蔡曉銘

本周僅有2個(gè)交易日，清明節(jié)期間管理層釋放諸如QFII擴(kuò)容等利好，節(jié)后第一個(gè)交易日（4月5日）市場(chǎng)亦對(duì)此作出了積極的回應(yīng)，但也可以看到當(dāng)天指數(shù)盡管有較大漲幅，但成交量則并未有效放大，至4月6日，市場(chǎng)交易仍頗為清淡。策略上，穩(wěn)健型投資者仍可關(guān)注大藍(lán)籌的低估值買入機(jī)會(huì)，而具有2012年內(nèi)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期的中小盤個(gè)股則更有提供超額收益的可能。

本周晨會(huì)，申銀萬(wàn)國(guó)推薦了海寧皮城（002344），推薦基于“成都海寧皮革城招商細(xì)則”推出后觀察到的項(xiàng)目租金水平大幅超過(guò)此前預(yù)期的100%以上。事實(shí)上，本欄在去年11月份亦曾關(guān)注到海寧皮城外延擴(kuò)張帶來(lái)的增長(zhǎng)預(yù)期，并進(jìn)行過(guò)推薦。目前海寧皮城二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)已較去年年末上漲20%以上，同時(shí)技術(shù)面仍保持長(zhǎng)期多頭排列，投資者仍可積極關(guān)注。

今年3月31日，海寧皮城在其官方網(wǎng)站上公告了“成都海寧皮革城招商細(xì)則”。據(jù)悉，此次招商仍采取租售結(jié)合的模式，招商總面積16.07萬(wàn)㎡，其中，出售1.47萬(wàn)㎡，出租14.60萬(wàn)㎡。租賃期限為三期，自2012年8月1日至2015年5月31日。商戶報(bào)名時(shí)間自2012年4月9日至13日，選房時(shí)間自2012年4月27日至29日。申銀萬(wàn)國(guó)了解到，由于預(yù)報(bào)名者數(shù)量眾多，海寧皮城對(duì)認(rèn)租商戶采用打分制進(jìn)行資格審查。

租金水平是觀察該項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵點(diǎn)，據(jù)了解，認(rèn)租商戶需繳納租金和承租權(quán)費(fèi)。其中，中心租賃費(fèi)即為租金，第一層租金675元/年·㎡，第二層租金1200元/年·㎡，第三層租金1100元/年·㎡，第四層租金1100元/年·㎡，一年一收，第一期租金打6折，之后兩期每期租金漲幅不超過(guò)25%；承租權(quán)費(fèi)即為認(rèn)租商戶續(xù)租或轉(zhuǎn)租的權(quán)利費(fèi)用，第一層平均承租權(quán)費(fèi)1000元/㎡，第二至四層平均承租權(quán)費(fèi)2000元/㎡，所有租賃商鋪都必須交納。申銀萬(wàn)國(guó)指出，這種“租金+承租權(quán)費(fèi)”的收租模式效仿了海寧皮城本部四期項(xiàng)目，承租權(quán)費(fèi)凸顯了成都商鋪的資源價(jià)值。

上述租金水平事實(shí)上是超過(guò)了此前業(yè)界的預(yù)期的，申銀萬(wàn)國(guó)測(cè)算，假設(shè)成都項(xiàng)目順利招商，并且承租權(quán)費(fèi)分三年平均分?jǐn)偅瑒t成都海寧皮革城商鋪出租業(yè)務(wù)的三期租金分別為52元/月·㎡、64元/月·㎡、85元/月·㎡；承租權(quán)費(fèi)三期分?jǐn)傤~分別為48元/月·㎡、48元/月·㎡、48元/月·㎡；合計(jì)平均租金分別為100元/月·㎡、112元/月·㎡、133元/月·㎡。

而海寧皮城之前公告的月平均租金分別為25元/月·㎡、58元/月·㎡、58元/月·㎡，如果不出意外，則此次招商預(yù)計(jì)超出公告的比例分別為300%、93.1%、129%。同時(shí)，申銀萬(wàn)國(guó)強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)此前普遍預(yù)計(jì)海寧皮城成都項(xiàng)目第一期租金為50元/月·㎡，但如果按照最新觀察到的租金水平，則此次招商將超出市場(chǎng)預(yù)期100%以上。

申銀萬(wàn)國(guó)在調(diào)研中了解到，盡管具體招商尚未開(kāi)始，但從之前預(yù)報(bào)名的火熱程度和海寧皮城在招商細(xì)則中給出的超預(yù)期招商租金水平，可以判斷成都海寧皮革城得到眾多海寧本埠、成都當(dāng)?shù)匾约捌渌貐^(qū)品牌皮革生產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可，項(xiàng)目成功的概率極大。