孟德陽

山雨未來風(fēng)滿樓。

8月下旬，一則關(guān)于湖南、湖北房產(chǎn)稅征收方案正制定的消息出現(xiàn)在國土資源部網(wǎng)站上，盡管不到一天時間此則消息便被從網(wǎng)站上撤下，但有關(guān)房地產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”的討論再度升溫。

隨后，湖南地稅局稱“存量房征房產(chǎn)稅尚無具體安排”，而湖北地稅局則表示“正制定房產(chǎn)稅征收方案”。兩省相互矛盾的聲明不免讓市場對于“擴(kuò)圍”進(jìn)入實質(zhì)操作階段產(chǎn)生聯(lián)想。

8月31日，國家稅務(wù)總局對人民網(wǎng)網(wǎng)友關(guān)于房產(chǎn)稅的提問做出回答，其中提到：“由于對個人住房征稅涉及面廣，且需要一系列的配套制度，擴(kuò)大試點方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。”此番作答，似乎給之前的傳聞畫上了句號。

但關(guān)于房產(chǎn)稅的討論并未降溫。9月初，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康與華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強，在某電視節(jié)目中“隔空喊話”，前者認(rèn)為若房產(chǎn)稅出臺房價會表現(xiàn)得“更沉穩(wěn)，泡沫會更少”，而后者則表示任何與房產(chǎn)交易和持有有關(guān)的稅收一定會推高房價。爭論在之后蔓延到了微博上，引來眾人圍觀，孰是孰非，一時難辨。

學(xué)界、政府、開發(fā)商各執(zhí)一詞，或同或左。房產(chǎn)稅究竟會觸動誰的奶酪？

房產(chǎn)稅無效果？

上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點近2年，從滬渝兩地統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，自去年1月以來，滬渝兩地的住宅銷售面積同比增長率并無太多相似之處，唯一雷同點在于，截至今年7月，兩地的銷售面積均處于同比負(fù)增長的區(qū)間，上海較2011年同期下降了1.2%，而重慶則下降了3.6%，從去年初重慶的增速則呈現(xiàn)出一路下滑的狀態(tài)。

從銷售面積的絕對數(shù)量來看，重慶要遠(yuǎn)高于上海，去年一年重慶住宅銷售面積達(dá)4063.42萬平方米，而上海方面只有1473.72萬平方米。到今年7月，重慶銷售1968.43萬平方米，同樣遠(yuǎn)高于上海844.24萬平方米的銷量。盡管同時進(jìn)行房產(chǎn)稅試點，但二者在數(shù)量級上的差異或許是銷售增長趨勢迥異的原因之一。

有聲音質(zhì)疑稱，自試點以來，重慶和上海的住宅價格并沒有明顯的下滑。“房產(chǎn)稅對于市場的影響與征收方式有直接關(guān)系，要看具體的征收條件。”正略鈞策管理咨詢副總裁郝炬告訴《英才》記者。

從上海、重慶出臺的房產(chǎn)稅征收辦法來看，其征稅對象主要偏向高價住宅、獨棟商品住宅等高端產(chǎn)品。稅率則根據(jù)交易價格累進(jìn)征收，重慶最高征稅標(biāo)準(zhǔn)為交易價格的1.2%，而在試點初期，上海方面最高征稅標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的交易價格的0.6%。另外，除重慶僅對存量獨棟住宅征收外，兩地房產(chǎn)稅均以新增住宅為征稅對象，并未涉及普通存量房。

“兩個試點城市的征收稅率比較低，稅基比較窄，基本上沒有對存量房征稅，這對于房屋的多套所有者抑制作用不明顯；再者，自兩個城市開征房產(chǎn)稅以來，恰逢房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲時期，所以說，即使是市場降溫，還主要是受限購限貸的影響?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《英才》記者表示。

事實上，已有專家向《英才》記者指出，征收房產(chǎn)稅并不應(yīng)被單純看做是一種調(diào)控手段，它首先是一種制度建設(shè)，是社會財富進(jìn)行再分配的方法。房地產(chǎn)調(diào)控只是一時只需，制度建設(shè)則需要經(jīng)歷一個相對較長的過程?！疤热舭讯愂债?dāng)成調(diào)控手段，那就是高射炮打蚊子了。”上述專家說。

誰在乎多交稅

相比于網(wǎng)上討論的喧囂，房地產(chǎn)公司對“房產(chǎn)稅”三字似乎格外敏感，總部位于深圳的一家地產(chǎn)集團(tuán)高層告訴《英才》記者：“這個話題太敏感，不方便講?！?/p>

但事實上，試點城市房產(chǎn)稅征收辦法并未對開發(fā)商的整體規(guī)劃造成太大影響。

北京一家以開發(fā)高端項目為主的知名房企管理層人士結(jié)合其自身情況向《英才》記者判斷稱，有能力購買高端住宅項目的消費者對于征收房產(chǎn)稅并不敏感，“能買這種高端產(chǎn)品的人，不會在乎多交稅”。

然而，有不同觀點認(rèn)為，對于高端住宅持有者來說，征稅似乎并不只是需要承擔(dān)更多的財務(wù)成本。

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總裁公衍奎對《英才》記者分析道：“房產(chǎn)稅會涉及到財產(chǎn)層面。如果征收房產(chǎn)稅，個人的財產(chǎn)狀況則面臨暴露的風(fēng)險，這對很多高端購房者來說是無法接受的。因此高端住宅市場一定會受影響?！?/p>

與此同時，若房產(chǎn)稅全面開征，公衍奎認(rèn)為受影響較大的還包括低端以及房屋租賃市場。

時下，北京住宅房租漲幅驚人，據(jù)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，房租較去年同期提高了15%左右。盡管如此，租房者由于居住的剛性需求不得不承受生活成本的增加。而房產(chǎn)稅對于租賃市場的影響也同樣會表現(xiàn)在稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁上。

根據(jù)公衍奎的判斷，在房產(chǎn)稅稅負(fù)的分?jǐn)傔^程中，被轉(zhuǎn)嫁對象消費彈性的大小決定了其是否能承擔(dān)更重的稅負(fù)。在中端住宅市場，購房者的消費彈性較大，對財務(wù)成本較為敏感，通常不會成為稅負(fù)的被轉(zhuǎn)嫁對象。低端住宅市場以及租房市場的消費者由于其剛性最強，便自然會成為房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁對象?！罢l的消費剛性強誰就分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅多，誰的消費彈性大、誰不著急誰就不用承擔(dān)，所以對高端住宅市場的影響是賣房，而對低端市場的影響是租房?！?/p>

有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《英才》記者表示，針對目前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，下半年政策上仍有降息的空間，而降息從某種角度也會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一種促進(jìn)作用，因為無論是購房者還是開發(fā)商的融資成本都會下降。

事實上，伴隨著央行在6、7月的兩次降息，使“原處于觀望階段的購房者選擇入市”，致使前段時間的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波回暖。

“限購和限貸政策短期并不會退出，而房產(chǎn)稅的出臺，對于宏觀經(jīng)濟(jì)下滑而導(dǎo)致的金融放松則是一種對沖政策。管理者還是不能允許房價快速上漲，房地產(chǎn)市場仍需保持平穩(wěn)，這樣的預(yù)期也給予了購房者信心。”郝炬說。