李艾

分鐘寺陽光新生活廣場總建筑面積約為5萬平方米，商業(yè)經(jīng)營部分采用品牌專賣方式，配合國內(nèi)外知名服裝服飾品牌，融入餐飲、娛樂、兒童天地、生活配套等多種 生活元素。分鐘寺商圈的人口數(shù)量預(yù)計將達(dá)到60萬人左右，輻射范圍可達(dá)方莊、亦莊等區(qū)域，消費人群擁有強(qiáng)大的購買力，為商圈發(fā)展提供了有力的支撐。

新業(yè)廣場華麗蛻變

分鐘寺新業(yè)廣場的前身是超市和家居建材賣場的簡單組合，去年經(jīng)過重新的定位改造煥發(fā)出了新的活力，項目的建筑外觀極具現(xiàn)代品質(zhì)、中庭天幕富有感染力、店面設(shè)計充滿動感、購物環(huán)境開放舒適。入駐品牌包括華潤萬家大賣場、星美國際影院、UNIQLO、蘋果體驗中心、屈臣氏、蘇寧電器、必勝客、肯德基、博士蛙、呷哺呷哺、Only、Vero Moda、Jack&Jones、Selected、艾格、吉野家等眾多消費者耳熟能詳?shù)闹放啤?/p>

陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿作為全面負(fù)責(zé)陽光新業(yè)集團(tuán)18個商業(yè)項目的經(jīng)營管理的專業(yè)人士，在接受本刊采訪時說到，隨著城南人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，消費需求不斷擴(kuò)大并提升，雖然近期大型商場不斷進(jìn)入，但在城南快速發(fā)展的大趨勢下，城南居民的商業(yè)需求遠(yuǎn)未得到滿足，作為業(yè)界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，陽光新業(yè)愿意和廣大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一道共同努力為廣大商家提供更專業(yè)、更具人文關(guān)懷的商場管理服務(wù)，為城南居民提供更舒適更時尚的購物休閑環(huán)境。

分鐘寺新業(yè)廣場的優(yōu)勢除了地理位置好和交通便利外，更重要的是對于消費者需求的準(zhǔn)確把握和定位的精準(zhǔn)。分鐘寺新業(yè)廣場在整個城南商圈都頗具影響力和競爭力，它的成功開業(yè)也導(dǎo)致剛剛上演的城南商戰(zhàn)大戲進(jìn)一步升級。事實也證明了業(yè)內(nèi)人士的看法絕非虛談，比起有些購物中心開業(yè)初期入駐率不足60%的慘狀，分鐘寺新業(yè)廣場100%的入駐率的確是驕人的成績。去年7月8日開門迎客后的兩周內(nèi)，工作日客流都穩(wěn)定在4萬人以上，假日客流在5.5萬人以上，對于體量5萬平米的商業(yè)項目而言非?？捎^，也大大超過了開業(yè)之前很多人的預(yù)期。李總認(rèn)為，分鐘寺新業(yè)廣場切中了城南商圈缺乏綜合性購物休閑廣場的要害，滿足了城南居民追求新型生活方式的需求，陽光新業(yè)在京城的拓展獲得了成功，這種根據(jù)市場發(fā)展情況不斷升級調(diào)整煥發(fā)商業(yè)項目新的巨大活力的操作方式和能力值得關(guān)注。

李睿介紹，陽光新業(yè)相繼在北京、天津、西安、青島、沈陽、鄭州、成都等城市推出陽光新生活廣場、新業(yè)廣場、陽光新業(yè)中心，滿足不同人群的消費需求。 目前，公司已在全國持有或管理26個商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)總建筑面積超過150萬平方米。李睿說：“目前國內(nèi)的購物中心包括社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中 心、城市中心型購物中心三類，而隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以上三種商業(yè)形式將成為未來的主要商業(yè)業(yè)態(tài)。北京市場是陽光新業(yè)商業(yè)地產(chǎn)布局的重點之一，目前陽光新業(yè)的三類商業(yè)項目中的二類都已落戶北京。”陽光新業(yè)已在北京市場搭建起商業(yè)艦隊——西四環(huán)陽光新生活廣場、通州陽光新生活廣場和分鐘寺陽光新業(yè)廣場。

對于分鐘寺新業(yè)廣場的盛大開業(yè)，商圈內(nèi)居民充滿了期盼。李總告訴我前些天與一位顧客的交流讓他深感欣慰，家住成壽寺路某小區(qū)的一位女士告訴李總，由于小區(qū)附近缺乏購物中心，每逢節(jié)慶日子，他們一家三口總是驅(qū)車到北邊、東邊消費，非常耽誤時間，“周圍沒有綜合性的商場，有了新業(yè)廣場買東西方便多了，遛彎過來十幾分鐘，逛逛超市，買買衣服，有很多吃飯的地方，也有給孩子玩的地方，逛著特舒服！”的確，顧客的滿意是對商家最大的鼓勵。

為了分鐘寺陽光新生活廣場的順利誕生，李總把更多的時間傾注在這里。雖然已經(jīng)在總經(jīng)理之位，他仍然不斷學(xué)習(xí)充實自己。平日里，李總為人謙遜，熱愛生活，有著不竭的動力。而工作中即現(xiàn)嚴(yán)肅、理性、果斷的商業(yè)作風(fēng)，能高效調(diào)動各部門配合，讓突如其來的問題迎刃而解。李總很贊同一句古話“得人心者得天下”，他認(rèn)為，要想帶好團(tuán)隊，工作中以身作則是作為一個公司領(lǐng)導(dǎo)人最起碼的修養(yǎng)和素質(zhì)，生活中與同事以朋友身份相處，給予更多的關(guān)愛。久而久之團(tuán)隊之間有了一種默契和融洽的相處方式及向前的動力。

李總眼中的商業(yè)地產(chǎn)

曾任北京天恒置業(yè)集團(tuán)北京天恒瑞海物業(yè)管理有限公司市場部經(jīng)理、副總經(jīng)理的李睿從2006年至今，歷任陽光新業(yè)項目經(jīng)理、運營總監(jiān)，招商副總經(jīng)理，北京瑞景陽光商業(yè)管理公司總經(jīng)理，集團(tuán)總裁助理。憑借著多年商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗跟我們分享了許多他的獨到見解。

近些年來，許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。如國內(nèi)實力開發(fā)商保利、金地、萬科等先后宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標(biāo)。崇文門成就北京新地王、CBD二百億的出讓總額讓人嘆為觀止，商業(yè)地產(chǎn)可謂火熱異常。但是，商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百家爭鳴的情況，背后卻潛藏著巨大的風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百家爭鳴，但商業(yè)地產(chǎn)表面光鮮的背后，卻隱藏著許多問題。“那么多企業(yè)進(jìn)入，未來的商業(yè)項目供應(yīng)量肯定會大幅增加，供應(yīng)增加意味著競爭加大?！崩铑？偨?jīng)理認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。

李睿告訴記者，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況：大量企業(yè)的進(jìn)入，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服務(wù)品質(zhì)；大量項目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項目收益缺少保障。“目前的招商環(huán)境已經(jīng)比較困難了，某些項目為吸引商戶甚至出現(xiàn)極低租金和免租、免物業(yè)費的現(xiàn)象。”

老牌開發(fā)商積極應(yīng)對

然而，商業(yè)地產(chǎn)如何避免危機(jī)，走出“惡性競爭”的怪圈呢？李睿認(rèn)為在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，為避免危機(jī)、最終取勝，開發(fā)商采取了各種不同的策略。以萬達(dá)為代表的大佬級商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，走的是快速、規(guī)模擴(kuò)張路線。萬達(dá)廣場的擴(kuò)張從未停止，而且有愈演愈快之勢。而首創(chuàng)芭蕾雨奧特萊斯、寶龍等新秀也在緊跟老大們的步伐?！霸酱笤酱螅綇?qiáng)越強(qiáng)，資源正向龍頭企業(yè)快速聚集。兼并加速，資本與土地規(guī)模成了制勝的關(guān)鍵?！?李睿說。

相比前幾位大佬，同樣是資深商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的陽光新業(yè)，則更趨于穩(wěn)健。這家在商業(yè)地產(chǎn)不溫不火的時候搞出大動作的企業(yè)，卻在當(dāng)下顯得格外謹(jǐn)慎。“正因為現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)太火，未來一些項目肯定會出問題。所以我們在拿地、擴(kuò)張的時候，就更要謹(jǐn)慎?！痹谀壳吧虡I(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，對于老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營上保持謹(jǐn)慎，未免不是一種以退為進(jìn)的策略。

對于以上兩種戰(zhàn)略，李總表示：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無定式，每個企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，則需要根據(jù)自身情況找到適合自己的模式。