷出手了?！瘪R先生同時(shí)向記者表示，“現(xiàn)在想想還有些后怕，如果換做現(xiàn)在才出手，至少得多付30萬(wàn)左右。”

購(gòu)房恐慌端倪顯現(xiàn)

正如多數(shù)業(yè)內(nèi)人士經(jīng)常討論的一般，縱使有多種利好因素促進(jìn)樓市回暖，但事實(shí)上能夠直接促成大規(guī)模成交的，還是購(gòu)房者對(duì)漲價(jià)心理預(yù)期的增強(qiáng)。而耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武也在6月底的一次論壇上明確表示，之所以五六月份房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠量?jī)r(jià)齊升，主要還是大多數(shù)人想搶在房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲之前，搶先去購(gòu)房造成的。

同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)專家指出，樓市變化，“量在價(jià)先”。一般來說，成交量持續(xù)變化三個(gè)月到半年左右，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變。而自四五月份開始，北京市住房成交出現(xiàn)環(huán)比上漲以來，購(gòu)房者的恐慌情緒正在吞噬著這個(gè)市場(chǎng)。

張大偉向記者表示，五六月份新建商品住宅成交兩次破一萬(wàn)套大關(guān)，“相比年初市場(chǎng)的冷清，正是對(duì)漲價(jià)的恐慌，直接促使了這部分人群在近期購(gòu)房?！?/p>

實(shí)際上，最為關(guān)心房?jī)r(jià)的也正是剛改和剛需人群?！百Y金相對(duì)雄厚的購(gòu)房者，更關(guān)心樓盤區(qū)域、位置、檔次等因素，如果看到合適的，并不會(huì)刻意選擇入手時(shí)機(jī)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，“但剛改和剛需人群，則更看重價(jià)格，這也正是最近價(jià)格稍漲，這些人群便踴躍購(gòu)房的原因所在。”

值得注意的是，在年初一二月份北京市場(chǎng)剛需人群還占到總體購(gòu)房者的80%至90%的比例，但到了6月份，剛改購(gòu)房者已占到總購(gòu)房者比例的50%至60%。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，剛改購(gòu)房者比例自年初以來，一直呈上升趨勢(shì)。

“總價(jià)較低能吸引剛需入市，反之，剛需的恐慌入市，也正在拉動(dòng)樓市價(jià)格的上漲?！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣表示，當(dāng)前許多樓盤已經(jīng)有了明顯的漲價(jià)動(dòng)作。

據(jù)《北京商報(bào)》報(bào)道，北京通州京貿(mào)國(guó)際城項(xiàng)目，年初價(jià)格僅為1.38萬(wàn)元/平方米，7月3日開盤時(shí)均價(jià)漲至1.6萬(wàn)元/平方米。與之相鄰的月亮河御泉公館，對(duì)外報(bào)價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，比此前的1.9萬(wàn)元/平方米上漲明顯。而據(jù)記者了解，類似于長(zhǎng)陽(yáng)、大興等剛性需求集中區(qū)域，六七月份的售價(jià)也較之年初普漲了20%左右。

此外，正是源自這“恐慌效應(yīng)”，許多開發(fā)商一手導(dǎo)演的“熱銷”現(xiàn)象，也讓部分購(gòu)房者“慌不擇路”。

有媒體報(bào)道，南京一家開發(fā)商宣稱，首次開盤日就出現(xiàn)客戶提前一天到售樓處門口排隊(duì)等待開盤的現(xiàn)象，致使其不得不臨時(shí)調(diào)整開盤時(shí)間，而事實(shí)上，該樓盤認(rèn)購(gòu)與成交相加，總共不過84套。雖然，與其200余套的總推房量相比，成交程度遠(yuǎn)夠不上“熱”，但這近百套的銷售成績(jī)，也在一定程度歸功于購(gòu)房者的恐慌。

寬松信貸助推

雖然購(gòu)房者的恐慌情緒被開發(fā)商津津樂道，但從政策層面而言，寬松的信貸政策也確實(shí)是助推樓市“艷陽(yáng)天”的巨大引擎。

“以貸款100萬(wàn)，20年付清為例，兩次降息后月還貸成本減少近300元。這的確是考慮買房的動(dòng)力之一?！币晃毁?gòu)房者如是說。除去月供成本降低之外，央行的幾次降息更重要的影響則是改變了樓市走向的預(yù)期。有業(yè)內(nèi)人士表示，“降息信號(hào)傳導(dǎo)的宏觀政策信號(hào)十分明確，很多投資客認(rèn)為樓市調(diào)控已經(jīng)觸底，房?jī)r(jià)將因此回升，而近期樓市已經(jīng)出現(xiàn)投資客回潮的現(xiàn)象。”

幾乎與降息同時(shí)變化的利率下調(diào)，也是樓市里的“一把火”。6月7日，央行發(fā)布文件調(diào)整首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。據(jù)悉，目前普遍執(zhí)行0.85至0.9倍利率，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降8個(gè)百分點(diǎn)。

記者從銀行相關(guān)人員了解到，當(dāng)前農(nóng)業(yè)銀行只要客戶貸款超過70萬(wàn)元，就可給出基準(zhǔn)利率8.8折的優(yōu)惠，貸款在70萬(wàn)元以下則是基準(zhǔn)利率的9折；建行的房貸利率最低可達(dá)8.5折；而中行和工行分別按基準(zhǔn)利率的8.8折和基準(zhǔn)利率執(zhí)行。另?yè)?jù)了解，浦發(fā)、廣發(fā)、招商等銀行也基本按照0.85至0.9倍利率執(zhí)行貸款。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)貸、信托等融資渠道口徑明顯放寬，各地政策微調(diào)，也是促成樓市此輪熱銷的重要原因。

“預(yù)計(jì)近期寬松的貨幣及信貸政策會(huì)持續(xù)下去，樓市成交也會(huì)被這些政策繼續(xù)助推?！惫阆蛴浾弑硎?，無論是購(gòu)房者，還是開發(fā)商、政府都在有意或無意地拉動(dòng)著當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。