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        誰(shuí)最敏感房產(chǎn)稅

        2012-04-29 19:36:44孟德陽(yáng)
        英才 2012年10期
        關(guān)鍵詞:購(gòu)房者英才高端

        孟德陽(yáng)

        山雨未來(lái)風(fēng)滿樓。

        8月下旬,一則關(guān)于湖南、湖北房產(chǎn)稅征收方案正制定的消息出現(xiàn)在國(guó)土資源部網(wǎng)站上,盡管不到一天時(shí)間此則消息便被從網(wǎng)站上撤下,但有關(guān)房地產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”的討論再度升溫。

        隨后,湖南地稅局稱“存量房征房產(chǎn)稅尚無(wú)具體安排”,而湖北地稅局則表示“正制定房產(chǎn)稅征收方案”。兩省相互矛盾的聲明不免讓市場(chǎng)對(duì)于“擴(kuò)圍”進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段產(chǎn)生聯(lián)想。

        8月31日,國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)人民網(wǎng)網(wǎng)友關(guān)于房產(chǎn)稅的提問(wèn)做出回答,其中提到:“由于對(duì)個(gè)人住房征稅涉及面廣,且需要一系列的配套制度,擴(kuò)大試點(diǎn)方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。”此番作答,似乎給之前的傳聞畫(huà)上了句號(hào)。

        但關(guān)于房產(chǎn)稅的討論并未降溫。9月初,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康與華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng),在某電視節(jié)目中“隔空喊話”,前者認(rèn)為若房產(chǎn)稅出臺(tái)房?jī)r(jià)會(huì)表現(xiàn)得“更沉穩(wěn),泡沫會(huì)更少”,而后者則表示任何與房產(chǎn)交易和持有有關(guān)的稅收一定會(huì)推高房?jī)r(jià)。爭(zhēng)論在之后蔓延到了微博上,引來(lái)眾人圍觀,孰是孰非,一時(shí)難辨。

        學(xué)界、政府、開(kāi)發(fā)商各執(zhí)一詞,或同或左。房產(chǎn)稅究竟會(huì)觸動(dòng)誰(shuí)的奶酪?

        房產(chǎn)稅無(wú)效果?

        上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)近2年,從滬渝兩地統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看,自去年1月以來(lái),滬渝兩地的住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率并無(wú)太多相似之處,唯一雷同點(diǎn)在于,截至今年7月,兩地的銷(xiāo)售面積均處于同比負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)間,上海較2011年同期下降了1.2%,而重慶則下降了3.6%,從去年初重慶的增速則呈現(xiàn)出一路下滑的狀態(tài)。

        從銷(xiāo)售面積的絕對(duì)數(shù)量來(lái)看,重慶要遠(yuǎn)高于上海,去年一年重慶住宅銷(xiāo)售面積達(dá)4063.42萬(wàn)平方米,而上海方面只有1473.72萬(wàn)平方米。到今年7月,重慶銷(xiāo)售1968.43萬(wàn)平方米,同樣遠(yuǎn)高于上海844.24萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量。盡管同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn),但二者在數(shù)量級(jí)上的差異或許是銷(xiāo)售增長(zhǎng)趨勢(shì)迥異的原因之一。

        有聲音質(zhì)疑稱,自試點(diǎn)以來(lái),重慶和上海的住宅價(jià)格并沒(méi)有明顯的下滑?!胺慨a(chǎn)稅對(duì)于市場(chǎng)的影響與征收方式有直接關(guān)系,要看具體的征收條件。”正略鈞策管理咨詢副總裁郝炬告訴《英才》記者。

        從上海、重慶出臺(tái)的房產(chǎn)稅征收辦法來(lái)看,其征稅對(duì)象主要偏向高價(jià)住宅、獨(dú)棟商品住宅等高端產(chǎn)品。稅率則根據(jù)交易價(jià)格累進(jìn)征收,重慶最高征稅標(biāo)準(zhǔn)為交易價(jià)格的1.2%,而在試點(diǎn)初期,上海方面最高征稅標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的交易價(jià)格的0.6%。另外,除重慶僅對(duì)存量獨(dú)棟住宅征收外,兩地房產(chǎn)稅均以新增住宅為征稅對(duì)象,并未涉及普通存量房。

        “兩個(gè)試點(diǎn)城市的征收稅率比較低,稅基比較窄,基本上沒(méi)有對(duì)存量房征稅,這對(duì)于房屋的多套所有者抑制作用不明顯;再者,自兩個(gè)城市開(kāi)征房產(chǎn)稅以來(lái),恰逢房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲時(shí)期,所以說(shuō),即使是市場(chǎng)降溫,還主要是受限購(gòu)限貸的影響。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《英才》記者表示。

        事實(shí)上,已有專家向《英才》記者指出,征收房產(chǎn)稅并不應(yīng)被單純看做是一種調(diào)控手段,它首先是一種制度建設(shè),是社會(huì)財(cái)富進(jìn)行再分配的方法。房地產(chǎn)調(diào)控只是一時(shí)只需,制度建設(shè)則需要經(jīng)歷一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)程?!疤热舭讯愂债?dāng)成調(diào)控手段,那就是高射炮打蚊子了?!鄙鲜鰧<艺f(shuō)。

        誰(shuí)在乎多交稅

        相比于網(wǎng)上討論的喧囂,房地產(chǎn)公司對(duì)“房產(chǎn)稅”三字似乎格外敏感,總部位于深圳的一家地產(chǎn)集團(tuán)高層告訴《英才》記者:“這個(gè)話題太敏感,不方便講?!?/p>

        但事實(shí)上,試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收辦法并未對(duì)開(kāi)發(fā)商的整體規(guī)劃造成太大影響。

        北京一家以開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目為主的知名房企管理層人士結(jié)合其自身情況向《英才》記者判斷稱,有能力購(gòu)買(mǎi)高端住宅項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于征收房產(chǎn)稅并不敏感,“能買(mǎi)這種高端產(chǎn)品的人,不會(huì)在乎多交稅”。

        然而,有不同觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)于高端住宅持有者來(lái)說(shuō),征稅似乎并不只是需要承擔(dān)更多的財(cái)務(wù)成本。

        華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)(北京)有限公司副總裁公衍奎對(duì)《英才》記者分析道:“房產(chǎn)稅會(huì)涉及到財(cái)產(chǎn)層面。如果征收房產(chǎn)稅,個(gè)人的財(cái)產(chǎn)狀況則面臨暴露的風(fēng)險(xiǎn),這對(duì)很多高端購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是無(wú)法接受的。因此高端住宅市場(chǎng)一定會(huì)受影響?!?/p>

        與此同時(shí),若房產(chǎn)稅全面開(kāi)征,公衍奎認(rèn)為受影響較大的還包括低端以及房屋租賃市場(chǎng)。

        時(shí)下,北京住宅房租漲幅驚人,據(jù)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),房租較去年同期提高了15%左右。盡管如此,租房者由于居住的剛性需求不得不承受生活成本的增加。而房產(chǎn)稅對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響也同樣會(huì)表現(xiàn)在稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁上。

        根據(jù)公衍奎的判斷,在房產(chǎn)稅稅負(fù)的分?jǐn)傔^(guò)程中,被轉(zhuǎn)嫁對(duì)象消費(fèi)彈性的大小決定了其是否能承擔(dān)更重的稅負(fù)。在中端住宅市場(chǎng),購(gòu)房者的消費(fèi)彈性較大,對(duì)財(cái)務(wù)成本較為敏感,通常不會(huì)成為稅負(fù)的被轉(zhuǎn)嫁對(duì)象。低端住宅市場(chǎng)以及租房市場(chǎng)的消費(fèi)者由于其剛性最強(qiáng),便自然會(huì)成為房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁對(duì)象?!罢l(shuí)的消費(fèi)剛性強(qiáng)誰(shuí)就分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅多,誰(shuí)的消費(fèi)彈性大、誰(shuí)不著急誰(shuí)就不用承擔(dān),所以對(duì)高端住宅市場(chǎng)的影響是賣(mài)房,而對(duì)低端市場(chǎng)的影響是租房。”

        有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《英才》記者表示,針對(duì)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),下半年政策上仍有降息的空間,而降息從某種角度也會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一種促進(jìn)作用,因?yàn)闊o(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商的融資成本都會(huì)下降。

        事實(shí)上,伴隨著央行在6、7月的兩次降息,使“原處于觀望階段的購(gòu)房者選擇入市”,致使前段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一波回暖。

        “限購(gòu)和限貸政策短期并不會(huì)退出,而房產(chǎn)稅的出臺(tái),對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)下滑而導(dǎo)致的金融放松則是一種對(duì)沖政策。管理者還是不能允許房?jī)r(jià)快速上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需保持平穩(wěn),這樣的預(yù)期也給予了購(gòu)房者信心?!焙戮嬲f(shuō)。

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