石菲

隨著2012年5月以來(lái)住宅市場(chǎng)成交的火熱，北京等一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交也在持續(xù)升溫。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2012年一季度報(bào)告顯示，北京寫字樓租金繼續(xù)同比上漲48%，其中北京頂級(jí)的寫字樓國(guó)貿(mào)三期租金已與香港頂級(jí)寫字樓租金相當(dāng)，最高甚至達(dá)到1200元/月/平方米。而據(jù)5月初高緯環(huán)球發(fā)布的最新研究報(bào)告稱，今年北京CBD頂級(jí)寫字樓的租金比2011年同期上漲75%，全球排名已超過(guò)紐約，躍居全球第5位、亞太第3位。

租金上漲對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)是個(gè)頭疼的問(wèn)題，同時(shí)隨著市場(chǎng)不斷變動(dòng)，如何為商鋪定價(jià)也是商業(yè)地產(chǎn)商的一大難題。對(duì)于北京世紀(jì)天樂(lè)商業(yè)管理集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱世紀(jì)天樂(lè)）來(lái)說(shuō)更是如此。提起世紀(jì)天樂(lè)，北京人都會(huì)想到位于動(dòng)物園的世紀(jì)天樂(lè)服務(wù)批發(fā)市場(chǎng)。如今，世紀(jì)天樂(lè)的鋪面租金單位價(jià)格不僅已經(jīng)超越了北京最貴的寫字樓，有些黃金鋪面甚至達(dá)到了十倍以上。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)特別的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，按照常規(guī)流程，公司先收購(gòu)樓盤，然后由物業(yè)、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)管理等部門接手，之后再進(jìn)行招租。由于租賃的時(shí)間長(zhǎng)短不一，要在這個(gè)很復(fù)雜的市場(chǎng)獲得一手信息，招商、合同的審批，以及新項(xiàng)目的擴(kuò)張等等，加上二級(jí)市場(chǎng)的評(píng)估，是非常復(fù)雜的。如何進(jìn)行分析和戰(zhàn)略規(guī)劃，憑借傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的管理模式是無(wú)法承受的。

據(jù)世紀(jì)天樂(lè)首席財(cái)務(wù)官劉斌介紹，目前世紀(jì)天樂(lè)一共有四處地產(chǎn)，每個(gè)資產(chǎn)都有數(shù)千家商戶，并且租金水平和合同條款都千差萬(wàn)別，管理起來(lái)難度非常大。

“這也是我們下定決心去走信息化道路的原因，信息系統(tǒng)可以把從前期招商、合同談判、項(xiàng)目審批以及后面的流程都控制好。同時(shí)我們還有非常發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)，也就是商鋪的轉(zhuǎn)讓，而且二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格也一直在飆升。對(duì)我們來(lái)講，獲得二手市場(chǎng)的租賃信息對(duì)世紀(jì)天樂(lè)的市場(chǎng)定位、對(duì)外發(fā)展等方面，也是非常有幫助的?！眲⒈笳f(shuō)。

回顧世紀(jì)天樂(lè)的信息化建設(shè)，劉斌感慨萬(wàn)千，他說(shuō)：“企業(yè)發(fā)展得特別快，現(xiàn)在我們的信息系統(tǒng)從一個(gè)項(xiàng)目發(fā)展成四個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)達(dá)到集團(tuán)化管理程度。我不認(rèn)為做信息化是增加風(fēng)險(xiǎn)，而是減少真正的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在回頭看的話，我們當(dāng)時(shí)的決策是完全正確的。我們可以看到，動(dòng)物園那么多商場(chǎng)，我們是保證達(dá)到百分百出租率的，而且我們的租金水平是最高的，經(jīng)營(yíng)狀況也是最好的。這很大程度上跟我們當(dāng)初做了這些決策分不開(kāi)?！?/p>

選擇最適合自己的

由于流程復(fù)雜等商業(yè)地產(chǎn)的特殊行業(yè)屬性，該行業(yè)信息化水平總體不高，市場(chǎng)上專門針對(duì)本行業(yè)的成熟信息系統(tǒng)很少。在選型時(shí)，世紀(jì)天樂(lè)主要從實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目實(shí)施能力、產(chǎn)品的完善程度來(lái)考慮，最終選定了用友BQ商業(yè)智能平臺(tái)。

世紀(jì)天樂(lè)商業(yè)智能項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)钏烧f(shuō)，“企業(yè)選擇信息系統(tǒng)，不一定要最好的，但一定要是最適合自己的。我們做這個(gè)選擇一方面是因?yàn)橛糜袯Q跟用友NC管理軟件可以無(wú)縫連接，能方便的導(dǎo)入NC系統(tǒng)里的數(shù)據(jù)，滿足安全性和數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性需求；第二方面，在NC里已經(jīng)積累了大量數(shù)據(jù)，可以通過(guò)BI展現(xiàn)出來(lái)；另外，BQ具有很好的擴(kuò)展性，對(duì)于我們這種業(yè)務(wù)發(fā)展很快的集團(tuán)企業(yè)來(lái)講，后期模塊的添加與更改不受限制，十分方便?！?/p>

因此，世紀(jì)天樂(lè)在2011年11月部署了用友BQ商業(yè)智能平臺(tái)，截止到2012年4月項(xiàng)目一期結(jié)束，目前已經(jīng)匯總了主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，建立了總裁桌面展示平臺(tái)。通過(guò)商業(yè)智能平臺(tái)整合世紀(jì)天樂(lè)集團(tuán)的NC租賃業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，提升了ERP應(yīng)用價(jià)值。初步整合了NC租賃系統(tǒng)及外部的數(shù)據(jù)資源，完成下屬各公司租賃業(yè)務(wù)的匯報(bào)工作，及對(duì)公司業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行管理考核。在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一數(shù)據(jù)整合平臺(tái)，將過(guò)去割裂在各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)里的數(shù)據(jù)整合在一起，提升了決策管理水平。同時(shí)為業(yè)務(wù)人員提供了綜合查詢分析系統(tǒng)，提高工作效率的同時(shí)，也為他們的業(yè)務(wù)創(chuàng)新打下了良好的基礎(chǔ)。智能決策有據(jù)可依

信息化是個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，尤其對(duì)于BI來(lái)講，一方面要看企業(yè)的業(yè)務(wù)需求，另外還要看企業(yè)內(nèi)部當(dāng)前的數(shù)據(jù)積累以及信息化基礎(chǔ)。楊松表示，世紀(jì)天樂(lè)BI項(xiàng)目一期的主要目標(biāo)是把底層夯實(shí)，輔助于NC，通過(guò)NC把BQ完善之后，再進(jìn)一步完善商業(yè)智能平臺(tái)。他說(shuō)，“我們之前做的數(shù)據(jù)源，如果單拿出一個(gè)來(lái)都是十分準(zhǔn)確的，但是如果把這些數(shù)據(jù)源都拿出來(lái)整合到一起，可能很多東西無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)。我們需要綜合考慮來(lái)自集團(tuán)公司、業(yè)務(wù)公司、董事會(huì)等多方面的需求，然后決定如何通過(guò)BI來(lái)實(shí)現(xiàn)?！?/p>

據(jù)了解，BI項(xiàng)目得到了世紀(jì)天樂(lè)內(nèi)部高層的大力支持，這使項(xiàng)目在后期的實(shí)施比較順利，效果也十分顯著。在沒(méi)有上商業(yè)智能平臺(tái)以前，對(duì)于董事會(huì)要求提供的數(shù)據(jù)只能通過(guò)Excel表格來(lái)整理，而一個(gè)表格里可能就會(huì)有2000多個(gè)公式，財(cái)務(wù)人員要停下手頭工作專門去提供數(shù)據(jù)。有了商業(yè)智能平臺(tái)以后，可以直接導(dǎo)出報(bào)表，并且還可以進(jìn)行更深入的數(shù)據(jù)挖掘。管理指標(biāo)通過(guò)圖形化的展現(xiàn)，直觀的反應(yīng)出各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)注的信息。為集團(tuán)的整體經(jīng)營(yíng)決策提供了有效數(shù)據(jù)支持。

BI可以解放更多員工整理表格的時(shí)間，更多的是為領(lǐng)導(dǎo)層決策給予支持。楊松表示，世紀(jì)天樂(lè)的BI系統(tǒng)里用到了“總裁桌面”，為高層提供財(cái)務(wù)、招投標(biāo)、項(xiàng)目過(guò)程、營(yíng)銷、人力資源等一體化的分析決策管理平臺(tái)和總裁桌面，滿足企業(yè)決策者實(shí)時(shí)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、人力資源等運(yùn)營(yíng)狀況。管理者也可以任意組合部門、產(chǎn)品、地區(qū)、時(shí)間等條件進(jìn)行查詢并生成統(tǒng)計(jì)報(bào)表，隨用隨查，十分靈活。

另外，對(duì)世紀(jì)天樂(lè)這種商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，BI不只是一個(gè)數(shù)據(jù)的匯總和挖掘，它還可以根據(jù)日常業(yè)務(wù)做一些重要判斷。楊松表示，世紀(jì)天樂(lè)現(xiàn)在的BI系統(tǒng)里，已經(jīng)增加了一些行業(yè)對(duì)標(biāo)的功能?！氨热缭谀骋恍┑囟?，例如華聯(lián)、大悅城等項(xiàng)目，我們會(huì)專門進(jìn)行商業(yè)分析，比如能租多少錢，應(yīng)該租多少錢，每天的消耗、損失能達(dá)到多少，單位面積的租金能夠收上來(lái)多少，在一年或兩年后商戶會(huì)不會(huì)有大范圍的更新等。”

楊松認(rèn)為，BI是集團(tuán)化的未來(lái)發(fā)展方向，很多有分子公司都會(huì)有BI需求。現(xiàn)在世紀(jì)天樂(lè)的商業(yè)智能項(xiàng)目二期已經(jīng)啟動(dòng)，將增加更多業(yè)務(wù)模塊，為日后的決策分析提供更充實(shí)有力的保障。

地產(chǎn)行業(yè)一直被認(rèn)為是高投入高利潤(rùn)且高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，大家看到到的往往是它的“暴利”，卻很少能夠看到這背后的智慧?！皠?dòng)物園商圈”之所以如此發(fā)達(dá)，正是因?yàn)槌霈F(xiàn)了如“天樂(lè)”這樣能夠深深吸引消費(fèi)者的商廈。而“吸引”的背后，其實(shí)是滿腹智慧的信息系統(tǒng)在輔佐開(kāi)發(fā)商的管理決策。因此每個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必定有屬于自己的商業(yè)智能密碼。