戴志康還是心有不甘。身為上海證大集團(tuán)（0755.HK）董事長，在與《投資者報(bào)》記者談及為何要出售外灘8-1地塊時(shí)，他僅表示，“已經(jīng)是過去時(shí)了?！?/p>

《投資者報(bào)》記者從原負(fù)責(zé)外灘該地塊開發(fā)的一位高管處獲悉，戴志康決定賣出外灘地塊的主要原因是，戴志康的開發(fā)理念與復(fù)星集團(tuán)董事長郭廣昌的開發(fā)理念不一樣。與此同時(shí)，政府有關(guān)部門對(duì)戴的開發(fā)理念也不認(rèn)同。而郭的開發(fā)理念又很難符合戴的要求，再加上上海證大資金鏈也有所緊張，因此，戴不得不退出。

證大曾在外灘項(xiàng)目上與復(fù)星分握半數(shù)股權(quán)，并各有分工。同時(shí)，復(fù)星國際（0656.HK）旗下公司復(fù)地集團(tuán)也是上海證大的第二大股東。不過，目前上海外灘8-1地塊則由復(fù)星國際及SOHO中國（0410.HK）各持50%股權(quán)，后者于去年12月底收購綠城中國（3900.HK）、上海證大及上海磐石持有的地塊股權(quán)。

但對(duì)于當(dāng)時(shí)的收購，復(fù)星國際認(rèn)為對(duì)該筆土地權(quán)益擁有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并于日前向上海市第一中級(jí)人民法院起訴SOHO中國、綠城中國、證大房地產(chǎn)旗下六家公司，訴請(qǐng)法院判定涉案轉(zhuǎn)讓股權(quán)約定無效。

證大退出外灘地王，引來北方地產(chǎn)大佬潘石屹，使早就對(duì)外灘地塊垂涎已久的郭廣昌頗為難受。郭廣昌此前對(duì)媒體表示，與SOHO中國在部分問題上看法不同，加上對(duì)方?jīng)]有與其他公司合作發(fā)展項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，感到很擔(dān)心。關(guān)于起訴事件已經(jīng)進(jìn)入正常法律程序，雖然情況復(fù)雜，認(rèn)為法庭會(huì)有公平裁決。他強(qiáng)調(diào)，公司會(huì)一直主導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展，目前進(jìn)展順利，相信訴訟不會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度。

“理想主義”的戴志康

“你懂中國藝術(shù)嗎？”戴志康看了看老外剛剛設(shè)計(jì)完的外灘8-1地塊的設(shè)計(jì)方案對(duì)負(fù)責(zé)此事的外方設(shè)計(jì)師說，“到我房間來?！?/p>

戴志康拿出自己收藏的一幅明清山水畫。畫中是，一條路，兩頭牛，往上走，山上是樵夫砍柴，然后是一座廟，廟下則是白云繚繞。證大公司一位高管告訴《投資者報(bào)》記者，這就是戴志康理想中的，外灘8-1地塊最初的設(shè)想“中國山”。

時(shí)間回到2010年，證大拿到外灘地王之時(shí)，當(dāng)時(shí)的媒體就報(bào)道稱，證大將中國古典山水畫“高山流水”的意境融入設(shè)計(jì)方案，打造中國現(xiàn)代立體的江南水鄉(xiāng)，營造充滿人文藝術(shù)的美學(xué)生活工作空間，專家予以高度評(píng)價(jià)。

“戴總的觀念確實(shí)是比較超前?！鄙鲜龈吖鼙硎荆霸趯?duì)前13家大的設(shè)計(jì)公司的方案不滿之后，又邀請(qǐng)了7家設(shè)計(jì)公司。為了滿意的方案，戴總是不計(jì)成本的?！睘榇隧?xiàng)目，證大房產(chǎn)邀請(qǐng)了多家享譽(yù)國際的著名建筑師和事務(wù)所參與項(xiàng)目建筑概念方案設(shè)計(jì)，囊括了世界上最前衛(wèi)最具創(chuàng)意的設(shè)計(jì)師磯崎新、庫哈斯、Winy Mass、嚴(yán)迅奇、俞挺等驚艷卓絕的方案，云集設(shè)計(jì)金茂大廈、上海中心、日本六本木新城的RTKL、WILKINSONEYRE、凱達(dá)環(huán)球、MVDDV等全球著名的設(shè)計(jì)事務(wù)所。

6月20日，記者在上海證大已經(jīng)完成的項(xiàng)目喜瑪拉雅看到，外形設(shè)計(jì)非常特別。上海證大喜瑪拉雅置業(yè)有限公司推廣專員張迅瑾介紹，該建筑是證大花了十年時(shí)間打造而成，建筑物帶有孔的外墻寓意是中國的漢字，內(nèi)部中空是為無限級(jí)，代表大自然的自然生長，喜瑪拉雅也是集酒店、商業(yè)中心、劇院、美術(shù)館為一體的綜合建筑。

目前，證大在上海的地產(chǎn)項(xiàng)目多集中在世紀(jì)公園附近。證大的其他項(xiàng)目如，立方大廈、大拇指廣場(chǎng)、九間堂等都顯示出其特別的感覺。

“在戴志康眼里，沒有百年企業(yè)的概念，只有心里滿意的項(xiàng)目?！鄙鲜龈吖鼙硎荆骺偟乃悸肥遣幌Ｍ?xiàng)目平庸。特別是你看了后，就當(dāng)這個(gè)建筑沒看見過，那是最讓人受不了的。他希望項(xiàng)目受到別人的“品頭論足”，有說壞的，那肯定也有說好的。

外灘國際金融文化中心8-1地塊位于上海外灘CBD的南端，也是外灘的發(fā)源地，東臨十六鋪水上旅游中心及黃浦江，與浦東陸家嘴隔江相望，西接傳統(tǒng)豫園商業(yè)區(qū)及上海老城廂區(qū)域，是浦江岸線開發(fā)的核心重點(diǎn)區(qū)域。

戴郭開發(fā)分歧大

如此重要的地段，戴志康想開發(fā)成地標(biāo)性建筑的興趣非常濃厚。在證大2010年年報(bào)中披露，集團(tuán)以92.2億元購得上海外灘國際金融文化中心（8-1）地塊，計(jì)劃在這上海的黃金地段開發(fā)集辦公、商業(yè)、金融及文化于一身的超大型綜合項(xiàng)目，此項(xiàng)目將成為集團(tuán)發(fā)展史上的另一個(gè)里程碑。

上述高管說，戴總為了一個(gè)項(xiàng)目，只要是他喜歡的東西，他可以拼命砸錢，不計(jì)成本。在戴的心目中，這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案是“中國山”。一則，上海外灘建筑都是外國人留下的建筑，希望在外灘的南端有象征中國的建筑，把南外灘做成一個(gè)中國人的外灘，與比鄰的中國傳統(tǒng)的城隍廟豫園相互映照，也能與外灘的游客產(chǎn)生互動(dòng)。二則，上海多水，黃浦江就在前面，但是上海幾乎沒有山，因此，希望建造一座山的概念，可以讓游客來爬。同時(shí)融入中國傳統(tǒng)明清山水畫的概念。

但是，這個(gè)“不計(jì)成本”的項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念，馬上引來了郭廣昌的堅(jiān)決反對(duì)。上述高管說，如果是“中國山”，那么就要叫游客能夠爬上去，怎么爬?只能沿著房子的外圍爬?？墒沁@樣一來，必然影響樓盤房間的銷售價(jià)格。因?yàn)檎l也不愿意，自己的窗戶外面，讓別人能夠看到。因此這必然會(huì)降低樓價(jià)。

而在郭的眼里，投資最重要的原則是收益最大化，投資什么時(shí)候收回。在復(fù)星集團(tuán)的宣傳冊(cè)里，最醒目的就是每年的資本回報(bào)率，這也是郭廣昌團(tuán)隊(duì)從1992年幾近白手起家以來最大的驕傲。

因此，其方案是如何挖掘樓盤的價(jià)值資源。對(duì)于該地塊來說，樓盤的最大賣點(diǎn)就是，靠近黃浦江，因此，從投資收益角度看，很簡單，那就是盡量多的面積能夠看到黃浦江，能看到黃浦江的房間，每平方米均價(jià)要比看不到江的貴出一兩萬。如果看不到江的賣10萬元，那么看到江的至少可以賣到12萬元。

事實(shí)上，在測(cè)算中，該地塊的賺錢應(yīng)該不成問題。上述高管說，建設(shè)周期是四年半，四年半后，包括賓館在內(nèi)所有的設(shè)施都可以開業(yè)。該樓盤準(zhǔn)備在開發(fā)后的兩年半后就可以銷售。該樓盤的土地價(jià)格成本在每平方米45000元左右，建造成本在每平方米15000元，其中已經(jīng)包含了資金成本，加起來成本也就在每平方米6萬左右，而對(duì)面陸家嘴的臨江樓盤每平方米均價(jià)都在10萬元以上。因此，盈利不成問題。

而對(duì)于證大來說，投入的成本也完全能夠接受，其中50%的股權(quán)屬于復(fù)星，郭廣昌會(huì)解決資金問題。證大只需要負(fù)責(zé)其中50%資金的貸款就可以了。只要通過銀行或者是基金等方式過完兩年半的時(shí)間到開始銷售，資金便可以回籠。

本來這樣的方案可以繼續(xù)討論和完善。而與郭廣昌關(guān)系更為深厚的政府顯然站在了郭廣昌這邊，在可能的情況下追求利益最大化，對(duì)于戴志康看中的“中國山”方案并不支持，而是傾向于郭廣昌的“兩棟塔樓”的建筑。郭顯然不愿意讓步。

上述高管表示，該方案也有一定的道理，一方面要與老外灘的建筑的線條相吻合，高度不能太高，因此，建筑高度控制在100米以內(nèi)，第二方面，兩棟塔樓也算是中國特色?！皩?duì)于金融中心的定位，雙方都是一致的。但是，外形上，雙方的理念分歧太大了?！彼f。

但是，戴志康顯然不愿意屈就于這樣的建筑方案，他寧可被人“品頭論足”，也不愿意項(xiàng)目平庸。這使得項(xiàng)目方案一直無法確定。再加上在政府調(diào)控房地產(chǎn)的背景下，證大房地產(chǎn)的資金鏈也出現(xiàn)了緊張，于是戴只能忍痛退出。

2011年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上海證大營業(yè)額為27.96億港元，比2010年的39.59億港元下跌29%。利潤也由2010年的5.7億元下降到4.5億元，降幅21%。在出售外灘8-1地塊的同時(shí)，上海證大還以29.6億的價(jià)格，出售了上海證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)。

復(fù)星被指“太小氣”

對(duì)于外灘如此具有象征意義的地塊，各方地產(chǎn)大佬都想得到。其實(shí)，對(duì)于外灘的黃金寶地，上海灘的民營企業(yè)大佬郭廣昌對(duì)于外灘8-1地塊的控制權(quán)也早有預(yù)謀。

早在2010年，證大以“蛇吞象”摘得外灘地王項(xiàng)目后，上海證大與復(fù)地集團(tuán)、杭州綠城置業(yè)及上海磐石投資管理有限公司共同成立注冊(cè)資本為10億元的合資公司，四方股權(quán)比例分別為50%、30%、10%和10%。待合資公司成立后，四方向合資公司提供貸款分別為10億元、25.72億元、8.58億元和1.873億元，用于開發(fā)該地塊。

而復(fù)地持有證大房地產(chǎn)共計(jì)19.68%的股權(quán)。上海磐石投資是一家在上海組建的類地產(chǎn)投資基金，郭廣昌旗下復(fù)星集團(tuán)是其主要股東之一。郭廣昌對(duì)于該地塊早想控制，苦于機(jī)會(huì)不夠。

而當(dāng)時(shí)戴志康否認(rèn)媒體有關(guān)復(fù)地將繼續(xù)收購證大股份的猜測(cè)，稱復(fù)地接近20%的股份已經(jīng)是上限，這一比例“不會(huì)再多了”。顯然，戴志康還是非常希望按照自己的想法來開發(fā)外灘地王。能夠在外灘創(chuàng)建新的標(biāo)志性地標(biāo)，與老外灘相提并論，顯然是多少開發(fā)商夢(mèng)寐以求的事。

但隨著2010年地產(chǎn)調(diào)控的逐步升級(jí)，在資金鏈繃緊的情況下，證大、綠城不約而同希望轉(zhuǎn)手外灘8-1地塊手中股份，而復(fù)星也就成為他們眼中主要購買對(duì)象。

據(jù)報(bào)道，郭廣昌在此前其他業(yè)務(wù)投資過程中，一直有著壓價(jià)的傳統(tǒng)，不過一般而言，被投資方最終都接受他們的壓價(jià)。但此次事件，則最終引來了潘石屹。感覺已經(jīng)沒法與郭廣昌合作該項(xiàng)目的戴志康當(dāng)然是希望以高一點(diǎn)的價(jià)格出售。其實(shí)按照年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，以95.7億元的價(jià)格出售，比起一年半前92.2億元的購買價(jià)格，該地塊并沒有實(shí)現(xiàn)增值。

而當(dāng)潘石屹購入其中50%的股權(quán)后，受打擊最大的是郭廣昌，因?yàn)楣鶑V昌的控制權(quán)旁落，所以矛頭直指優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的認(rèn)定。復(fù)星要求法院判定SOHO對(duì)上海證大、綠城中國、上海磐石所持地王項(xiàng)目股權(quán)收購無效。

對(duì)此，《投資者報(bào)》記者向戴志康求證，戴志康則表示，“事情已經(jīng)說得很清楚，不需要再重復(fù)?！鄙虾ＷC大內(nèi)部一位人士也向《投資者報(bào)》記者證實(shí)，這完全是商業(yè)買賣，是價(jià)格的因素。

法律界人士分析認(rèn)為，至于優(yōu)先認(rèn)購權(quán)是很難取證的。怎么證明你當(dāng)時(shí)愿意以這個(gè)價(jià)格向?qū)Ψ绞召從兀?/p>

而被起訴的另一方綠城中國的董事局主席宋衛(wèi)平在接受媒體采訪時(shí)也透露，對(duì)綠城來說，10%股權(quán)是小股東，本來就無所謂，但那塊地真的是好。當(dāng)時(shí)綠城和郭廣昌談過，但價(jià)格他們覺得不行。我們?cè)冞^價(jià)的，你覺得不行，我們就賣給別人。潘石屹出了一個(gè)價(jià)錢，我們綜合考慮可以就賣。郭廣昌太小氣，事情不是這么做的，都是民企，相煎何太急，自相殘殺沒有意義。雙方合作也是可以開發(fā)的，也可以商量約定項(xiàng)目里某棟歸復(fù)星操盤，某棟由SOHO操盤，都是可以談的。

潘石屹表示，“誰管理強(qiáng)，就去做管理。誰銷售強(qiáng)，就去做銷售。誰融資強(qiáng)，就去做融資。項(xiàng)目建設(shè)起來，需要大量的資金和團(tuán)隊(duì)。好多項(xiàng)目都是和別人合作的，也合作得很好?！?/p>

不過復(fù)星方面并不愿意，“項(xiàng)目正在順利進(jìn)展，沒有必要其他人介入。我們也并不認(rèn)為SOHO有優(yōu)勢(shì)做這個(gè)項(xiàng)目，兩家企業(yè)的文化也并不相融。項(xiàng)目最困難的時(shí)候已經(jīng)過去了，前期資金、施工的問題也都解決了?！?/p>

郭廣昌認(rèn)為，SOHO過去沒有與對(duì)外合作的項(xiàng)目，對(duì)此非常擔(dān)心。復(fù)星非常重視合作，認(rèn)為人與人之間如果無法合作，將后患無窮；雙方在文化價(jià)值觀上不一致，“這就好像兩個(gè)合不來的人要被迫生活在一起，是一件很痛苦的事情”。復(fù)星希望能夠主導(dǎo)項(xiàng)目，打造成為地標(biāo)。

現(xiàn)在，已無退路的潘石屹只能在微博上表示，“之前，我們盡全力，以非常友好的態(tài)度想與復(fù)星精誠合作，共同建設(shè)好上海外灘8-1項(xiàng)目。這期間，有許多朋友幫助調(diào)停?？磥磉@一切都沒有阻止復(fù)星要走打官司這條路的決心。現(xiàn)在我們只能與另兩個(gè)被告方（綠城和證大）拿起法律的武器，全力應(yīng)戰(zhàn)了！”

6月21日，記者來到位于外灘8-1地塊南邊的復(fù)星集團(tuán)所在地，采訪此事的最新進(jìn)展。復(fù)星集團(tuán)品牌發(fā)展部卡拉揚(yáng)向《投資者報(bào)》記者表示，由于端午節(jié)放假，其他同事都不在，希望節(jié)后再說，婉拒記者采訪。

不過，上述證大高管則認(rèn)為，“現(xiàn)在許多建筑都是沒有特色的，每個(gè)城市的建筑都差不多，復(fù)星又有哪一個(gè)建筑被人稱道？”