易憲容

中央經濟工作會議向房地產發(fā)出了一個明確信號：當前房地產市場價格下跌是政府當前房地產宏觀調控的基本目標，而房價下跌的水平或房價回歸理性以絕大多數居民可接受及有支付能力購買為基準。

2011年12月12日至14日，中央經濟工作會議在北京舉行，提出2012年經濟工作的總基調是“穩(wěn)中求進”。具體政策方面首次將擴大內需提到戰(zhàn)略基點的高度，首次提出要提高中等收入者的比重，特別是，第一次將發(fā)展實體經濟放到極其重要的位置。與此不謀而合的是，會議在房產調控政策方面提出要“堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸”。

會議提出要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發(fā)展。這些都向房地產發(fā)出了一個明確信號：只要承認中國房地產有市場，那么該市場價格漲跌是正常的。房地產市場價格下跌是政府當前房地產宏觀調控的基本目標，而房價下跌的水平或房價回歸理性以絕大多數居民可接受及有支付能力購買為基準。

房產政策的強勢出擊

作為消費品而言，當住房銷售快速下降時，住房的價格必然快速下跌。但是，就當前國內住房市場的特征來看，商品住宅市場卻出現了“量跌價滯”的局面，問題就在于，當前國內房地產市場是一個以投機炒作為主導的市場。

從近十年情況來看，由于房地產政策的不確定性，誰先出手，誰就吃虧。所以，在這樣的一種市場心理狀態(tài)下，無論是房地產開發(fā)商還是住房投機炒作者，寧可持房，也不降價。中央政府的房地產宏觀調整政策若能借此給市場一個明確信號，即堅決要打擊房地產市場投機炒作，將有機會實現一個以消費為主導的房地產市場。

可以佐證的是，最近兩個月國內房地產市場價格開始下降，就在于溫家寶總理指出房價下降是國家的基本政策，還在于最近中央政府對房地產宏觀調控態(tài)度堅決性。如果這種對房地產宏觀調控的堅決態(tài)度輔之實際政策，那么2012年國內房地產市場價格的周期性調整就將真正開始。

回歸理性價格

2010年底，國內房地產泡沫吹大已經到了無可復加之地步。國內房地產泡沫之大，不僅表現為一線城市房價在十年的時間里上漲了近十倍，還在于國內房地產存在普遍性的投機炒作。

中央政府已汲取以往幾次房地產宏觀調控的經驗，加大了保障性住房建設，以彌補房地產調控所面臨的投資增長真空，還對國內房地產宏觀調控持堅決態(tài)度：當前過高的房價不是穩(wěn)定而是下降，住房價格下降要回歸到理性水平，即絕大多數民眾可接受的水平。

當前過高的房價為何要下降或為何要回到合理水平？原因在于，房價過高，房地產泡沫過大，使得住房市場是一個投機炒作盛行的市場，對國民經濟健康發(fā)展和人民群眾利益皆有損害。住房作為一個消費市場，理性的價格就是絕大多數人可接受及有支付能力購買的價格，即回歸到基本居住功能的價格。這個市場的住房不是少數人賺錢的工具，而是保證全體居民住房條件不斷改善的市場。

因此，想要遏制住房市場的投機炒作，需要在住房按揭貸款利率及首付比例上下功夫，在住房交易稅及交易所得稅上下功夫等。估計2012年在這些方面將有新的政策法規(guī)出臺。

土地與樓市之預測

——夯實政策

運用成熟市場以經濟杠桿為主導的政策工具。如住房信貸政策、住房按揭貸款政策及稅收政策，減少政府行政權力對市場干預。因為，政府行政權力干預越多，市場越是會認為這些政策短期的。其次，加快改訂國內房地產市場的政策法律，把不少政府行政的政策是固化為法律，這或將是2012年房地產市場政策調整的重要方面。

——市場化手段

對于當前國內房地產市場與計劃之論爭，并非是要取消當前住房市場限購令及限價令，讓房地產市場回到之前的市場，而是要加大國內房地產市場化改革步伐，用成熟市場中通用的經濟杠桿或國際慣例來化解房地產市場的問題。

以打擊房地產投機炒作為例，既不需要住房限購令，也不需要等到個人住房信息體系確立，只需通過有效的信貸政策及稅收政策足以。如香港、新加坡及臺灣，為了打擊住房投機炒作，全面提高了住房交易稅和住房交易所得稅。估計在2012年這些經濟化杠桿將是國內房價下降的主要政策儲備工具，政府會逐漸推出。而如何讓這些行政化的房地產管制手段過渡為市場化手段，將是2012年房地產宏觀調控的主要任務。

——分配規(guī)則

由于國內房價遲遲不能回歸理性或合理價位，在高房價的城市，能夠購買保障性住房就是一種福利或一種獲得大利的途徑，從而使得一些人為了獲得一套保障性住房弄虛作假。如果保障性住房沒有一套好的公平公正的分配規(guī)則，這些住房是否能夠到住房最困難的人手上是相當質疑的。反之，這種住房同樣也可能成為一些人謀利的工具。

——進入下降通道

從2011年10月18日國家統(tǒng)計局公布的數據來看，從2011年的第三季度開始，國內房地產市場運行出現了一些積極的變化。如房地產開發(fā)投資增長有所回落，房地產投機炒作需求在某種程度上得到遏制，房地產的價格上漲的勢頭開始轉變，保障房的建設進度在快速推進等。中國不少城市高企的房價，開始進入下降通道。

（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）

房產調控風云錄

◆2003年，面對房地產的巨大風險，央行出臺121號文件，但是由于SARS，中央急于保證經濟增長，當年8月國務院出臺了18號文件，結果嚴控風險的房地產成了拉動經濟增長的“支柱產業(yè)”。

◆2008年下半年，美國金融危機爆發(fā)，131號文件又讓房地產宏觀調控政策出現重大逆轉，過度優(yōu)惠的信貸及稅收政策讓全國各地的房價被炒高。

◆2010年以來中央又出臺了一系列房地產宏觀政策，特別是2010年的國十條，成為國內房地產宏觀調控政策中宗旨最為明確的政策。

◆2011年10月21日-22日，溫家寶總理在廣西南寧考察時指出，目前房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固房地產宏觀調控的成果。

◆11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調房價是國家堅定的政策，調節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業(yè)健康有序發(fā)展。

◆12月9日，中央政治局會議公告同樣把“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發(fā)展”作為2012年經濟工作的主要任務。