驗(yàn)貨與付款，誰(shuí)先誰(shuí)后？

本刊記者/幻 雪

編者按：8月2日，一則“取消商品房預(yù)售制度”的傳言開(kāi)啟了國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)地產(chǎn)股暴跌的大幕。商品房預(yù)售制度，俗稱(chēng)“買(mǎi)期房”，即在商品住宅尚未竣工時(shí)，購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交付房款，以補(bǔ)充開(kāi)發(fā)商資金。這個(gè)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期制定的政策一旦取消，帶來(lái)的影響從股市上已經(jīng)可見(jiàn)一斑。

“大佬”發(fā)言：

先驗(yàn)貨后付款——

王小廣（國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員）：從2003年開(kāi)始，我就一直在強(qiáng)調(diào)要取消期房預(yù)售制度。預(yù)售制度是一個(gè)對(duì)于供需雙方和市場(chǎng)都要求很高的制度，我們達(dá)不到這個(gè)水平，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度是唯一也是最符合我們目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平的操作方法。而“預(yù)售制”讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有了投機(jī)倒把的機(jī)會(huì)，迎合了既得利益者的利益需求。

易憲容（中國(guó)社科院金融研究所研究員）：如果廢除住房預(yù)售制度會(huì)推高房?jī)r(jià)，那么這個(gè)制度不用政府來(lái)取消，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早就會(huì)千方百計(jì)來(lái)規(guī)避該制度，而不是極力來(lái)反對(duì)取消住房預(yù)售制度了。

馬光遠(yuǎn)（財(cái)經(jīng)評(píng)論員）：經(jīng)歷近十年之久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不缺錢(qián)。此外，現(xiàn)在全國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存量相當(dāng)大，是歷史新高，取消預(yù)售制不會(huì)逆轉(zhuǎn)供求關(guān)系?？梢哉f(shuō)，目前具備了徹底廢除預(yù)售制度、實(shí)現(xiàn)房屋現(xiàn)房銷(xiāo)售的基本條件。

先付款后驗(yàn)貨——

角色對(duì)換 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁：商品房預(yù)售制在某種程度上遭人詬病的原因是，這種先付款后驗(yàn)貨的方式將房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。

有人指出，商品房預(yù)售制混淆了房地產(chǎn)領(lǐng)域中投資和消費(fèi)的界限，是將投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的一種行為，同時(shí)，政策的實(shí)施也降低了房地產(chǎn)業(yè)的入市門(mén)檻，造成百業(yè)齊奔房地產(chǎn)的混亂局面。

馬光遠(yuǎn)（財(cái)經(jīng)評(píng)論員）：房屋預(yù)售制是開(kāi)發(fā)商無(wú)償占用購(gòu)房者資金和制造房地產(chǎn)泡沫的工具。在房?jī)r(jià)上漲的背景下，開(kāi)發(fā)商分層、分單元辦理預(yù)售許可證，以便坐地漲價(jià)。預(yù)售制還導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的不平等，因?yàn)槭穷A(yù)售，購(gòu)房人只能看到房屋的主體框架，具體配套，開(kāi)發(fā)商往往利用這一模糊期，對(duì)小區(qū)道路、綠化、會(huì)所等進(jìn)行空頭許諾，有的甚至修改規(guī)劃。

剛需強(qiáng)烈 推高房?jī)r(jià)：聶梅生（全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)）：反對(duì)現(xiàn)在的預(yù)售制取消，原因在于，現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)提出這樣的建議，恰恰可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

在目前購(gòu)房的剛性需求仍比較強(qiáng)烈的情況下，短期內(nèi)取消預(yù)售制會(huì)讓市場(chǎng)供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)上漲。同樣，從長(zhǎng)期來(lái)看，由于企業(yè)資金緊張，拿地和開(kāi)發(fā)能力下降，會(huì)導(dǎo)致更長(zhǎng)期的供給不足，房?jī)r(jià)上漲。

改變房地產(chǎn)游戲規(guī)則 后果難以預(yù)料：陳國(guó)強(qiáng)（中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）：按揭制度和預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)制度中的兩大基石。取消商品房預(yù)售制，將意味著從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則。

劉曉光（首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理）：這種激進(jìn)的做法不可能在短期內(nèi)出臺(tái)，否則對(duì)市場(chǎng)的沖擊會(huì)太大，后果難以預(yù)料。

朱中一（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）：取消預(yù)售制度將直接減少供給，對(duì)于存量房不是很多的地區(qū)將是一個(gè)巨大的沖擊，必然又會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

“小民”吐槽

購(gòu)房者對(duì)商品房預(yù)售制度心生厭倦，更難以容忍在預(yù)售制杠桿作用下產(chǎn)生的樓市泡沫。主要的原因在于，預(yù)售制造成商品房買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，極大地增加了買(mǎi)房交易風(fēng)險(xiǎn)。

@沉默的貓叔：不管是不是謠言，我是支持取消預(yù)售的。預(yù)售制度等于先交錢(qián)后取貨，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)很大。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商質(zhì)量問(wèn)題等違約行為業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手里， 實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大。

@王桂桂005：預(yù)售制給予開(kāi)發(fā)商更多的投機(jī)空間，引發(fā)了容積率、配套設(shè)施打折等商業(yè)欺詐行為和房屋質(zhì)量低下問(wèn)題。

@搜房媒體技術(shù)南昌分公司：取消商品房預(yù)售制，無(wú)疑是火中取栗。中小開(kāi)發(fā)商倒閉潮涌現(xiàn)不提，房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)進(jìn)一步上漲，宏觀(guān)調(diào)控也可能因此半途而廢。房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的決策下，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)的擔(dān)憂(yōu)也在增加，這些擔(dān)憂(yōu)也給謠言提供了生長(zhǎng)的空間。

@李進(jìn)（江蘇恒瑞藥業(yè)股份有限公司職員）：兩面性的問(wèn)題，取消有利于老百姓，不取消有利于開(kāi)發(fā)商！

牛短熊長(zhǎng) A股能否被看好？

本刊記者/輕 逸

編者按：7月24日，A股市場(chǎng)跌破“鉆石底”2132點(diǎn)。8月2日，受“取消商品房預(yù)售制”傳言的影響，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)股再次暴跌。8月13日，A股市場(chǎng)再現(xiàn)“黑色星期一”。牛短熊長(zhǎng)的A股市場(chǎng)能否走出長(zhǎng)期的低迷狀態(tài)？提振市場(chǎng)的途徑又在哪里？

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)——

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)——

業(yè)界分析——

A股低迷可能會(huì)超預(yù)期

向威達(dá)（長(zhǎng)城證券研究總監(jiān)）：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與上市公司盈利和流動(dòng)性是影響股價(jià)的兩大因素。目前，股價(jià)走勢(shì)將越來(lái)越取決于上市公司的盈利變化……A股跌到目前這個(gè)點(diǎn)位，我們判斷中短線(xiàn)強(qiáng)勁反彈或大幅度下跌的可能性都不大，8、9月份可能以震蕩反彈筑底為主，但對(duì)反彈的空間和持續(xù)性都不可過(guò)于樂(lè)觀(guān)。從戰(zhàn)略上看，A股市場(chǎng)低迷的時(shí)間可能會(huì)超出很多投資者的預(yù)期。

中短期或難以破解A股市場(chǎng)低迷格局

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的深刻調(diào)整是A股市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的根本原因。A股市場(chǎng)市值結(jié)構(gòu)的調(diào)整無(wú)疑是長(zhǎng)期過(guò)程，要破解這一困境從中短期看是無(wú)解的。這就意味著，破解A股市場(chǎng)中短期低迷格局是無(wú)解的。

牛短熊長(zhǎng)的A股已經(jīng)遭遇了無(wú)數(shù)次的暴漲暴跌，2132點(diǎn)距離歷史的最低點(diǎn)仍然有不小的距離，怎樣扭轉(zhuǎn)A股的低迷？

郭峰（東北證券投資顧問(wèn)部副總經(jīng)理）：只有從根源上消除源源不斷的增量“大小非”，A股市場(chǎng)才會(huì)實(shí)現(xiàn)新的供求平衡。

公司債市場(chǎng)發(fā)展緩慢導(dǎo)致企業(yè)融資只能千軍萬(wàn)馬擠IPO這座獨(dú)木橋，而股市融資壓力直接導(dǎo)致A股市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷。

A股市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策預(yù)期不明。要想使A股市場(chǎng)走向成熟，必須減少政策干預(yù)，用制度替代政策來(lái)規(guī)范市場(chǎng)走勢(shì)。

徐林書(shū)（西藏同信證券總裁特別助理、投資研究總部負(fù)責(zé)人）：最有效提振市場(chǎng)的關(guān)鍵，還要看監(jiān)管層是否能夠在大力培育機(jī)構(gòu)投資者的同時(shí)出臺(tái)政策減緩巨量供應(yīng)。當(dāng)前，市場(chǎng)需要改革，改革的方向是放松管制，還市場(chǎng)以本來(lái)面目，而不是替市場(chǎng)決策。

黃焱（國(guó)泰基金投資總監(jiān)）：A股市場(chǎng)想要走出困境不是一朝一夕可以完成的。從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)需要來(lái)自更高層面的重視和呵護(hù)，政府需要不斷完善市場(chǎng)主體機(jī)制，做好服務(wù)而不是控制。

歐慶鈴（申萬(wàn)菱信基金投資總監(jiān)）：第一，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)方面的政策要正確，能容忍較低增長(zhǎng)率，著力培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和民生保障，消滅過(guò)剩產(chǎn)能，經(jīng)濟(jì)基本面健康了，股市自然具備上升的基礎(chǔ)；第二，堅(jiān)決改革“只重融資，不重投資”的發(fā)行監(jiān)管制度；第三是創(chuàng)造長(zhǎng)期資金進(jìn)入股票市場(chǎng)的環(huán)境，培育投資理念多樣化的市場(chǎng)環(huán)境。