孟德陽
山雨未來風(fēng)滿樓。
8月下旬,一則關(guān)于湖南、湖北房產(chǎn)稅征收方案正制定的消息出現(xiàn)在國土資源部網(wǎng)站上,盡管不到一天時間此則消息便被從網(wǎng)站上撤下,但有關(guān)房地產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”的討論再度升溫。
隨后,湖南地稅局稱“存量房征房產(chǎn)稅尚無具體安排”,而湖北地稅局則表示“正制定房產(chǎn)稅征收方案”。兩省相互矛盾的聲明不免讓市場對于“擴(kuò)圍”進(jìn)入實質(zhì)操作階段產(chǎn)生聯(lián)想。
8月31日,國家稅務(wù)總局對人民網(wǎng)網(wǎng)友關(guān)于房產(chǎn)稅的提問做出回答,其中提到:“由于對個人住房征稅涉及面廣,且需要一系列的配套制度,擴(kuò)大試點方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。”此番作答,似乎給之前的傳聞畫上了句號。
但關(guān)于房產(chǎn)稅的討論并未降溫。9月初,財政部財政科學(xué)研究所所長賈康與華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強,在某電視節(jié)目中“隔空喊話”,前者認(rèn)為若房產(chǎn)稅出臺房價會表現(xiàn)得“更沉穩(wěn),泡沫會更少”,而后者則表示任何與房產(chǎn)交易和持有有關(guān)的稅收一定會推高房價。爭論在之后蔓延到了微博上,引來眾人圍觀,孰是孰非,一時難辨。
學(xué)界、政府、開發(fā)商各執(zhí)一詞,或同或左。房產(chǎn)稅究竟會觸動誰的奶酪?
房產(chǎn)稅無效果?
上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點近2年,從滬渝兩地統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,自去年1月以來,滬渝兩地的住宅銷售面積同比增長率并無太多相似之處,唯一雷同點在于,截至今年7月,兩地的銷售面積均處于同比負(fù)增長的區(qū)間,上海較2011年同期下降了1.2%,而重慶則下降了3.6%,從去年初重慶的增速則呈現(xiàn)出一路下滑的狀態(tài)。
從銷售面積的絕對數(shù)量來看,重慶要遠(yuǎn)高于上海,去年一年重慶住宅銷售面積達(dá)4063.42萬平方米,而上海方面只有1473.72萬平方米。到今年7月,重慶銷售1968.43萬平方米,同樣遠(yuǎn)高于上海844.24萬平方米的銷量。盡管同時進(jìn)行房產(chǎn)稅試點,但二者在數(shù)量級上的差異或許是銷售增長趨勢迥異的原因之一。
有聲音質(zhì)疑稱,自試點以來,重慶和上海的住宅價格并沒有明顯的下滑。“房產(chǎn)稅對于市場的影響與征收方式有直接關(guān)系,要看具體的征收條件。”正略鈞策管理咨詢副總裁郝炬告訴《英才》記者。
從上海、重慶出臺的房產(chǎn)稅征收辦法來看,其征稅對象主要偏向高價住宅、獨棟商品住宅等高端產(chǎn)品。稅率則根據(jù)交易價格累進(jìn)征收,重慶最高征稅標(biāo)準(zhǔn)為交易價格的1.2%,而在試點初期,上海方面最高征稅標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的交易價格的0.6%。另外,除重慶僅對存量獨棟住宅征收外,兩地房產(chǎn)稅均以新增住宅為征稅對象,并未涉及普通存量房。
“兩個試點城市的征收稅率比較低,稅基比較窄,基本上沒有對存量房征稅,這對于房屋的多套所有者抑制作用不明顯;再者,自兩個城市開征房產(chǎn)稅以來,恰逢房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲時期,所以說,即使是市場降溫,還主要是受限購限貸的影響?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《英才》記者表示。
事實上,已有專家向《英才》記者指出,征收房產(chǎn)稅并不應(yīng)被單純看做是一種調(diào)控手段,它首先是一種制度建設(shè),是社會財富進(jìn)行再分配的方法。房地產(chǎn)調(diào)控只是一時只需,制度建設(shè)則需要經(jīng)歷一個相對較長的過程?!疤热舭讯愂债?dāng)成調(diào)控手段,那就是高射炮打蚊子了。”上述專家說。
誰在乎多交稅
相比于網(wǎng)上討論的喧囂,房地產(chǎn)公司對“房產(chǎn)稅”三字似乎格外敏感,總部位于深圳的一家地產(chǎn)集團(tuán)高層告訴《英才》記者:“這個話題太敏感,不方便講?!?/p>
但事實上,試點城市房產(chǎn)稅征收辦法并未對開發(fā)商的整體規(guī)劃造成太大影響。
北京一家以開發(fā)高端項目為主的知名房企管理層人士結(jié)合其自身情況向《英才》記者判斷稱,有能力購買高端住宅項目的消費者對于征收房產(chǎn)稅并不敏感,“能買這種高端產(chǎn)品的人,不會在乎多交稅”。
然而,有不同觀點認(rèn)為,對于高端住宅持有者來說,征稅似乎并不只是需要承擔(dān)更多的財務(wù)成本。
華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總裁公衍奎對《英才》記者分析道:“房產(chǎn)稅會涉及到財產(chǎn)層面。如果征收房產(chǎn)稅,個人的財產(chǎn)狀況則面臨暴露的風(fēng)險,這對很多高端購房者來說是無法接受的。因此高端住宅市場一定會受影響?!?/p>
與此同時,若房產(chǎn)稅全面開征,公衍奎認(rèn)為受影響較大的還包括低端以及房屋租賃市場。
時下,北京住宅房租漲幅驚人,據(jù)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,房租較去年同期提高了15%左右。盡管如此,租房者由于居住的剛性需求不得不承受生活成本的增加。而房產(chǎn)稅對于租賃市場的影響也同樣會表現(xiàn)在稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁上。
根據(jù)公衍奎的判斷,在房產(chǎn)稅稅負(fù)的分?jǐn)傔^程中,被轉(zhuǎn)嫁對象消費彈性的大小決定了其是否能承擔(dān)更重的稅負(fù)。在中端住宅市場,購房者的消費彈性較大,對財務(wù)成本較為敏感,通常不會成為稅負(fù)的被轉(zhuǎn)嫁對象。低端住宅市場以及租房市場的消費者由于其剛性最強,便自然會成為房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁對象?!罢l的消費剛性強誰就分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅多,誰的消費彈性大、誰不著急誰就不用承擔(dān),所以對高端住宅市場的影響是賣房,而對低端市場的影響是租房?!?/p>
有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《英才》記者表示,針對目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢,下半年政策上仍有降息的空間,而降息從某種角度也會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一種促進(jìn)作用,因為無論是購房者還是開發(fā)商的融資成本都會下降。
事實上,伴隨著央行在6、7月的兩次降息,使“原處于觀望階段的購房者選擇入市”,致使前段時間的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波回暖。
“限購和限貸政策短期并不會退出,而房產(chǎn)稅的出臺,對于宏觀經(jīng)濟(jì)下滑而導(dǎo)致的金融放松則是一種對沖政策。管理者還是不能允許房價快速上漲,房地產(chǎn)市場仍需保持平穩(wěn),這樣的預(yù)期也給予了購房者信心。”郝炬說。