本輪房地產(chǎn)調(diào)控中最為尷尬的企業(yè)，遠洋地產(chǎn)（03377.HK）絕對榜上有名。

這家于2007年“風(fēng)光”上市的房企，在地產(chǎn)泡沫最為膨脹的2009年前后狂拿“地王”，卻不幸在此后的調(diào)控中陷入被“套牢”的尷尬境地。

遠洋萬和公館就是遠洋地產(chǎn)尷尬的“地王”中最具代表性的一個。這個已數(shù)度推遲開盤時間的豪宅項目，4月22日終于取得預(yù)售許可證，不過銷售價格和開盤時間均未定。

遠洋地產(chǎn)方面在接受《投資者報》記者采訪時僅表示，預(yù)計6月開盤，開盤均價約為6.5萬元/平方米。但市場分析人士表示，若以此價格入市，預(yù)計成交情況不容樂觀。

遠洋萬和公館開盤“難產(chǎn)”

曾是大望京一號地的遠洋萬和公館一直備受關(guān)注，但已拿地整整兩年的項目卻遲遲不開盤，不能不讓外界有頗多揣測。

據(jù)悉，該項目本來打算去年下半年開盤，后被推至今年3~4月，而后推至4~5月，現(xiàn)在又被推至6月。而其建設(shè)進度也一直緩慢，據(jù)有關(guān)人士透露，該地塊直到2011年5月才動工。

《投資者報》近日在項目現(xiàn)場看到，該項目目前才建設(shè)到二層左右，樣板房也未完全建好。而旁邊同時拿地的保利中央公園項目一期已封頂，二期也已建到一半。

與開工的低調(diào)相比，遠洋萬和公館拿地時非常高調(diào)。2010年3月15日，經(jīng)過84輪競拍，遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司以40.8億元拿下該地塊?？鄢逃?、醫(yī)療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達27529元/平方米的樓面價一舉成為當時北京的單價地王。

曾有業(yè)內(nèi)人士表示，地王解套的唯一途徑就是出現(xiàn)新的地王。但是，當三天后（2010年3月18日）保利地產(chǎn)（600048.SH）以1.7萬元/平方米左右的樓面價拿下旁邊的大望京4號、5號地時，遠洋的地王危機就已顯現(xiàn)。

如今，保利中央公園在去年8月開盤后目前已銷售至第二期，銷售均價在4萬元左右，定位為中高端住宅。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)，望京板塊周邊可比樓盤價格在3.5萬元~4.5萬元/平方米之間。

目前遠洋萬和公園即將以6.5萬元的均價入市，比區(qū)域新房最高價高50%左右，比周邊二手房價格高出兩倍多。鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為，若以此價格入市，預(yù)計成交情況不容樂觀。

鏈家地產(chǎn)市場研究部對2008年以來樓面價前十的北京地王項目監(jiān)測，自2011年3月起，已有5個項目入市銷售，而另外2個項目亦會在近期入市。從已入市項目的情況來看，截至目前整體簽約率偏低，地王項目普遍處境尷尬。

而今年以來，與遠洋望京地王相鄰地段的新拍賣地塊，拍賣價比地王每平方米低了2萬元，更將遠洋地產(chǎn)推入了尷尬的局面。

曾“玩火”狂拿“地王”

除大望京項目外，遠洋地產(chǎn)在前兩年樓市上升期以強勁作風(fēng)拿了不少地王。如正在售的遠洋天著項目，即是遠洋在2009年底以溢價率467.43%創(chuàng)造下的亦莊地王。當時總成交價48.3億元，樓面價1.8萬元/平方米。

北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，遠洋天著項目自去年9月開盤以來，僅成交30套左右，成交均價從開盤初的3萬元/平方米，已經(jīng)降至目前的2.5萬元/平方米。這一價格和1.8萬元/平方米的土地成本相比，幾乎可以斷定無多少盈利。

遠洋地產(chǎn)的壓力實際上不只北京望京地王和亦莊地王這兩處。2010年前后，在拿下北京兩塊地王的同時，遠洋地產(chǎn)也在青島、上海拿下地王級項目。據(jù)稱青島的地王項目目前也還未銷售。

事實上，自2007年在中國香港成功上市后，遠洋地產(chǎn)的擴張野心就已開啟。當時有業(yè)內(nèi)人士分析認為，遠洋地產(chǎn)在募集巨額資金的情形下拿下多幅高價地塊，在當時看來，或許并無不妥。但其在2007年拿下的高價地塊，在2008年金融危機來到、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向低迷時，馬上被業(yè)界視為“玩火”。

如果說遠洋地產(chǎn)當時敢于頻當?shù)赝跏且驗楸晨垦肫笾羞h集團“不差錢”，在中遠退出后，遠洋地產(chǎn)的資金鏈漸現(xiàn)隱憂。

利潤受壓 投行下調(diào)評級

遠洋地產(chǎn)近來頻遭投行下調(diào)評級。摩根士丹利指出，遠洋地產(chǎn)主要專注于一二線城市的中高端住宅物業(yè)，終端家居需求的政策放松對遠洋地產(chǎn)的利好影響較小。管理層預(yù)計其今年自由現(xiàn)金流為負數(shù)，再融資壓力將有所增加。

德銀近期也預(yù)期，遠洋地產(chǎn)未來平均售價下跌及成本上升，導(dǎo)致利潤率受壓，料盈利遜同行平均水平。此外，未來12個月到期將有140億元人民幣貸款及55億元地價到期，故2012年將是充滿挑戰(zhàn)的一年。

另外據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，遠洋地產(chǎn)40億元信托融資將于2012年到期，資金壓力不可謂不大。

據(jù)媒體報道，遠洋地產(chǎn)總裁李明近期對地王事件做出回應(yīng)稱，“薄利多銷，有機會的話把地王這個包袱能甩就甩了，該過去就讓它過去吧。”據(jù)稱李明當時不無委屈地對媒體表示，雖然地王對政府是好事，但受影響的是企業(yè)。

不過遠洋地產(chǎn)公司方面對《投資者報》記者表示上述報道不準確。遠洋地產(chǎn)在給記者的采訪回復(fù)中表示，就地王一事，李明曾經(jīng)表示，遠洋地產(chǎn)的高價地數(shù)量不多，規(guī)模也不大，對公司影響有限。

“遠洋地產(chǎn)大望京地王項目，經(jīng)歷了社會對央企冒進拿地的質(zhì)疑，經(jīng)歷了退地傳聞，經(jīng)歷了推遲開盤的謠言，目前施工現(xiàn)場也隨著北京春天氣溫上升熱鬧施工，很多樓座已經(jīng)建到地面3~4層?！边h洋地產(chǎn)方面對《投資者報》記者說。

不過，遠洋地產(chǎn)顯然已意識到市場形勢的嚴峻，因此實行降低新產(chǎn)品定位和謹慎投資的策略。李明表示，在資金方面，對遠洋而言最重要的是控制企業(yè)負債的增長，因此在投資和土地儲備問題上，遠洋堅持謹慎投資，在已覆蓋到的地區(qū)尋找投資機會；即便是在非熱點的二線城市和三四線城市拿地，也主要采取合作的方式。

今年以來，遠洋地產(chǎn)并未有新購?fù)恋匦袨?。今年一季度，遠洋地產(chǎn)取得協(xié)議銷售額共約33億元，完成全年270億銷售目標的12%。