六月來到，成都酷熱難耐，成都土地市場也像遭遇了“中暑”癥狀。近期，成都不少手握競買牌的開發(fā)商在土地市場上愈發(fā)“豪爽”，溢價開始重新回歸土地市場。剛剛步入的七月，成都土地市場也將迎來2012年新一輪的推地小高潮。截至7月4日，成都國土局已公告將于7月出讓2223.9畝土地，推地步伐明顯加快。

成都地市是否就此將全面回暖？專家表示，目前地市還是“回暖”過程中，開發(fā)商仍需謹(jǐn)慎拿地。

溢價重回土地市場

6月29日，在成都土地市場當(dāng)月最后一場拍賣中，香港上市地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)旗下子公司以28.2%的溢價、7.85億元拍下雙流縣東升街道地塊。

無獨有偶，6月20日，成都市國土資源局以拍賣方式，出讓位于武侯區(qū)晉陽二、六組一宗土地，該宗土地面積為145.5畝，使用性質(zhì)為商業(yè)兼二類住宅用地。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，在當(dāng)天的拍賣會上，保利、華潤、恒大、中鐵二局、龍湖等多家大牌圍繞該宗土地展開了一場激烈“廝殺”。最終，龍湖以3315元/平方米，溢價率76.8%強(qiáng)勢拿下。而此次是6年后，龍湖在成都三環(huán)內(nèi)首次拿地。

在龍湖此次拿地的前兩天，藍(lán)光地產(chǎn)豪擲9.4億，分別以5400元/平方米拿下青羊區(qū)四威南路3號地塊，以1765元/平方米拿下新都區(qū)大豐街道高堆社區(qū)地塊。而在此前，藍(lán)光同樣是高溢價拿下青羊區(qū)清波村、府青兩塊地。

從成都6月土地成交看，成都國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 6月共成交31宗土地，其中有26宗為溢價成交，整體溢價率達(dá)83.87%。

成都土地市場的火熱還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。根據(jù)成都市國土資源局的公告，將于7月出讓30宗地塊，出讓面積合計約為2223.9畝。

從地塊信息看，供地主力軍主要來自于中心城區(qū)，共有12宗土地以掛牌或拍賣方式出讓，涉及面積約為1069.9畝，與此同時，郊縣都江堰、新都、郫縣等地均有土地入市。而30幅地塊中，面積最大的約為447.7畝，最小的約為9.9畝。

記者登錄成都國土資源局網(wǎng)站看到，截至7月6日，已有4地塊實現(xiàn)底價成交。在即將出讓的地塊中，領(lǐng)事館地塊和城東多寶寺地塊被成都業(yè)內(nèi)稱為土地市場的重頭戲，兩地塊將在7月24日走上拍賣臺。其中，領(lǐng)事館地塊在去年11月12日預(yù)公告推出后，絕佳的地段，較大的體量以及在本區(qū)域內(nèi)的稀缺性都使得業(yè)內(nèi)人士遐想無限，紛紛猜測誰將折桂，成交價多少，會不會成為成都的 “新地王”。

四川中原地產(chǎn)研究中心分析表示，由于該地塊起始價格就在8億元以上，且最終成交價格很有可能突破10億元，所以最終的買家將在保利、招商這兩大最近頻頻找地的上市開發(fā)商，以及近來頗為低調(diào)、改走高端路線的置信，或者還在成都主城區(qū)沒有項目的香港或新加坡開發(fā)商之間產(chǎn)生。

銷售回暖助推拿地

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次土地市場回暖最直接因素來自于銷售市場的回暖。四川中原地產(chǎn)市場研究中心高級分析師周覓分析認(rèn)為，土地市場的變化，一方面是受到樓市“紅5月”回暖的影響，開發(fā)商提升的信心傳導(dǎo)到土地市場；另一方面，去年開發(fā)商幾乎都停止了拿地，而成都樓市是三成項目占到七成的銷量，大型開發(fā)商存量房消化得很快。

目前拿地的房企以大型房企為主，并且都是一些以剛需為主，高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)公司。他們此前由于產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，在樓市調(diào)控中，出貨較快，不僅回籠了大量資金，有了閑錢，而且急需拿地補(bǔ)貨。

龍湖地產(chǎn)集團(tuán)品牌總監(jiān)許桐琿在本次拿地后向媒體表示，此次拿地是一次常規(guī)的土地補(bǔ)充，盡管最終成交溢價率達(dá)76.8%，但并未超越龍湖的底線?！霸陂_發(fā)節(jié)奏方面，龍湖還是會堅持6-8個月要開工，9-12個月銷售的速度，仍然堅持高周轉(zhuǎn)。”

成都房管局公布的2012年1月-6月成都樓市半年銷量排行榜顯示，市場向大企業(yè)集中的趨勢也表現(xiàn)明顯，成都樓市成交金額前20名中，幾乎全是品牌企業(yè)開發(fā)的項目。保利有四個項目上榜，萬科、綠地、中海、華潤各有兩個項目上榜，此外藍(lán)光、萬達(dá)、華僑城、佳兆業(yè)等企業(yè)也有項目入圍。

全面回暖仍待觀望

雖然此輪土地出讓地塊較多出現(xiàn)溢價拍賣，但對于土地市場是否回暖的爭論仍在持續(xù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此輪土地成交有一個共同點，就是小地塊，總價不高的優(yōu)質(zhì)地塊容易成交，地理位置較好的地塊也容易成交，因為拍地后，很快就可以進(jìn)入后期開發(fā)，周轉(zhuǎn)速度較快。

藍(lán)光地產(chǎn)此輪拿地的區(qū)域都是成都傳統(tǒng)的剛需較強(qiáng)的區(qū)域。藍(lán)光相關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示，“今年開年以來藍(lán)光旗下面向剛需的樓盤均取得熱銷，藍(lán)光迅速做出判斷，那就是必須增加貨源，今年3月在成都拿到的兩個地塊將陸續(xù)在今年夏季開盤，而且目前客戶積累異常踴躍，再次投入重金拿下兩地塊是藍(lán)光延續(xù)對市場的謹(jǐn)慎樂觀判斷。”

與此同時，政府在經(jīng)過多次土地流拍后，土地出讓上也降低了起始價格。以藍(lán)光摘得的成都青羊區(qū)四威南路3號地塊為例，該地塊原定于今年4月拍賣，起拍價為4800元/平方米，此次拍賣起價降低到4100元/平方米。

周覓表示，一方面是開發(fā)商降價賣房，另一方面就是政府降價賣地，因為如今的市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，大家都要讓出一點利益才能促成成交，因此只要地價一旦降到開發(fā)商能承受的心理價位，土地市場仍然可能活躍。

“目前僅處于回暖過程中?！痹诔啥寂P龍吟機(jī)構(gòu)總經(jīng)理楊明富看來，目前土地市場回暖仍在路上，還處于“有選擇性”回暖階段。楊明富預(yù)計，下半年土地市場出現(xiàn)大的反轉(zhuǎn)并不現(xiàn)實，未來更多的還是保持“穩(wěn)中求進(jìn)”的狀態(tài)，開發(fā)商仍需謹(jǐn)慎拿地。