尹伯成

2011年，在一些主要城市實行限購為主的調(diào)控政策以來，我國樓市成交量不斷走低。11月份上海市又創(chuàng)出了月成交49萬平方米的近6年來成交量的新低。于是業(yè)內(nèi)有些人驚呼，政府應(yīng)當(dāng)趕快松動調(diào)控，特別是要趕快取消限購，否則，不僅樓市要崩盤，而且房地產(chǎn)上下游的五六十個行業(yè)都要不行了，整個國民經(jīng)濟就要不行了。開發(fā)商們也普遍在等待樓市松綁。

的確，中國樓市成交量持續(xù)低迷已有相當(dāng)長時間了，這確實不是什么好事。然而人們不禁要問，造成這種局面的原因究竟是什么，是樓市調(diào)控嗎？的確，樓市調(diào)控尤其是限購以來成交量逐步低迷了，可為什么一限購成交量就下去了呢？這主要是因為限購把投資投機性購房需求擠了出去。老實說，抑制投資投機性需求使房價能合理下調(diào)，正是這次樓市調(diào)控的本意和目標(biāo)。

松動調(diào)控？當(dāng)然不能！

要把投資投機性需求擠壓出去，可仍有開發(fā)商卻堅決不肯把房價降下來。高企的房價不作合理調(diào)整，自住消費者實在買不起，于是成交量不斷萎縮就是必然的了。如果現(xiàn)在取消限購，松動調(diào)控，那么前期的樓市調(diào)控將前功盡棄，投資投機性購房者勢必迅速東山再起、卷土重來，房價立刻會出現(xiàn)新一輪報復(fù)性大漲，盡管開發(fā)商及其代言人會笑開了懷，然而不僅想買房的消費者倒了霉，而且樓市泡沫和整個經(jīng)濟的風(fēng)險將大大增加，進一步加大我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的難度。我們能走這條路嗎？當(dāng)然不能！

正因為如此，黨中央、國務(wù)院最近多次強調(diào)，堅持樓市調(diào)控政策不動搖，要促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但有人認為，去年11月30日銀行存款準(zhǔn)備金率近3年來首次下調(diào)0.5個百分點可能是樓市調(diào)控松動的信號?？梢哉f這完全是希望樓市調(diào)控趕快松動的人的一廂情愿的誤解。十分清楚，根據(jù)最近國內(nèi)宏觀經(jīng)濟運行的需要，本來就要下調(diào)準(zhǔn)備率，而央行選擇在滬深股市大跌的這一天宣布下調(diào)，與其說是救樓市，不如說是救股市。央行的這次行動盡管屬于銀根的松動，但和樓市調(diào)控的松動毫無關(guān)系。

黨中央、國務(wù)院多次講，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，這是對過去幾年來樓市調(diào)控經(jīng)驗教訓(xùn)的深刻總結(jié)，也是對近來有些人不斷要求松動房地產(chǎn)調(diào)控的聲音的有力回應(yīng)，更是當(dāng)前面對國內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟形勢需要作出的政策調(diào)整，是落實科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的迫切要求。

房價在前幾年暴漲以后必須合理回歸，樓市才能在自住消費基礎(chǔ)上健康發(fā)展。如果房價仍舊像前幾年那樣只漲不跌，開發(fā)商和炒房者只賺不賠，各行各業(yè)都涌向房地產(chǎn)，還有誰愿意去搞實體經(jīng)濟，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整豈不成為一句空話？

事實證明，只要房價有合理的適度的下調(diào)，成交量就會很快上去。許多降價促銷樓盤迎來許多購房者，這些樓盤很快賣光。因此要成交量普遍上去，只要開發(fā)商能合理調(diào)整房價。否則，成交低迷僵局是不可能打破的。現(xiàn)在已有一部分先知先覺的開發(fā)商認清了樓市調(diào)控的目標(biāo)和樓市發(fā)展的大勢，首先開始降價促銷并取得了不錯的業(yè)績，他們一定會在市場競爭中取勝。但是，還有大量開發(fā)商不識時務(wù)，不肯調(diào)整營銷策略，到頭來難免要吃大虧。

房價怎樣調(diào)整才是合理回歸？

一般說來，樓市的調(diào)整從成交量萎縮到價格的下調(diào)需要有個過程。房價調(diào)整的特點和規(guī)律通常是：急漲慢跌，大漲小跌，由外（圍）及內(nèi)（圈），逐步調(diào)整。從經(jīng)濟學(xué)原理說，房價在短期內(nèi)的上漲幅度由投資、投機需求決定，而房價下調(diào)幅度由消費需求決定。這是因為，在短期內(nèi)，只要投資、投機者認為房價還會繼續(xù)上漲，就會斷然出手，哪怕房價已經(jīng)漲到從租金收益率看已毫無投資價值。因此，由投資、投機者決定的房價上漲在短期內(nèi)似乎沒有頂部。

但是，一旦投機需求退潮，房價面臨下調(diào)形勢時，調(diào)整的幅度就要由消費需求決定。由消費需求決定的房價合理與否看什么？有人認為看房價收入比，國際上發(fā)達國家房價收入比一般在3～6。這個標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然可以考慮，但是在我國，這個標(biāo)準(zhǔn)不可靠，因為戶均收入意義不大，富有家庭住房早就有了，而要買房的中低收入家庭按目前的房價即使降低一半還是買不起。

我認為比較正確的標(biāo)準(zhǔn)是房價租金比。人們愿意出多高的租金，反映了他們真實的消費水平。房價有沒有泡沫，也可以通過租金收益率來衡量。假定一套100平方米的住房，如果每月租金能有3000元，一年3.6萬元，扣除稅收和物業(yè)管理費后假定凈收益是3.2萬元，如果這套房價格是100萬，不考慮其他交易費用，那么年租金收益率是3.2%，顯然偏低了。

一般來說，年租金收益率至少應(yīng)當(dāng)為5%左右。如果5%的租金收益率是合理的，這100萬元的房價就太高了，有泡沫，65萬元則比較合理。用租金收益率來衡量房價的合理水平，不僅適用于短期分析，也適用于長期分析，因為住房既然可作為資產(chǎn)，那么其價格應(yīng)當(dāng)是租金的資本化。

未來樓市的四大轉(zhuǎn)變

從長期看，我國城鎮(zhèn)住房會形成什么樣格局，說到底由國家的經(jīng)濟體制決定。我國實行社會主義市場經(jīng)濟體制，市場經(jīng)濟是競爭的經(jīng)濟，各人富裕程度有差別，因此居民住房也可以有大有小，各式各樣。根據(jù)各人經(jīng)濟狀況，實現(xiàn)住有所居，是市場經(jīng)濟社會應(yīng)有的住房格局。

然而，我國近10年的城鎮(zhèn)住房發(fā)展沒有實現(xiàn)多元化格局，而是只搞了一種市場化的商品房模式，一旦房價暴漲到了普通收入家庭實在難以承受的程度時，單一的商品住宅發(fā)展模式也就走到它的盡頭。展望未來，可以預(yù)期我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有商品住房發(fā)展模式將逐步實現(xiàn)以下四大轉(zhuǎn)變。

一是發(fā)展目標(biāo)將從以拉動經(jīng)濟增長為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐躁P(guān)注民生為主。今天，我國靠外需拉動經(jīng)濟增長的模式必須向主要靠擴大內(nèi)需方向轉(zhuǎn)變，而擴大內(nèi)需又必須正確處理長期以來重投資輕消費的失衡問題。啟動消費、關(guān)注民生已成為目前調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重頭戲，而住房和房價問題則是當(dāng)前民生問題的焦點。

現(xiàn)在，各地也紛紛表態(tài)要落實中央的政策，把關(guān)注民生放到發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的首要目標(biāo)上。然而，這個轉(zhuǎn)變要能真正實現(xiàn)，首先要真正轉(zhuǎn)變觀念，把唯GDP增長轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶楸?、民生第一；其次，切實改革現(xiàn)行財政稅收體制，讓地方政府真正從土地財政的泥潭中跳出來，用房產(chǎn)稅（當(dāng)然居民自己住的一套可以免征）的穩(wěn)定收入取代土地出讓收入；再次，繼續(xù)堅決實施限購和差別化的信貸政策，抑制投資、投機性購房；最后，切實落實國務(wù)院關(guān)于建設(shè)保障性住房的計劃和政策。

二是發(fā)展平臺將從目前主要發(fā)展商品住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展商品性住宅和保障性住宅并舉的格局。我國既然實行市場經(jīng)濟體制，城鎮(zhèn)住房商品化改革的方向不會變化，發(fā)展商品房仍舊是長期趨向。

然而，住房對每戶居民而言，都是一筆價值量很大的資產(chǎn)，一套商品住宅動輒幾十萬、幾百萬，這絕不是每個家庭都能購買得起的，可是住房又和食品、衣服一樣，是每個家庭天天都離不開的生活必需品。怎么辦？顯然，在市場失靈的地方就必須要有政府出來保障無能力購房家庭的住房問題。于是，商品房和保障房并舉就是構(gòu)建和諧社會的必然要求。

當(dāng)然商品房還有豪華房、中高檔房和普通商品房等類型，保障房也有經(jīng)濟適用房、公租房和廉租房等類型，各個家庭根據(jù)自己的經(jīng)濟情況和能力各取所需，各得其所，人們的多樣化需求就得到了滿足，整個社會就安定了。但是前幾年，各地政府在發(fā)展商品住房方面積極性很高，而對發(fā)展保障性住房方面卻興趣不大，投入嚴(yán)重不足。在房價飛漲局面下，越來越多居民只能望房興嘆?，F(xiàn)在中央政府已高度重視保障性住房建設(shè)，各地政府也開始把保障性住房建設(shè)任務(wù)逐步落實，兩條腿走路局面有望慢慢形成。

三是需求結(jié)構(gòu)將以強烈的投資投機需求轉(zhuǎn)向理性消費為主。房產(chǎn)市場上的消費需求是原生性需求，而投資需求是派生性需求。為此，國際上把投資性購房占全部購房量的20%作為一個警戒線。過此線，表明市場風(fēng)險過大。但我國城市住宅市場，特別是一線城市的高檔商品住宅市場中的投資、投機現(xiàn)象過于嚴(yán)重，這不但危害民生，而且浪費資源。通過限購、房產(chǎn)稅等政策的調(diào)節(jié)，可以預(yù)期，今后我國住宅市場上，像過去那樣強烈的投資需求浪潮將成為歷史，住宅市場需求將會以自住消費為主。

四是供給結(jié)構(gòu)將從偏好開發(fā)較高檔的大套型商品住宅轉(zhuǎn)向主要開發(fā)中小套型的普通商品房或保障性（包括準(zhǔn)保障性的經(jīng)濟適用房）住房。

過去的10多年，商品住宅的供給結(jié)構(gòu)上，中小套型普通商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足，大量開發(fā)比較高檔的大套型商品房。前幾年國家公布過的“70/90”政策（套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）在各地都沒有認真執(zhí)行過。尤其在地價越來越高以后，開發(fā)商總想在開發(fā)檔次上做文章，以爭取市場青睞，賣上個好價錢。

隨著我國住宅發(fā)展目標(biāo)和市場需求結(jié)構(gòu)的變化，這種供給結(jié)構(gòu)不僅越來越顯示出它的不合理性，而且也不符合國情。我國盡管國土遼闊，但人口多，人均土地面積僅為世界平均數(shù)的三分之一，人均耕地面積不足世界的二分之一，而且人口分布不均，東南沿海地區(qū)人口密度極大，而農(nóng)業(yè)高產(chǎn)區(qū)也在這些地區(qū)。今后大量農(nóng)村人口遷到城市，人均居住面積不可能太大，只能在有限的城市面積中居住更多人口。這就決定了城鎮(zhèn)住房供給結(jié)構(gòu)中，決不能以大套型為主，絕大多數(shù)只能是中小套型。