下一個(gè)“避風(fēng)港”在哪里？11月份，資金實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始尋找新的口岸，盡管當(dāng)月申萬(wàn)23個(gè)行業(yè)全部下跌，但房地產(chǎn)、家用電器、金融服務(wù)等行業(yè)基本止跌，而今年漲幅居前的食品飲料、電子、信息設(shè)備等行業(yè)卻跌幅靠前。

進(jìn)入12月份，房地產(chǎn)等板塊持續(xù)走穩(wěn)走強(qiáng)。尤其是李克強(qiáng)副總理在多個(gè)場(chǎng)合談及，中國(guó)未來(lái)最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，更向市場(chǎng)傳遞了下一屆政府努力的方向。

記者注意到，最近一個(gè)月，券商紛紛上調(diào)房地產(chǎn)板塊的評(píng)級(jí)，比如高華證券在2013年房地產(chǎn)投資策略中將萬(wàn)科A 加入強(qiáng)力買入名單；招商證券認(rèn)為，房地產(chǎn)估值處于歷史較低水平，給予行業(yè)推薦評(píng)級(jí)。

基本面回暖

始于2009年底的新一輪房地產(chǎn)政策，以及隨后推出的“抑投機(jī)”、“增供給（保障房）”等嚴(yán)厲政策，其實(shí)并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)帶來(lái)致命的打擊，但是，由于市場(chǎng)對(duì)“地產(chǎn)政策調(diào)控”這把達(dá)摩克利斯之劍的擔(dān)心，情緒低落，地產(chǎn)板塊估值持續(xù)走低。

經(jīng)過(guò)兩年多的壓抑后，今年以來(lái)房地產(chǎn)在去庫(kù)存周期中，依然表現(xiàn)出較好的盈利能力，1至9月份，“招保萬(wàn)金”四大地產(chǎn)龍頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.18億元，同比增長(zhǎng)50.26%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)122.40億元，同比增長(zhǎng)27.3%。

國(guó)信證券最新一期的房地產(chǎn)周報(bào)寫(xiě)道，49城市11月新房銷量比其預(yù)期還好，已創(chuàng)下今年月度新高（前高點(diǎn)是7月），其預(yù)計(jì)12月銷量將環(huán)比11月略為減少，但仍會(huì)達(dá)到今年的中上水平。

“我們認(rèn)為房?jī)r(jià)、銷量回升、房地產(chǎn)投資復(fù)蘇的良性循環(huán)已經(jīng)開(kāi)始，這將推動(dòng)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率和盈利增長(zhǎng)復(fù)蘇以及凈資產(chǎn)價(jià)值擴(kuò)張?！痹诟呷A證券題為《中國(guó)房地產(chǎn)2013年良性循環(huán)的開(kāi)始，上調(diào)目標(biāo)價(jià)強(qiáng)力買入萬(wàn)科A》。

高華證券認(rèn)為，即便有新的調(diào)控政策出臺(tái)，這也只會(huì)延緩房?jī)r(jià)的上漲速度，而不會(huì)逆轉(zhuǎn)其上漲趨勢(shì)，假設(shè)2013年房?jī)r(jià)將同比上漲5%～10%，其中已計(jì)入房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而導(dǎo)致新調(diào)控措施出臺(tái)的可能，并對(duì)2013至2014年核心盈利預(yù)測(cè)也上調(diào)了5%～11%。

判斷房地產(chǎn)股未來(lái)的機(jī)會(huì)，通過(guò)最近頻頻出現(xiàn)的“地王”，便可體會(huì)到一些“冷暖”，在整個(gè)行業(yè)資金鏈緊張的狀況下，大型房地產(chǎn)公司高價(jià)拿地并非是盲目行為。

招商證券認(rèn)為今年以來(lái)，全國(guó)成交狀況穩(wěn)步回暖，明年這已趨勢(shì)仍將延續(xù)，成交量同比增速將處在低位上升通道之中，全年累計(jì)成交面積預(yù)測(cè)同比增速為5%，累計(jì)成交金額預(yù)測(cè)增速為10%，樓市成交結(jié)構(gòu)化漸現(xiàn)，一線城市成交繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，二三線城市成交保持平穩(wěn)。

但是，目前也有券商表達(dá)了對(duì)地產(chǎn)短期反彈空間的質(zhì)疑。

國(guó)信證券認(rèn)為，短期地產(chǎn)股面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)。其一，公募基金整體超出標(biāo)配的幅度較大，超出的幅度在4個(gè)百分點(diǎn)以上，和歷史最高點(diǎn)比相差不大，進(jìn)一步加倉(cāng)動(dòng)能減弱；其二，主流地產(chǎn)股中已有67%的估值水平超過(guò)了去年中樞，比去年的估值底高25%，這意味著在政策陰霾仍然籠罩的情況下，板塊估值水平已明顯修復(fù)。

“地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)不大，但短期繼續(xù)反彈空間有限，預(yù)計(jì)主流品種年內(nèi)還能有5%～7%空間，我們看好明年，目前機(jī)構(gòu)已超配，建議維持就好?！眹?guó)信證券研究報(bào)告認(rèn)為。

掘金行業(yè)龍頭

《中國(guó)房地企業(yè)住宅銷售排行榜》研究數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，隨著大型房企銷售業(yè)績(jī)大幅飆升，房地產(chǎn)行業(yè)集中度大幅上升至18.8%，顯著高于2011年的13%。

招商證券認(rèn)為，行業(yè)發(fā)展日趨成熟使得大型房地產(chǎn)企業(yè)受益于優(yōu)秀的管理能力和標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)發(fā)流程，宏觀政策的嚴(yán)厲調(diào)控帶來(lái)的融資壓力更使得龍頭企業(yè)在行業(yè)逆境中脫穎而出，以強(qiáng)有力的大股東背景支撐和雄厚資金實(shí)力站在行業(yè)的最前沿。從發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡來(lái)看，隨著中央調(diào)控政策的支持，中小戶型的剛需房型和改善性房型成為市場(chǎng)主流，保障房的建設(shè)次序展開(kāi)，資金緊張，融資能力欠缺的小型地產(chǎn)商將被淘汰，未來(lái)行業(yè)集中度還會(huì)進(jìn)一步提升，龍頭企業(yè)發(fā)展值得期待。

國(guó)信證券認(rèn)為，以“招保萬(wàn)金”為代表的龍頭品種，將繼續(xù)受益于行業(yè)集中度的提升，理性定價(jià)加上積極推貨，銷售增速有望繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

“房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、政府又忙著換屆，預(yù)計(jì)12月除一些小城市可能試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)按評(píng)估值開(kāi)征房產(chǎn)稅外，不會(huì)有新政出臺(tái)，政府對(duì)‘地王’和銷售創(chuàng)新高的預(yù)期管理更多以空洞的‘喊話’為主?！眹?guó)信證券認(rèn)為。

具體到個(gè)股，招商證券判斷，有央企背景的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)，國(guó)企背景的金融街、北京城建和首開(kāi)股份值得關(guān)注，考慮到新一屆中央政府上臺(tái)房地產(chǎn)融資可能開(kāi)閘，開(kāi)閘的話預(yù)計(jì)會(huì)向有保障房項(xiàng)目的地產(chǎn)公司傾斜，力推首開(kāi)股份。

高華證券預(yù)計(jì)，研究范圍內(nèi)A股開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)狀況具有吸引力，與之前兩輪上漲行情相比，目前A股開(kāi)發(fā)商估值已經(jīng)下滑，平均對(duì)應(yīng)7.8倍的2013年預(yù)期市盈率（2009年上升周期中值為18.9 倍，年初至今年7月初中值為8.2倍）。

高華證券在2013年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略中指出，將萬(wàn)科A加入強(qiáng)力買入名單；將招商地產(chǎn)評(píng)級(jí)從中性上調(diào)至買入，將華僑城評(píng)級(jí)從賣出上調(diào)至中性；將保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、世聯(lián)地產(chǎn)評(píng)級(jí)從買入下調(diào)至中性，將世茂股份評(píng)級(jí)從中性下調(diào)至賣出。首開(kāi)股份仍位于強(qiáng)力買入名單，且維持對(duì)萬(wàn)科B和中南建設(shè)的買入評(píng)級(jí)。