今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院和住房建設(shè)部多次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持控制投資性需求，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)加大保障性住房供給，滿足市場(chǎng)剛性需求。然而，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷，適當(dāng)鼓勵(lì)以租賃為盈利手段的住房投資，對(duì)租賃性投資和投機(jī)性投資區(qū)別對(duì)待，既有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，逐漸退出“限購(gòu)”等短期行政調(diào)控手段，同時(shí)嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)活動(dòng)。

一、房地產(chǎn)具有消費(fèi)品、投資品和投機(jī)品三重屬性

當(dāng)前，多數(shù)人的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資或投機(jī)品的雙重屬性。然而，政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策中，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性進(jìn)行區(qū)分。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)具有消費(fèi)品、投資品和投機(jī)品三重屬性，其中房地產(chǎn)的投資屬性和投機(jī)屬性具有根本性區(qū)別。

房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性是居民購(gòu)買(mǎi)住房以居住和使用為目的，滿足自身的住房需求，這其中既有低層次的基本住房需求即剛性需求，也有較高層次的改善性住房需求。

房地產(chǎn)的投資品屬性是投資者以租賃為途徑，達(dá)到投資盈利的目標(biāo)，從而形成了房地產(chǎn)的投資需求。

房地產(chǎn)的投機(jī)品屬性是以交易和賺取差價(jià)為途徑，而非以租賃為途徑，達(dá)到投資盈利的目標(biāo)，從而形成了房地產(chǎn)的投機(jī)需求。

長(zhǎng)期來(lái)看，居民滿足自身的居住需求，既可以購(gòu)買(mǎi)，也可以租賃。低收入者應(yīng)從政府獲得保障，租賃公租房或廉租房，中等收入者在不具有購(gòu)買(mǎi)能力前提下，應(yīng)從商品房租賃市場(chǎng)滿足其住房需求。目前，剛性需求和適度的改善性需求是政府積極鼓勵(lì)和支持的，而投資需求和投機(jī)需求一并成為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)政策微調(diào)正當(dāng)時(shí)

（一）經(jīng)濟(jì)下行壓力要求對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行微調(diào)

今年一季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為8.1%，成為金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)的最低點(diǎn)，出口、投資的增速下滑是經(jīng)濟(jì)下行的主要原因。其中，房地產(chǎn)投資增速放緩是投資增幅下滑的重要原因。今年1—3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.5%，增速比1—2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅創(chuàng)近年來(lái)的新低。雖然統(tǒng)計(jì)部門(mén)沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分由市場(chǎng)主導(dǎo)的商品房建設(shè)投資和以政府為主導(dǎo)的保障房建設(shè)投資，但土地一級(jí)市場(chǎng)和商品房開(kāi)工情況表明，商品房投資下滑趨勢(shì)明顯。一季度，包括保障房在內(nèi)的住宅新開(kāi)工面積同比下降了5.2%，土地交易面積也下降了3.9%。北京一季度土地交易市場(chǎng)全部以底價(jià)成交，這充分說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的悲觀預(yù)期。

（二）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)陷入低谷

1—3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.6%，銷(xiāo)售額下降14.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降15.5%，銷(xiāo)售額下降17.5%。東部、中部和西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額降幅分別為19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象比較普遍。與此同時(shí)，住宅二手市場(chǎng)交易量也都跌至低谷，居民購(gòu)房的觀望情緒嚴(yán)重，中國(guó)人民銀行調(diào)查的今年一季度居民購(gòu)房意愿跌至1999年以來(lái)最低谷。

（三）完善多層次的住房租賃市場(chǎng)

當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)是抑制住房投資性需求，包括以租賃性投資需求，這嚴(yán)格限制了租賃市場(chǎng)商品房源的增加。與此同時(shí)，“十二五”期間我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，這將大大增加地方財(cái)政的負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，保障性住房的投資、分配、運(yùn)營(yíng)和管理仍面臨著一系列值得研究和探討的問(wèn)題，并可能成為腐敗和尋租的溫床。

與過(guò)去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年來(lái)加大保障性住房建設(shè)十分必要。但應(yīng)采取適當(dāng)措施，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，建立和完善住房體系的雙軌制，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交給市場(chǎng)，其中包括住房租賃市場(chǎng)，積極鼓勵(lì)社會(huì)資本投資面向中等收入家庭的租賃性住房。

三、鼓勵(lì)租賃性住房投資將增加居民財(cái)產(chǎn)性收入

（一）扭轉(zhuǎn)中低收入家庭財(cái)產(chǎn)性損失的狀況

十七大報(bào)告提出，“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。保護(hù)合法收入，調(diào)節(jié)過(guò)高收入，取締非法收入。逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴(kuò)大趨勢(shì)”。然而，近年來(lái)我國(guó)大多數(shù)尤其是中等收入家庭財(cái)產(chǎn)性收入不但沒(méi)有增加，相反還出現(xiàn)全面的財(cái)產(chǎn)性損失。

近年來(lái)，我國(guó)股市持續(xù)低迷，投資者損失巨大。與此同時(shí)，上市公司分紅、股息低使得投資者難以堅(jiān)持長(zhǎng)期的價(jià)值投資理念。近年來(lái)通脹高位運(yùn)行和銀行存款利率長(zhǎng)期管制，使得居民存款實(shí)際利率長(zhǎng)期為負(fù)，居民存款每年的凈損失高達(dá)6000億元，這顯然與中央“增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”的長(zhǎng)期目標(biāo)不符。

（二）一些中等收入家庭有條件進(jìn)行租賃性住房投資

擴(kuò)大中等收入家庭比例，是我國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期目標(biāo)。中等收入家庭比例擴(kuò)大，既有利于社會(huì)穩(wěn)定，也有利于擴(kuò)大居民消費(fèi)、縮小收入差距，實(shí)現(xiàn)共同富裕的長(zhǎng)期目標(biāo)。在股票市場(chǎng)低迷、存款利率管制的情況下，鼓勵(lì)居民尤其是中等收入家庭進(jìn)行租賃性住房投資，無(wú)疑可拓寬居民儲(chǔ)蓄的投資渠道，同時(shí)使中等收入家庭獲得持續(xù)、穩(wěn)定和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資收益。

四、鼓勵(lì)租賃性住房投資的配套政策

鼓勵(lì)以租賃為目的的居民住房投資，面臨最大的挑戰(zhàn)是如何辨別投資者是以租賃為手段，還是以交易和賺取價(jià)差為手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)其投資盈利的目標(biāo)。這需要政府制定一系列配套政策。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)

決策部門(mén)應(yīng)在適當(dāng)場(chǎng)合明確指出房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)期目標(biāo)是抑制投機(jī)性需求，而非租賃性投資需求，以此作為居民增加財(cái)產(chǎn)性收入的重要手段。在限購(gòu)政策中的購(gòu)房資格審查、購(gòu)房貸款申請(qǐng)等方面不采取“一刀切”的政策，逐漸放寬租賃性住房投資的限制條件。政策微調(diào)后，及時(shí)跟蹤各地區(qū)政策效果，對(duì)于違反政策目標(biāo)的地區(qū)堅(jiān)決糾正問(wèn)責(zé)，進(jìn)行事后調(diào)節(jié)。

（二）以征收高額房地產(chǎn)交易稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)

如果嚴(yán)格執(zhí)行住房購(gòu)買(mǎi)者資格審查的“限購(gòu)”政策，的確可以打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，但同時(shí)也抑制了居民的租賃性住房投資。這一政策是行政化的短期調(diào)控手段，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的雙軌制目標(biāo)不符。實(shí)際上，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為最為有效的工具是征收高額房地產(chǎn)交易稅，即投機(jī)者在賣(mài)出房屋階段征收高額暴利稅，這將徹底打擊投機(jī)行為。

（三）征收房屋空置稅和房產(chǎn)稅

房屋長(zhǎng)期空置，是對(duì)全社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。因此，決策部門(mén)應(yīng)考慮征收房屋空置稅，杜絕這種浪費(fèi)行為。同時(shí)，加快推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，增加房屋的持有成本，使得原本空置的、無(wú)持有成本的房屋，不得不通過(guò)租賃來(lái)降低房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。房屋是否空置的標(biāo)準(zhǔn)，可依據(jù)房屋的水表和電表流量來(lái)判斷。

（四）建立健全房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的管理

目前，住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)幾乎完全壟斷了各類資源，違法行為普遍，各級(jí)政府應(yīng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)嚴(yán)格監(jiān)管，加強(qiáng)執(zhí)法，扭轉(zhuǎn)這種失序狀態(tài)。同時(shí)，建立嚴(yán)格的住房租賃信息管理平臺(tái)，每套住房的每次租賃行為進(jìn)行登記，執(zhí)法部門(mén)對(duì)于違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲處理。

（作者系中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副研究員）