開發(fā)商過冬的戰(zhàn)略有很多，但其核心是內(nèi)強筋骨、外適環(huán)境。

在中央一輪又一輪調(diào)控政策的高壓下，我國高企的房價終于出現(xiàn)松動，房地產(chǎn)市場的“冬天”正在逼近。據(jù)近日人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司撰寫的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析報告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調(diào)查報告》分析，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。然而，中央對房地產(chǎn)市場從緊的調(diào)控政策并未從此打住，其高壓政策仍然會延續(xù)。面對寒氣逼人的房地產(chǎn)市場冬天，開發(fā)商如何過冬已成為戰(zhàn)略層面要考慮的第一要務(wù)。筆者2011年6-8月份，考察調(diào)研了海南及湖南的房地產(chǎn)市場，經(jīng)過與業(yè)內(nèi)人士廣泛地交流，對房企“過冬戰(zhàn)略”進(jìn)行了一番探討。

只賣不買，收縮戰(zhàn)線。房地產(chǎn)市場的冬天來臨時，隨著中央宏調(diào)政策的緊縮，無論是內(nèi)源融資還是外源融資都極其困難，融資環(huán)境惡劣，融資成本高企。而資金鏈條是房地產(chǎn)開發(fā)商的生命線，要確保其安全首先要做的戰(zhàn)略調(diào)整是只賣房、少拿地，收縮戰(zhàn)線。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金堆積產(chǎn)業(yè)，即燒錢的產(chǎn)業(yè)，從拿地到賣房回籠現(xiàn)金一般需要3~5年的周期。在這個資本循環(huán)過程中，拿地和樓盤積壓是開發(fā)商資金沉淀最主要的兩個環(huán)節(jié)，所以收縮戰(zhàn)線就成為開發(fā)商過冬戰(zhàn)略的上上策。

降價促銷，走量為主。房地產(chǎn)市場的冬天來臨時，開發(fā)商迫于資金壓力，都會選擇促銷。促銷有很多手段，但最有效的還是房價打折，以價換量。但降價打折促銷與降價先后及降價幅度正向相關(guān)，所以開發(fā)商在實施降價走量策略時，要掌握市場主動權(quán)。即當(dāng)預(yù)判房地產(chǎn)冬天即將來臨時，采取搶先打響區(qū)域性市場降價第一槍，而不是被動地實施跟隨降價策略。

產(chǎn)品多元，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。中央對房地產(chǎn)實施緊縮調(diào)整，也不是鐵板一塊，對不同的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)及產(chǎn)品，其調(diào)控政策是不同的。從現(xiàn)階段看，中央調(diào)控的對象集中于普通商品住宅這種業(yè)態(tài)，而對旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)是鼓勵支持的，至少是中性的。所以，從業(yè)態(tài)和產(chǎn)品層面看，開發(fā)商過冬的戰(zhàn)略便是積極進(jìn)入新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)適銷對路的新產(chǎn)品。

盤活存量，壓縮周期。開發(fā)商在冬天來臨時，都會想到去庫存化戰(zhàn)略，但把去庫存化僅僅理解為盡快通過促銷手段把成品房賣掉，回籠現(xiàn)金。其實去庫存化戰(zhàn)略不僅僅是在產(chǎn)業(yè)鏈的終端——成品房營銷環(huán)節(jié)上做文章，而是要貫穿整個產(chǎn)業(yè)鏈，落實于每一個環(huán)節(jié)。除了終端存量外，產(chǎn)業(yè)鏈上的中間環(huán)節(jié)，如土地、半成品都是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的存量，所以，盤活存量要放眼整條產(chǎn)業(yè)鏈。盤活存量，尤其是盤活中間環(huán)節(jié)的存量，除了回籠現(xiàn)金，減少來自資金鏈的壓力外，還有一個顯著效果是壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)周期，加快了資本循環(huán)周轉(zhuǎn)速度，從而也減輕現(xiàn)金流壓力。

資本運作，傍大靠強。房地產(chǎn)市場的冬天來臨時，各開發(fā)商對嚴(yán)冬的感受是不一樣的，御寒承受能力是不一樣的。那些身強體壯的大開發(fā)商過冬的能力比起成千上萬的中小開發(fā)商，顯然是能支撐較長時間的，不會輕易倒下。而大部分中小開發(fā)商要想避免在市場洗牌中倒下出局，加大資本市場運作力度，通過資本市場的并購重組，傍上或靠上一個房地產(chǎn)市場中的“超級腕”，也是一條過冬生存之策。

總之，中國房地產(chǎn)市場的第一場雪來得有點晚，但終歸是要來了！開發(fā)商過冬的戰(zhàn)略有很多，但其核心是內(nèi)強筋骨、外適環(huán)境。經(jīng)過嚴(yán)冬洗禮，中國房地產(chǎn)回歸可持續(xù)發(fā)展正軌是可期待的。

易可君：湖南屈原營田人。半生專職區(qū)域經(jīng)濟(jì)、資本市場、現(xiàn)代公司治理的研究，略有小成?，F(xiàn)任湖南省委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任。