隨著兩次降息和房地產(chǎn)回暖、房地產(chǎn)信托和開發(fā)貸項目“開閘”，房企融資環(huán)境改善的消息傳出。近日，有媒體援引信托公司人士的消息稱，有信托公司已經(jīng)接到銀監(jiān)會的通知，去年7月該公司被窗口指導(dǎo)叫停的信托，本月有機(jī)會重啟。記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，自今年2月起，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的審批從嚴(yán)變寬，但信托公司對此卻仍然謹(jǐn)慎。

對于房企另一資金來源——銀行開發(fā)貸未放松，仍實(shí)施嚴(yán)格的名單制。即使房企能夠發(fā)行債券或者得到信托和銀行貸款，但房企的融資成本增加依然比較明顯。

房地產(chǎn)信托審批放寬？

房地產(chǎn)信托遭遇嚴(yán)厲監(jiān)管源自去年7月份。

2011年7月，銀監(jiān)會證實(shí)，部分信托公司出于對自身風(fēng)險控制的需要，暫停了部分業(yè)務(wù)。此后，銀監(jiān)會要求信托公司對新增房地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取事前報批，并對存續(xù)項目自查。這使得此前一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)信托，自2011年三季度后開始收縮。包括中信信托、平安信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等在內(nèi)的20多家信托公司，暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

之后，業(yè)內(nèi)一直關(guān)注何時重啟。

時至2012年第三季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期兌付的年度高峰到來。據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。其中3月是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。

面臨如此巨大的兌付壓力，地產(chǎn)商的壓力可想而知，就在此時傳來了房產(chǎn)信托重啟的消息。

據(jù)某大型信托公司業(yè)內(nèi)人士介紹，從今年2月份開始，房地產(chǎn)信托就開始審批放松。

用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在全部信托產(chǎn)品中仍然占較大比重，共成立327款產(chǎn)品，融資規(guī)模達(dá)701.61億元，占信托產(chǎn)品融資總規(guī)模比重為22%。但是在今年發(fā)行的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托占比僅為20%，遠(yuǎn)低于前兩年50%的份額。

但在業(yè)務(wù)上，信托公司維持謹(jǐn)慎態(tài)度。上述業(yè)內(nèi)人士介紹稱，他們信托公司已經(jīng)連續(xù)兩月沒有發(fā)行新的信托產(chǎn)品，期間有10個房地產(chǎn)項目已經(jīng)過會，但最終企業(yè)高層未能放行。房地產(chǎn)是一個典型的政策市場，雖然現(xiàn)在市場已經(jīng)開始回暖，但回暖是否能夠持續(xù)，回暖幅度有多大還未確定?，F(xiàn)在很多信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度，也是在等待政策明朗后，再做判斷。

銀行開發(fā)貸仍緊

隨著信托審批的放寬，房企以往融資的另一條重要渠道——開發(fā)貸卻并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松。

“大行的信貸規(guī)模還是比較充裕的，但考慮到經(jīng)濟(jì)形勢風(fēng)險，從去年四季度，我們就開始了主動收縮，現(xiàn)在收回來的貸款，都很難再放出去。降息短期內(nèi)也很難改變銀行的惜貸情緒，尤其是對政策風(fēng)險很高的房地產(chǎn)領(lǐng)域放貸。”北京銀聯(lián)信總經(jīng)理符文忠表示，四大行今年對房地產(chǎn)貸款的力度都有不同程度的削弱，但嚴(yán)格的名單制度仍在繼續(xù)。

但據(jù)媒體報道，部分中小銀行的相關(guān)人士認(rèn)為，相較此前的無貸少貸，目前開發(fā)貸正在適度的回暖。

“關(guān)鍵還是在于房地產(chǎn)行情以及政策層面在最近一兩個月內(nèi)發(fā)生的變化。相較年初，房地產(chǎn)銷售上去了，繼續(xù)投資的意愿也在加強(qiáng)。”業(yè)內(nèi)人士坦承，在業(yè)績壓力更大、更加依賴息差生存的中小銀行、城商行看來，地產(chǎn)信貸并不算是風(fēng)險最高、最難控的領(lǐng)域。

融資成本仍高企

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則對記者表示，目前信托資產(chǎn)中直接與房地產(chǎn)有關(guān)的信托僅占28%，但貢獻(xiàn)著信托業(yè)60%左右的利潤。而信托融資也構(gòu)成了房地產(chǎn)商融資的重要渠道。2012-2013年是房地產(chǎn)集中兌付的高峰期。開發(fā)商如果出現(xiàn)大面積兌付危機(jī)最終也會傷害到整個金融體系的資產(chǎn)安全，銀行資產(chǎn)中的開發(fā)貸占10%以下。因此，地產(chǎn)項目信托如重啟，銀行對開發(fā)貸也有可能進(jìn)一步松綁。

但是房企融資的成本沒有下降。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測，銀行貸款，債券發(fā)行以及信托融資的成本和融資條件同比有所變化，2012年上半年房企負(fù)債平均年利率由去年同期的9.02%上漲到9.58%，上升0.56個百分點(diǎn)，負(fù)債平均期限則由2011年同期的3.3年下降到目前的2.8年，平均減少半年。即使房企能夠得到銀行貸款，債券發(fā)行和信托融資等融資方式支持，其融資成本依然較高，而負(fù)債期限則明顯降低，對于房企資金周轉(zhuǎn)的要求較高。

鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員陳雪認(rèn)為，從融資規(guī)模，融資方式，融資成本以及負(fù)債期限變化等都可以看出，即使3月以來市場出現(xiàn)持續(xù)回暖，房企融資難度依然沒有降低。

預(yù)計下半年房企融資難題依然難解，存貨變現(xiàn)依然是房企最直接現(xiàn)金來源。而融資難度和融資成本增加也會推動房企降價走量。