饒霞飛

重金轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的消息正甚囂塵上，最近又將集團(tuán)旗下其他資產(chǎn)收入囊中，上市公司新華聯(lián)（000620.SZ）的轉(zhuǎn)型看上去有些迫切。

據(jù)《新財(cái)經(jīng)》記者了解，這家去年7月才借殼上市、此前一直行事低調(diào)的房地產(chǎn)公司欲打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅以及自持物業(yè)的戰(zhàn)略格局，新華聯(lián)將此布局稱之為“四輪驅(qū)動(dòng)”。

但轉(zhuǎn)型前景不容樂觀。

目前地產(chǎn)調(diào)控并未放松，加上商業(yè)地產(chǎn)趨之若鶩，旅游地產(chǎn)亂象叢生，新華聯(lián)轉(zhuǎn)型的勝算有多大？大規(guī)模開發(fā)所需資金有無保障？

豪賭旅游地產(chǎn)，構(gòu)建“四輪驅(qū)動(dòng)”格局

新華聯(lián)過去一直以住宅開發(fā)為主業(yè)，但和許多深受地產(chǎn)調(diào)控政策影響的其他房企一樣，今年開始轉(zhuǎn)型。

今年9月6日，公司發(fā)布公告稱，董事會(huì)審議通過了關(guān)于公司擬開發(fā)神農(nóng)谷項(xiàng)目、多巴項(xiàng)目、銀川項(xiàng)目的三項(xiàng)議案，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資分別為100億元、50億元和100億元。

據(jù)公告稱，新華聯(lián)在與湖南炎陵縣政府合作，依托神農(nóng)谷國(guó)家森林公園優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，開發(fā)建設(shè)神農(nóng)谷國(guó)際文化旅游度假區(qū)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約100億元，項(xiàng)目占地面積預(yù)計(jì)2400畝。

同時(shí)，公司擬與西寧湟中縣政府合作，在多巴鎮(zhèn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)文化旅游度假綜合項(xiàng)目。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約50億元，打造以度假酒店、文化博物館等為主的文化旅游度假休閑區(qū)。

值得注意的是，除重金進(jìn)軍旅游地產(chǎn)外，新華聯(lián)還加大了商業(yè)地產(chǎn)的投入。

此前的公告稱，新華聯(lián)擬在銀川投資建設(shè)以綜合購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、商務(wù)酒店、辦公、公寓、住宅為一體的城市綜合體，預(yù)期累計(jì)總投資約100億元。

對(duì)于此次大手筆投入旅游地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)，新華聯(lián)董事長(zhǎng)傅軍此前表示，新華聯(lián)的未來發(fā)展將由過去住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)9比1的比重調(diào)整為住宅地產(chǎn)與商業(yè)、旅游地產(chǎn)5比5的比重，形成以“商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、自持物業(yè)+住宅地產(chǎn)”的“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略。

記者梳理了新華聯(lián)各季財(cái)報(bào)，從公司將在2013年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目中可以看出，城市綜合體在新華聯(lián)所占的比重正在日益加大。

事實(shí)上，新華聯(lián)最初的轉(zhuǎn)型從2011年就開始了。自去年以來，新華聯(lián)逐漸增加了商業(yè)地產(chǎn)，特別是城市綜合體，這在公司的拿地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中有所體現(xiàn)。

在住宅及商業(yè)地產(chǎn)方面，新華聯(lián)在建及待建項(xiàng)目除北京通州新華聯(lián)運(yùn)河灣外，其他主要集中在二、三線城市。這些項(xiàng)目包括大慶阿斯蘭小鎮(zhèn)、武漢大花山、黃山徽州納尼亞小鎮(zhèn)、呼和浩特新華聯(lián)雅園、唐山新華聯(lián)廣場(chǎng)、惠州新華聯(lián)廣場(chǎng)、湖南醴陵新華聯(lián)廣場(chǎng)、北京通州新華聯(lián)運(yùn)河灣、湖南株洲北歐小鎮(zhèn)、唐山南湖國(guó)花園、唐山麗景灣酒店。

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中，銀川閱海灣新華聯(lián)廣場(chǎng)、西寧城市綜合體項(xiàng)目均是城市綜合體模式的商業(yè)地產(chǎn)。

自持物業(yè)方面，新華聯(lián)有已建成的北京新華聯(lián)大廈及北京麗景灣國(guó)際酒店，在建和待建的有唐山麗景灣酒店、株洲麗景灣酒店、惠州麗景灣酒店和黃山五星級(jí)酒店。

不過，這些項(xiàng)目中，旅游地產(chǎn)所開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目并沒有具體的進(jìn)展消息傳出。據(jù)《新財(cái)經(jīng)》記者了解，新華聯(lián)有部分項(xiàng)目如株洲北歐小鎮(zhèn)項(xiàng)目、醴陵新華聯(lián)廣場(chǎng)項(xiàng)目、惠州新華聯(lián)廣場(chǎng)等都出現(xiàn)滯緩。記者欲就此對(duì)董秘、董事長(zhǎng)進(jìn)行采訪，均未得到回應(yīng)。

收購(gòu)華建，間接控股銀行的“多元化”猜想

新華聯(lián)應(yīng)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的策略，不只表現(xiàn)在進(jìn)軍旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)方面，還在多元化方面下工夫。

新華聯(lián)11月9日發(fā)布公告稱，擬以貨幣資金收購(gòu)湖南新華聯(lián)建設(shè)工程有限公司（以下稱“新華聯(lián)建工”）100%的股權(quán)， 交易金額3.06億元人民幣；經(jīng)抵減相關(guān)債務(wù)后，實(shí)際應(yīng)支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款余額共計(jì)1.22億元人民幣。

新華聯(lián)建工成立于1995年，目前注冊(cè)資本為1億元。其主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑工程項(xiàng)目施工及建筑裝飾裝修，擁有房屋建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)、建筑裝飾裝修工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)、地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)。

據(jù)信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的2012年三季度財(cái)務(wù)審計(jì)，截至2012年9月30日，新華聯(lián)建工的凈利潤(rùn)達(dá)4704萬元，正在施工的工程項(xiàng)目共7項(xiàng)，工程合同總金額達(dá)9億元。

公開資料顯示，新華聯(lián)建工除擁有北京銀天裝飾工程有限公司這家全資子公司外，最為關(guān)鍵的是其持有長(zhǎng)沙銀行6978.48萬股股份，持股比例為3.51%，且長(zhǎng)沙銀行擬向新華聯(lián)建工定向增發(fā)2300萬股股份，有上市計(jì)劃。

據(jù)了解，截至2012年9月30日，長(zhǎng)沙銀行總資產(chǎn)達(dá)1367.49億元，凈資產(chǎn)為70.48億元，前三季度營(yíng)業(yè)收入達(dá)30.54億元，凈利潤(rùn)為16.65億元。

對(duì)于這次收購(gòu)，新華聯(lián)一名內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“收購(gòu)資產(chǎn)中增值最多的是長(zhǎng)沙銀行股權(quán)”。原因在于，“長(zhǎng)沙銀行正在謀求上市，此筆收購(gòu)對(duì)新華聯(lián)來說是一個(gè)利好”。

“收購(gòu)新華聯(lián)建工使公司產(chǎn)業(yè)鏈更為完善，減少了對(duì)外部施工單位的依賴。更重要的是能降低工程建設(shè)成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！鄙轿髯C券一位分析師稱，這一收購(gòu)豐富了新華聯(lián)的資金鏈，將對(duì)新華聯(lián)資金壓力產(chǎn)生有利影響。

對(duì)于這次收購(gòu)，有投資者擔(dān)心，新華聯(lián)是否預(yù)備進(jìn)行多元化操作，以應(yīng)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控帶來的壓力？這并不是沒有可能。在此之前，新華聯(lián)實(shí)際控制人傅軍所領(lǐng)導(dǎo)的新華聯(lián)集團(tuán)就一直在進(jìn)行多元化運(yùn)作，并有著不少成功的先例。

近日，《新財(cái)經(jīng)》記者想就此次收購(gòu)原因和影響采訪新華聯(lián)總經(jīng)理蘇波，但蘇波以工作忙為由拒絕接受采訪。

轉(zhuǎn)型勝算有多大？

新華聯(lián)此次大舉介入旅游地產(chǎn)，是主動(dòng)順勢(shì)而為，還是不得已而為之？轉(zhuǎn)型的勝算到底有多大？

重金轉(zhuǎn)型，資金壓力不容忽視。新華聯(lián)對(duì)神農(nóng)谷項(xiàng)目與多巴項(xiàng)目這兩個(gè)轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)預(yù)計(jì)在6年內(nèi)分別投入100億元和50億元，另一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銀川城市綜合體預(yù)計(jì)投入100億元。

不計(jì)算其他項(xiàng)目開發(fā)，這三個(gè)項(xiàng)目就需要250億元資金，巨額資金從何而來？

“轉(zhuǎn)型是一種積極自救尋求突破的策略，但是有一點(diǎn)不可忽視，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都需要大量資金投入。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新華聯(lián)轉(zhuǎn)型面臨的最大問題可能就是資金問題。

從公告來看，新華聯(lián)對(duì)神農(nóng)谷、多巴文化旅游度假綜合項(xiàng)目及銀川城市綜合體項(xiàng)目首期計(jì)劃前兩年投入資金近20億元。單就湖南神農(nóng)谷項(xiàng)目來看，其起步籌備階段為2013～2014年，新華聯(lián)擬出資10億元啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

雖然傅軍和蘇波曾多次公開表示資金不是問題，但根據(jù)公司財(cái)報(bào)分析可知，新華聯(lián)資金流并不寬裕。截至今天9月30日，新華聯(lián)貨幣資金為8.31億元，僅神農(nóng)谷一個(gè)項(xiàng)目，就會(huì)令公司資金捉襟見肘。為募集資金，新華聯(lián)不惜以旗下子公司債權(quán)為標(biāo)的物，按每年14.8%的資金占用費(fèi)，向中鐵信托融資4億元，作為項(xiàng)目開發(fā)資金。

財(cái)報(bào)顯示，今年前三個(gè)季度新華聯(lián)資產(chǎn)負(fù)債率攀升明顯，分別為62.93%、68.93%、70.16%。從2011年至今，公司的現(xiàn)金流也一直為負(fù)數(shù)。

“資金非常緊張?！庇袃?nèi)部人士表示，目前公司在資金方面確實(shí)存在壓力。新華聯(lián)今年以來開工項(xiàng)目多，但可結(jié)、可售項(xiàng)目未能如期完成，公司仍需投入大量的建設(shè)資金。

相比融資壓力，新華聯(lián)此次向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型更大的不確定性還來自于項(xiàng)目的隱性風(fēng)險(xiǎn)。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，在此次地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，旅游地產(chǎn)異軍突起。有數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)前100名的企業(yè)中，已有接近2/3的企業(yè)介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，截至今年4月份，全國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)2226個(gè)，總規(guī)劃投資總額保有量為1.09萬億元，共覆蓋85個(gè)城市和地區(qū)，已出現(xiàn)過熱的情況。

另外，旅游地產(chǎn)開發(fā)對(duì)開發(fā)商的實(shí)力要求很高，不是只做一些可售性物業(yè)就行，還應(yīng)該包括商業(yè)、酒店，旅游度假等元素，需要開發(fā)商具備很強(qiáng)的資源整合能力。

中信建投湖南總部研究總監(jiān)劉亞輝直言不諱：“旅游地產(chǎn)的建設(shè)投資周期長(zhǎng)，而且涉及休閑、娛樂、商業(yè)、景觀建設(shè)等配套設(shè)施的建設(shè)，只要一個(gè)環(huán)節(jié)沒搞好，就會(huì)影響其項(xiàng)目整體開發(fā)。”

值得注意的是，在新華聯(lián)討論兩個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資時(shí)，均有獨(dú)董投了棄權(quán)票，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)計(jì)性正是獨(dú)董棄權(quán)的重要原因。

總的來說，旅游地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，隱性風(fēng)險(xiǎn)極大。其周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜、維護(hù)費(fèi)用高的種種壓力將考驗(yàn)新華聯(lián)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。