當前形勢下，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了關(guān)鍵時期。下半年，在保增長、控房價的艱巨任務(wù)下，中國房地產(chǎn)市場再次踏入敏感關(guān)口，而樓市調(diào)控政策的走向也引起多方猜測和關(guān)注。

事實上，我國的房地產(chǎn)調(diào)控曾經(jīng)歷過多個階段。2004年至2008年9月間，房地產(chǎn)價格上漲比較快，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控突出表現(xiàn)在“控”上，但因“控需求”、“控供給”的政策比較籠統(tǒng)，執(zhí)行的效果也不盡理想。2008年9月后，受國際金融危機影響，國內(nèi)經(jīng)濟增長加速放緩，房地產(chǎn)政策重在“調(diào)”上，導(dǎo)致市場預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，行情急轉(zhuǎn)直上。2009年11月后，房地產(chǎn)市場調(diào)控開始進入“調(diào)”與“控”相結(jié)合的階段，有保有壓、差別對待的政策得到貫徹。為盡快遏制房價上漲的勢頭，出臺了包括“限購”、“限價”等政策措施，“控需求”、“控價格”成為2010年和2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，但自主性需求依然能夠得到政策支持。

進入2012年以來，面對錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，政府也在“調(diào)”與“控”上尋求新的平衡。從目前市場的情況看，“三調(diào)”和“三控”將成為2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主線。

先說“三調(diào)”。首先調(diào)的是需求。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的歷程表明，房地產(chǎn)價格短期內(nèi)的大幅度波動往往與住房合理需求被壓抑后又集中釋放有關(guān)。因此，引導(dǎo)合理的住房需求是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的關(guān)鍵。2011年，為促進房價理性回歸，政府出臺了嚴厲的調(diào)控政策，也誤傷了部分自住性需求。2012年，鼓勵和支持這部分自住性需求有序釋放將是房地產(chǎn)政策的重點。二調(diào)政策。經(jīng)過七八年的摸索實踐，我國已初步建立了差異化的住房需求管理政策。在房地產(chǎn)市場調(diào)控成果沒有鞏固的情況下，限制投機性需求的政策沒有調(diào)整的基礎(chǔ)，可以預(yù)料該政策將長期堅持下去。政策調(diào)整的核心是降低自住性需求購房者的成本，增加他們獲得金融支撐的可能性。而準入門檻暫時還沒有調(diào)整的壓力。三調(diào)結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的實踐表明，如果僅從需求端著手，房價高企的問題并不能妥善解決，需要同時增加供給。但僅僅增加供給總量，并不能保證供需平衡。今后一段時期內(nèi)，政府在加大保障性住房建設(shè)力度的同時，將進一步采取措施，促進普通商品住房的開發(fā)，增加商品房供給。通過需求和供給的雙向調(diào)節(jié)，促進住房市場供求基本平衡，防止因供給不足導(dǎo)致后期房價反彈。

所謂“三控”，一是控價格。利用行政手段管控房價，雖然帶有計劃經(jīng)濟的色彩，但不可否認的是，不論是兩限房建設(shè)，還是城市商品房限價令，都對平抑房價做出過重要貢獻。鑒于限價和限購具有一定的指標意義，在近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象的情況下，放開的條件還不具備，但最高限額的標準有調(diào)整空間。從長遠看，取消限價令符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。二控底線。“限購”政策雖然飽受詬病，但對打擊投機性需求發(fā)揮了重大作用，是本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的底線，在房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)濟手段不健全、住房信息聯(lián)網(wǎng)建立之前，該政策工具不會輕易退出。三控預(yù)期。管理好房地產(chǎn)市場的預(yù)期，一方面要保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，另一方面要及時澄清市場中的各種傳聞。今后一段時期內(nèi)，伴隨著宏觀經(jīng)濟形勢變化，政策微調(diào)將不可避免，預(yù)料政府部門將強化政策說明，防止信息被市場誤讀，正確引導(dǎo)市場預(yù)期。

總而言之，隨著我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系逐步建立，政府調(diào)控技能日益嫻熟，“調(diào)”與“控”將一直伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，只不過在不同的宏觀經(jīng)濟形勢下，“調(diào)”與“控”的重點、內(nèi)容會有差異、有變化。