王雨佳

2012終于到來，房地產的末日也來到了嗎？

延續(xù)上一年的頹勢，新年伊始，地產大佬繼續(xù)“唱衰”，認定降價是2012年的房地產主旋律，可討論的范圍不過是降價幅度而已。其中，中坤集團董事長黃怒波最悲觀，認為房價降幅會高達30%。

同時，瑞銀大中華研討會透露的數(shù)據(jù)顯示：2011-2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20% -40%左右。瑞銀據(jù)此預測，2012年上半年，房價會繼續(xù)下跌5%-20%，受到連帶拖累，國內房地產股的估值也許會再創(chuàng)新低。

各大房企的表現(xiàn)與企業(yè)家、專業(yè)機構的判斷大抵相同：萬科在全國范圍內降價以回流現(xiàn)金、恒大全國性8.5折降價促銷、綠城不斷出讓項目、招商地產50億增發(fā)撤銷……國泰君安的一份房地產研究報告表明，2012年全國房企資金缺口量將達到1.35萬億元。

房地產行業(yè)的下滑引得不少專家和業(yè)內人士紛紛上書陳詞：房地產是拉動G D P的最后一架發(fā)動機，政府不應該放棄。他們的理由似乎相當充分：國際形勢不佳，中國經濟的未來，誰來保障？

什么是合理

2012年的樓市，在降價中開局。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年11月與上月相比，全國70個大中城市中，價格下降的城市有49個。與10月相比，11月環(huán)比價格下降的城市增加了15個，且降價的幅度十分明顯。從宏觀層面上看，11月全國房地產投資額環(huán)比下降2.4%，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)28個月來首次落入不景氣區(qū)間。

房地產行業(yè)的基調是：“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸?！?/p>

盡管，質疑中國當下房地產政策科學性的聲音一直不絕，但是，在《英才》記者的采訪中，無論專家、企業(yè)人士都認定，包括“限購令”在內的諸多地產調控政策，在2012年必然會持續(xù)。

諸多爭論的核心，集中在中央對于房價的態(tài)度。從2011年中的“防止過快上漲”，變?yōu)椤按龠M合理回歸”?？墒裁床攀恰昂侠怼?？

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對《英才》記者說，“房價上漲的速度低于居民收入增長速度，這就是合理回歸的標志。”

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字，2011年，全國房價環(huán)比平均上漲3%，加上CPI的因素，房價上漲的幅度幾乎可以忽略不計，而老百姓的收入增長，應該在10%左右。顯然，這種情況屬于“合理”范疇。

對于“房價大跌30%”的判斷，顧云昌認為這不是中央政府想要的結果：“這種跌幅就是大落，不是合理回歸，對行業(yè)的健康發(fā)展有影響?！?/p>

“在2012年，中央希望一部分的城市房價繼續(xù)下降，包括四個一線城市，還有青島、大連、杭州等前兩年房價上漲過快的城市?！敝袊笖?shù)研究院研究副總監(jiān)何田認為，長期來看，如果房價上漲的幅度能夠穩(wěn)定，不要超過經濟增長和收入增長，就是中央認定的合理。

“房地產會出現(xiàn)一個長時間的低迷期，絕對不只是在2012年，其結局也絕對不是價格企穩(wěn)這么柔軟的調控成果?！睎|方城置地股份有限公司總裁張誠對2012年悲觀的形勢表現(xiàn)冷靜。

不再是支柱產業(yè)

“如果限購不放松，房地產價格存在大幅下調可能。這可能是2012年中國經濟下行重要風險之一?！被ㄆ煦y行大中華區(qū)首席經濟學家沈明高如是說?！爸袊洕_實不能再沉迷于房地產的支柱作用，但同樣無力承受房地產的休克療法?！?/p>

而中國社科院學部委員余永定認為：中國經濟2012年最大的擔憂，就來自于房地產投資的急劇下降，盡管中國房地產的真實需求仍然很高，但房地產投資占到中國GDP的9.9%，這樣的比例實在太高。

同樣屬于擔憂派，中國社會科學院工業(yè)經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海的答案似乎更加肯定：“房地產調控對GDP會有一些影響，房地產的下行，是必然出現(xiàn)的結果?！?/p>

在拉動中國經濟的三駕馬車——出口、投資、消費中，房地產對后兩駕馬車都發(fā)揮著重要影響。但房地產行業(yè)真的對中國G D P起著決定性作用嗎？從數(shù)據(jù)上看，情況似乎遠沒有那么嚴重。

一直以來，房地產投資占到固定資產投資的25%。2011年全年，房地產的投資增長速度大概在27%-28%，尚高于固定資產投資增長速度，并未給GDP拖后腿。“但是，從2005—2010年五年來，房地產投資的平均增長為25%?！?/p>

何田認為，房地產投資增長速度下降到20%以下，才會對G D P造成一些影響，但并不足以動搖大局?！斑^去幾年，房地產行業(yè)對經濟增長的直接貢獻不過是在6%左右，在經濟增長中的比重也大抵如此。”

“至于支柱產業(yè)，‘十二五規(guī)劃已經圈定了新興戰(zhàn)略性產業(yè)，房地產并不在列?！北本煼洞髮W教授鐘偉暗示，在中央政府眼里，未來，并不會指望房地產拉動經濟。

房地產行業(yè)增速放緩，直接影響到的是地方政府。

中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，全國130座城市的住宅類地塊的土地出讓金合計為5860億元，同比降幅達30.5%。要知道，土地收入占地方政府財政收入的七成。而在中國經濟版圖中，地方政府又一直扮演投資主體的角色。

自2009年以來，地方政府通過自己的融資平臺，投資金額達數(shù)萬億元，如果沒有強大的資金支持，地方政府的負債將是未來中國經濟的重大隱患之一。一個可見的事實是，銀根與土地財政的雙重緊縮之下，地方政府融資平臺的能量繼續(xù)減弱，政府主導的基建投資遭受重創(chuàng)，截至2011年，全國地鐵負債達1萬多億。

“GDP增長2012年回落是肯定的。各地方政府必須接受土地收入減少的局面，像原來那樣大規(guī)模的投資也是不能繼續(xù)的。減少那些低效率的工程，對經濟長遠發(fā)展，也是好事。地方政府，基于政績、官員的私人利益上的項目，應該停止了?！辈芙êＨ缡钦f。

而對于更加聳人聽聞的“地方政府破產說”，張誠不以為然：“地方政府怎么可能會倒臺？地方政府不是市場化環(huán)境下的財務單元，在政策的幫助下，它完全有能力尋找到其他財政收入來源，足以替代房地產?！碑斎?，張誠也同意這會經歷一段痛苦的過程，但可以看出，今后地方政府會逐步減少對土地財政的依賴。

“房地產始終是宏觀經濟的一枚棋子，要拉動經濟，要你沖你就沖；經濟過熱，不需要你了，就把你按住。房地產始終擺脫不了這個困境?！鳖櫾撇挠^點意味深長。

而張誠更說出了背后的基本邏輯：“中央政府絕不能允許房地產行業(yè)綁架國民經濟?！?/p>

房企的2012

“開發(fā)商早就應該放棄不切實際的救市幻想，接受房地產行業(yè)的調控?，F(xiàn)在的地產企業(yè)必須在這個環(huán)境下生存。”張誠態(tài)度堅決。

千般辛苦，萬般困難，但整個2011年，萬科、保利、恒大、華潤、中海等全國排名前十的開發(fā)商仍然提前完成了年度銷售任務。

耐人尋味的是，表現(xiàn)最好的萬科和恒大，共同點都是扎根二三線城市，中低端項目比例高，提早降價以加速資金周轉；而表現(xiàn)欠佳的金地和綠城，則是深耕獨有區(qū)域，主打中高端項目。

由此看出，前一陣營的策略，似乎成了目前經過實踐檢驗的“過冬”策略：現(xiàn)金流大于利潤率；加速賣樓、不留存貨；謹慎買地……而萬科總裁郁亮一句“房地產告別暴利時代”，也代表了大多數(shù)房企的心態(tài)。

在SOHO中國董事長潘石屹看來，2012年房企頭上的兩座大山：一是限購、二是保障房。但是，他認為放寬存準金率，以及“定向寬松”的態(tài)度，對房地產行業(yè)是某種程度上的利好。實際上，貨幣一旦流出，所謂的“定向”就是不可能的。

“2009年，4萬億元經濟刺激計劃啟動后，有關部門稱，一分錢都沒有流到房地產業(yè)里。但其實，房地產行業(yè)是4萬億元經濟刺激計劃的最大受益者。信貸資金一經貸出，會在經濟實體內循環(huán)流動……2012年，房地產業(yè)顯然會成為最有可能吸納大筆資金的領域。”

與潘石屹的觀點對立的，大有人在?！?012年的貨幣政策很關鍵?，F(xiàn)在存款準備金率21%的水平，是歷史高點，過去很多年，一直是在15%的水平而已。這對商業(yè)銀行影響非常大?！焙翁锏目捶ū容^悲觀，“2011年，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸同比下降60%，新增按揭貸下降40%。今年會好一點，但是沒法回到2009年的水平?！?/p>

2011年底，任志強等開發(fā)商用數(shù)據(jù)告訴《英才》記者，開發(fā)商的資金狀況沒那么糟。但是，接觸了眾多中小房企的盛世神州房地產投資基金董事長張民耕對《英才》

記者說，中小房企的情況很不樂觀?！伴_發(fā)貸國家嚴控之外，銀行自身的放款額度也受到嚴格管控，本該放給房企的購房按揭貸同樣遭到無限期拖延?！?/p>

“今年，房地產業(yè)產能過剩、供大于求的問題其實很大，過去從來沒有這么恐怖的情況。”張誠指出了他眼里整個行業(yè)最大的風險。

在房地產業(yè)飛速膨脹的2009年和調控開始的2010年，房地產投資一直高速增長，這兩年的住宅用地出讓規(guī)模都達到8億平方米以上，去年的全國住宅用地出讓也超過了9億平方米。其容積率即使是2，這三年整個中國就有超過50億平方米的住房供應了。而去年的住宅成交量僅在9億平方米。