王玨

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn)價(jià)格 傳導(dǎo)效應(yīng) 提振策略

導(dǎo)讀：由于我國經(jīng)濟(jì)正處在高速發(fā)展期，雖然房地產(chǎn)的投資相對(duì)其他市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，但保值增值效應(yīng)也相對(duì)明顯，因此，國際游資與國內(nèi)資本紛紛涌入房市，不僅推高了價(jià)格，也加大了不該有的泡沫。破解這一困局，亟待從制度健全、政策完善、政府自律、市場(chǎng)規(guī)范、投資引導(dǎo)、投機(jī)打擊等多個(gè)方面，予以漸進(jìn)的優(yōu)化和提振，使貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)效應(yīng)真正得以充分發(fā)揮。

DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2012.02.018

目前，我國的貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)主要是信貸機(jī)制和利率機(jī)制，貨幣政策通過影響貨幣市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的行為來影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但是，房地產(chǎn)價(jià)格在已有的貨幣政策框架中并未得到足夠重視和體現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張，其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響日益增強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與GDP之間呈現(xiàn)出一定的正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”之一。因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國貨幣政策的影響越來越大，其規(guī)模擴(kuò)大的急速性和價(jià)格變化的波動(dòng)性，不僅影響著貨幣的供給與需求，也在很大程度上影響著貨幣政策的制定、實(shí)施和傳導(dǎo)的效率。理性解讀我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的內(nèi)在機(jī)理、深刻剖析我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)中的問題成因，將有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的操控機(jī)制，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種行為、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的內(nèi)在機(jī)理

貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)是貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)中的第一個(gè)環(huán)節(jié)，即：中央銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)的階段性態(tài)勢(shì)進(jìn)行相應(yīng)的貨幣政策操控，由此形成貨幣政策通過其傳導(dǎo)變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格主要有三種途徑：利率途徑、信貸途徑、資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑。

（一）利率途徑

房地產(chǎn)業(yè)是受利率變動(dòng)影響最大的行業(yè)之一。由于大多數(shù)消費(fèi)者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用住房抵押貸款的方式進(jìn)行購買，即消費(fèi)者以所買住房作為抵押物向住房公積金管理機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購房貸款，在一定的期限內(nèi)按貸款合同償還本金和利息。因此，貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的利率途徑可以表述為：如果利率提高，消費(fèi)者的還款額增加，一部分消費(fèi)者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求的下降導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下跌；反之，如果利率降低，消費(fèi)者的還款額減少，一部分潛在消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求的上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

另外，利率政策作為一種政策信號(hào)會(huì)影響人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。當(dāng)中央銀行提高利率時(shí)，購房者可能會(huì)預(yù)期央行將采取一系列的緊縮政策，如面對(duì)政策的風(fēng)險(xiǎn)，不少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者就可能退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者也可能會(huì)出現(xiàn)提前還貸的情況。因此，從這一角度看，提高利率也會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格。

（二）信貸途徑

貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的信貸途徑可以表述為：如果央行采取擴(kuò)張性貨幣政策，如買入有價(jià)證券、增加再貸款、降低再貼現(xiàn)率和法定存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策來增加貨幣供應(yīng)量，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款增加，其發(fā)放貸款的能力提高，住房貸款隨之增加，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；反之，如果央行采取緊縮性貨幣政策，如賣出有價(jià)證券、減少再貸款、提高再貼現(xiàn)率和存款準(zhǔn)備金率，來減少貨幣供應(yīng)量，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款減少，其貸款能力降低，住房貸款被削減，從而減少房地產(chǎn)的有效需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

（三）資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑

按照托賓的說法，貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)一起共同組成了投資者的資產(chǎn)組合。理性投資者會(huì)根據(jù)不同資產(chǎn)的收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的變化，調(diào)整組合各種資產(chǎn)的比例，以達(dá)到投資效用的最大化。如果央行實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，貨幣資產(chǎn)的收益率下降、邊際效用降低，原有的資產(chǎn)組合被打破，投資者會(huì)減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡，從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價(jià)格上升。另外，股票對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要包括財(cái)富效應(yīng)和替代效應(yīng)。當(dāng)央行實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，股票價(jià)格上漲，那么持股者的財(cái)富增加，消費(fèi)增加，同樣也會(huì)增加他們對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，發(fā)生財(cái)富效應(yīng)；另一方面，當(dāng)股票價(jià)格下跌時(shí)，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益率將大于投資股票的收益率，那么部分資金就會(huì)由股票市場(chǎng)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)替代效應(yīng)。

二、我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的問題成因

通過我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)的內(nèi)在機(jī)理的解析，不難發(fā)現(xiàn)，我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)，不僅存在渠道過于單一、市場(chǎng)作用虛弱、管制過于主觀，而且，約束條件過于嚴(yán)苛、政策效應(yīng)不夠明顯、市場(chǎng)效率相對(duì)低下。以上問題的成因主要有三：

首先，利率管制所形成的利率扭曲，導(dǎo)致利率結(jié)構(gòu)失衡，內(nèi)在緊縮效應(yīng)加大，從而影響利率結(jié)構(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向作用的發(fā)揮，制約了利率政策有效性的提高。

其次，利率管制無法形成合理、科學(xué)的市場(chǎng)利率，使中國人民銀行的貨幣政策只能局限于貨幣供應(yīng)量目標(biāo)。由于存貸款利率沒有市場(chǎng)化，中國人民銀行不可能通過公開市場(chǎng)操作來改變存款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性和貨幣市場(chǎng)利率，并通過利率的期限結(jié)構(gòu)影響長期利率，也無法通過投資、消費(fèi)、進(jìn)出口等總需求的構(gòu)成因素的變化來調(diào)節(jié)總需求，而只能把貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策調(diào)控的中介目標(biāo)。但是，由于貨幣需求的不穩(wěn)定性和貨幣供給的內(nèi)生性，使央行不能精確控制貨幣供應(yīng)量，因而，難以達(dá)到貨幣政策調(diào)控真正的預(yù)期目標(biāo)。所以，正確的做法，應(yīng)該是從擴(kuò)大存貸款利率浮動(dòng)入手，漸進(jìn)式地實(shí)現(xiàn)利率的市場(chǎng)化，從而真正借助市場(chǎng)的無形之手，在科學(xué)合理的政策的輔助下，實(shí)現(xiàn)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的諸多市場(chǎng)商品的價(jià)格的合理漲跌。

第三，資本市場(chǎng)傳導(dǎo)貨幣政策的效率較低。金融市場(chǎng)作為一個(gè)完整的系統(tǒng)，是由資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)相互融合而成。其中貨幣市場(chǎng)處于基礎(chǔ)性地位，這是短期基準(zhǔn)利率的生成地，也是中央銀行市場(chǎng)公開操作的場(chǎng)地。資本市場(chǎng)傳導(dǎo)效率低的成因是市場(chǎng)監(jiān)督、管理體系不規(guī)范，即存在多元利益主體，從而形成了多頭掌控的市場(chǎng)管理格局。

三、我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的提振策略

在我國目前實(shí)際條件下，房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的提振策略可以從以下幾方面著手：

（一）健全城市土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格規(guī)范政府行為

土地儲(chǔ)備制度為土地一級(jí)市場(chǎng)的行為提供了規(guī)范。在一級(jí)市場(chǎng)的買賣中，政府行為對(duì)土地價(jià)格的影響乃至對(duì)房價(jià)的影響至關(guān)重要。政府在轉(zhuǎn)讓國有土地的時(shí)候，往往并不采用公開競標(biāo)的方法，更多的常常是行政劃撥或協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這樣的行為比例越高，就越會(huì)使土地價(jià)格乃至房屋價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格，從而使貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響大打折扣。所以，要進(jìn)一步健全土地儲(chǔ)備制度，更好地規(guī)范政府行為，使土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格更加透明化、合理化市場(chǎng)化。

（二）完善房地產(chǎn)金融政策，加速相關(guān)金融立法

當(dāng)前與房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展主要依靠央行、銀監(jiān)會(huì)的文件，而房地產(chǎn)屬于政策性很強(qiáng)的行業(yè)，受政策影響較大，所以應(yīng)加速制定和完善住房金融運(yùn)作的法律法規(guī)，如《住宅金融法》、《房地產(chǎn)抵押貸款法》等，為房地產(chǎn)金融參與者提供可靠依據(jù)，禁絕暗箱操作。

（三）積極推進(jìn)信貸利率市場(chǎng)化

中央銀行應(yīng)通過調(diào)整和完善政策體系，有效運(yùn)用貨幣政策工具，理順資本市場(chǎng)與貨幣市場(chǎng)的關(guān)系，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的傳導(dǎo)作用，拓寬貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的資金流通渠道。

（四）增加金融工具和投資渠道

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，形成了可觀的利潤空間，全國上下投資、投機(jī)房地產(chǎn)的熱潮一浪高過一浪，不僅增加了不該有的房地產(chǎn)泡沫，也大大降低了央行貨幣政策的有效性。因此，必須切實(shí)增加金融工具及其衍生手段，不斷拓寬國民有效的多元投資渠道，從而減少房地產(chǎn)投資、投機(jī)的盲目性和集聚性，增強(qiáng)貨幣政策的有效性。

（五）發(fā)展規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

實(shí)際上，中國只有房地產(chǎn)信貸而沒有真正意義上的房地產(chǎn)金融，原因是金融改革落后于房地產(chǎn)改革大約7年，因此，以往的房地產(chǎn)融資手段只有銀行信貸一條路。為了抑制居高不下的房價(jià)，建立房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的互通、互補(bǔ)機(jī)制，必須大力發(fā)展真正意義上的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

（六）控制游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)

由于近年來中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對(duì)未來的預(yù)期，國際游資紛紛涌入中國市場(chǎng)。同時(shí)，基于中國的外匯管制體制和相對(duì)狹窄、單一的投資渠道，加之人民幣升值的預(yù)期和房地產(chǎn)良好的保值增值功能，國外投資者對(duì)我國房地產(chǎn)的投資和投機(jī)日益增長，使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。更有甚者，在中央對(duì)房地產(chǎn)一輪又一輪的宏觀調(diào)控中，一些地方依然盲目地把尋找海外資本作為解決本地資金短缺的主要對(duì)策，甚至將海外資本進(jìn)入中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)看成房市健康有潛力的標(biāo)志。所有這一切，都在一定程度上加大了房地產(chǎn)的市場(chǎng)泡沫，埋下了日益嚴(yán)重的潛在隱憂。為此，我國宏觀調(diào)控中應(yīng)嚴(yán)格控制海外資金對(duì)房地產(chǎn)的盲目投資，禁絕對(duì)房地產(chǎn)的惡意投機(jī)，并在制度設(shè)計(jì)、政策安排、利率與稅率導(dǎo)向上，將國外購房與國內(nèi)購房、自住用房與投資用房、高檔住房與保障性住房嚴(yán)格予以區(qū)分。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣敏.西方貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論評(píng)述[J].南開經(jīng)濟(jì)研究，2000（2）.

[2]劉斌.作為傳導(dǎo)途徑的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣政策的影響——以上海為例[J].上海金融，2003（1）.

[3]孟星.作用于住房市場(chǎng)的貨幣政策傳導(dǎo)[J].浙江金融，2004（1）.

[4]路妍.我國貨幣政策傳導(dǎo)渠道及貨幣政策有效性研究[J].財(cái)經(jīng)問題研究，2004（6）.

[5]謝赤，鄭嵐.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng):理論、方法與政策[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2006（1）.

責(zé)任編輯：王震國