郁鴻元

導(dǎo)讀：我國(guó)把居民購(gòu)買(mǎi)住房的支出視作投資而非消費(fèi)，因而未被記入CPI統(tǒng)計(jì)測(cè)算。然而，近年來(lái)我國(guó)的住房?jī)r(jià)格卻上漲迅速，住房已成為居民（特別是城市居民）消費(fèi)支出的重要組成部分。如果我們脫離房?jī)r(jià)快速上漲這一現(xiàn)實(shí)條件計(jì)算住房成本，進(jìn)而推算CPI，其結(jié)果必然是不準(zhǔn)確的，因而，必須合理測(cè)度我國(guó)消費(fèi)指數(shù)中的居住類(lèi)權(quán)重。

Key Words

關(guān)鍵詞：購(gòu)買(mǎi)住房；居民消費(fèi)；價(jià)格指數(shù)；居住類(lèi)權(quán)重

在我國(guó)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同樣是衡量通貨膨脹水平最重要的指標(biāo)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)居民所購(gòu)買(mǎi)的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，是對(duì)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行綜合匯總計(jì)算的結(jié)果。在我國(guó)CPI的計(jì)算中，卻把居民購(gòu)買(mǎi)住房的支出視作為投資而非消費(fèi)，因而未被記入CPI。然而，近年來(lái)我國(guó)的住房?jī)r(jià)格卻上漲迅速，住房已成為居民（特別是城市居民）消費(fèi)支出的重要組成部分。

一、我國(guó)的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不能完全反映通貨膨脹程度

通貨膨脹率，是貨幣超發(fā)部分與實(shí)際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。廣義通貨膨脹，是指包括房地產(chǎn)商品在內(nèi)的所有實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中商品價(jià)格總水平的上漲。狹義通貨膨脹是指?jìng)鹘y(tǒng)教科書(shū)上的通貨膨脹，即通貨膨脹是指實(shí)體經(jīng)濟(jì)中價(jià)格總水平的上漲，科學(xué)的衡量指標(biāo)是指國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)。雖然國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)可以更全面地反映通貨膨脹水平，但它是一個(gè)非常綜合的物價(jià)指標(biāo)，從其中無(wú)法得知是何種因素引起的物價(jià)的普遍上漲。而且國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)的發(fā)布為一年一次，對(duì)于波動(dòng)頻繁的宏觀經(jīng)濟(jì)，它在實(shí)際應(yīng)用中不適合作為觀測(cè)通貨膨脹的指標(biāo)。

由于在實(shí)際工作中，一般不直接、也不可能計(jì)算通貨膨脹，而是通過(guò)價(jià)格指數(shù)的增長(zhǎng)率來(lái)間接表示。由于消費(fèi)者價(jià)格是反映商品經(jīng)過(guò)流通各環(huán)節(jié)形成的最終價(jià)格，它最全面地反映了商品流通對(duì)貨幣的需要量，因此，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)是實(shí)際中最能充分、全面反映通貨膨脹率的價(jià)格指數(shù)。與其它的價(jià)格指數(shù)相比，CPI與失業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)具有比其他物價(jià)指數(shù)更穩(wěn)定的關(guān)系。目前，多數(shù)國(guó)家都編制消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(我國(guó)稱(chēng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)),反映城鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)并用于消費(fèi)的消費(fèi)品及服務(wù)價(jià)格水平的變動(dòng)情況，還用它來(lái)反映通貨膨脹程度。從2001年起，中國(guó)采用國(guó)際通用做法，逐月編制并公布以2000年價(jià)格水平為基期的居民消費(fèi)價(jià)格定基指數(shù)，作為反映中國(guó)通貨膨脹（或緊縮）程度的主要指標(biāo)。

用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI來(lái)衡量我國(guó)的通貨膨脹程度，具有一定的局限性。首先，我國(guó)居民消費(fèi)率較低。美國(guó)可以用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來(lái)衡量通脹程度，因?yàn)槊绹?guó)居民消費(fèi)率高達(dá)70%以上。根據(jù)有關(guān)專(zhuān)家測(cè)算，我國(guó)的居民消費(fèi)率甚至還不到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的40%，用40%的部分來(lái)代替全部，必然存在較大的誤差。其次，由于統(tǒng)計(jì)上的原因，CPI本身存在低估的情況。當(dāng)前官方公布的CPI數(shù)據(jù)存在兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題:第一，并沒(méi)有顯示出中國(guó)居民消費(fèi)形態(tài)的快速轉(zhuǎn)變；第二，消費(fèi)數(shù)據(jù)的覆蓋面不夠全面，數(shù)據(jù)未包含居民服務(wù)性支出。這主要體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)樣本的實(shí)效性差，樣品調(diào)整滯后，權(quán)重設(shè)置不合理并且調(diào)整滯后，使統(tǒng)計(jì)出的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不能夠真實(shí)地反映物價(jià)的上漲程度。再次，CPI構(gòu)成中的一些價(jià)格是受管制的，例如汽油、天然氣、水、電、供氣、供暖等國(guó)家壟斷或隸屬于國(guó)企事業(yè)單位的公共事業(yè)費(fèi)用，使得CPI并不能真實(shí)地反映通脹壓力。此外，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)不同社會(huì)階層之間、不同行業(yè)之間、不同地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間的收入差距不斷擴(kuò)大，貧富懸殊拉大，綜合的CPI不能反映不同收入階層的感受。我國(guó)當(dāng)前居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)體系所存在的種種不足，嚴(yán)重影響了衡量通貨膨脹的準(zhǔn)確性，因此有專(zhuān)家認(rèn)為，如果要用價(jià)格指數(shù)來(lái)衡量狹義通貨膨脹，也要綜合考察居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格和工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格等指數(shù)。

二、我國(guó)的住宅房屋是一種特殊消費(fèi)品

聯(lián)合國(guó)制定的《1993年國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系》是各國(guó)遵循的統(tǒng)計(jì)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法的GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說(shuō)，不僅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的廠房是固定資本，居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的住房，盡管由個(gè)人居住和享用，但其本身并沒(méi)有被劃為消費(fèi)品，因此，房屋是一種特殊的耐用消費(fèi)品。

在世界范圍內(nèi)，房屋在CPI統(tǒng)計(jì)中都是區(qū)別于一般消費(fèi)品對(duì)待的。一方面，購(gòu)買(mǎi)房屋是在短期內(nèi)的集中支付（包括房貸款），但房屋提供的是今后若干年的消費(fèi)，其購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)行為是不同步的。如果直接把短期內(nèi)的買(mǎi)房支出納入CPI，則編制出來(lái)的CPI會(huì)因商品房市場(chǎng)的周期性而出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，無(wú)法真實(shí)反映與當(dāng)前居民實(shí)際消費(fèi)內(nèi)容相對(duì)應(yīng)的總體價(jià)格水平的變動(dòng)。另一方面，房屋兼有投資品和消費(fèi)品的屬性，除了可滿足一定的居住消費(fèi)需求外，還具有保值增值收益的作用，而一般商品隨著消費(fèi)活動(dòng)的進(jìn)行，實(shí)物形態(tài)會(huì)磨損，市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)逐漸減少。目前，世界各地把房屋屬性分為三大類(lèi)：第一類(lèi)是完全看作是資本品（將自有住房成本完全剔除在CPI統(tǒng)計(jì)之外，如：法國(guó)、德國(guó)和意大利等）；第二類(lèi)是完全看作是消費(fèi)品（將實(shí)際支付的貨幣額計(jì)入CPI，如：澳大利亞、新西蘭和愛(ài)爾蘭等）；第三類(lèi)是兼有資本品和消費(fèi)品的屬性（如：美國(guó)、加拿大、歐盟一些國(guó)家和日本等一些亞洲國(guó)家）。因此筆者認(rèn)為，針對(duì)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，在“住房兼有資本品和消費(fèi)品的屬性”這一原則的指導(dǎo)下，在編制居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)時(shí)，就不能直接把住房?jī)r(jià)格像普通消費(fèi)或者服務(wù)的價(jià)格一樣納入CPI，而是要首先剔除居民住房的資本品屬性，得到住房作為消費(fèi)品的消費(fèi)成本，然后再納入價(jià)格指數(shù)的編制。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2005-2010年）資料分析，我國(guó)居住類(lèi)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)幅度除2009年下降外，其他年份都在增漲，當(dāng)年居住類(lèi)指數(shù)的變動(dòng)幅度與當(dāng)年CPI的變動(dòng)幅度不一致，城市和農(nóng)村變動(dòng)幅度也不相同，而只與當(dāng)年的住房?jī)r(jià)格波動(dòng)相關(guān)（見(jiàn)表1和圖1）。

三、我國(guó)的住宅房屋消費(fèi)水平遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水平

在我國(guó)的CPI中，居住類(lèi)作為八大類(lèi)組之一，其主要包括租房、自有住房、建房及裝修材料和水電燃料等，而住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)正是通過(guò)這一類(lèi)別，部分地反映到CPI的變動(dòng)中的。在我國(guó)的CPI權(quán)重組成中，居住類(lèi)權(quán)重約為15%，而美國(guó)居住類(lèi)權(quán)重約為43%（其中自有住房消費(fèi)成本約為23%，較我國(guó)整體居住類(lèi)權(quán)重還高出8個(gè)百分點(diǎn)），加拿大居住類(lèi)權(quán)重約為27%。

雖然，我國(guó)居住類(lèi)權(quán)重遠(yuǎn)低于美國(guó)和加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家，但事實(shí)上，我國(guó)居民特別是中低收入居民，卻承擔(dān)著更大的住房支出壓力。衡量一國(guó)的住房消費(fèi)水平主要考察兩個(gè)指標(biāo)：第一個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，即住房自由市場(chǎng)價(jià)格的中位數(shù)與家庭年收入中位數(shù)之間的比值。據(jù)2006年的統(tǒng)計(jì)資料反映，我國(guó)最低收入戶房?jī)r(jià)收入比是22，是同組國(guó)際平均水平的2.3倍；中等收入戶房?jī)r(jià)收入比是7.7，是同組國(guó)際平均的1.4倍；最高收入戶房?jī)r(jià)收入比是2.44，只是同組國(guó)際平均水平（5.6）的44%。由此可見(jiàn)，除了最高收入人群，我國(guó)居民所面臨的住房?jī)r(jià)格壓力都大于國(guó)際平均水平。第二個(gè)指標(biāo)就是自有住房比率。根據(jù)《中國(guó)城市狀況報(bào)告2010/2011》的披露，2008年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)23平方米，城鎮(zhèn)居民的自有住房擁有率至2008年已達(dá)87.8%。這一數(shù)據(jù)較歐美發(fā)達(dá)國(guó)家（60%-70%）要高出17.8-27.8個(gè)百分點(diǎn)。這兩個(gè)指標(biāo)的比較，充分證明了我國(guó)的住房消費(fèi)已高于國(guó)際平均水平。

四、我國(guó)的居住類(lèi)權(quán)重亟待合理測(cè)度

準(zhǔn)確反映生活費(fèi)用支出對(duì)居民生活的影響，是編制CPI的根本目的。住房支出是居民家庭生活費(fèi)用的重要組成部分，應(yīng)該將其支出變化情況納入到CPI中。雖然在我國(guó)的CPI統(tǒng)計(jì)中包含了居住類(lèi)，但由于我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比和自有住房比率遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水平，反映出我國(guó)居民住房消費(fèi)實(shí)際支出較高。在我國(guó)CPI權(quán)重設(shè)置中，城市居民居住類(lèi)消費(fèi)權(quán)重明顯低于居民實(shí)際支出水平，因此在我國(guó)的CPI統(tǒng)計(jì)中，偏低的居住類(lèi)權(quán)重顯得不合道理。

雖然住房?jī)r(jià)格并不直接納入到我國(guó)的CPI計(jì)算，但住房?jī)r(jià)格上漲可以通過(guò)居住類(lèi)權(quán)重，特別是其中自有住房消費(fèi)成本的變化傳導(dǎo)至CPI，并對(duì)其它商品和服務(wù)的消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。近年來(lái)，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展已成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ?，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的迅速上漲。如果我們脫離現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)快速上漲這一現(xiàn)實(shí)條件計(jì)算住房成本，進(jìn)而計(jì)算CPI，其結(jié)果必然是不準(zhǔn)確的。

在現(xiàn)實(shí)生活中，特別是城市居民購(gòu)買(mǎi)住房的價(jià)格很少能夠獲得單位面積工程造價(jià)的價(jià)格，即便是單位集資建設(shè)的住房也至少應(yīng)付出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單位竣工房屋造價(jià)的價(jià)格，更不用說(shuō)居民只能以商品住房銷(xiāo)售價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商品房了。而我國(guó)在度量自有住房消費(fèi)時(shí)采用的價(jià)格是“城市及工礦區(qū)個(gè)人建房單位面積工程造價(jià)”來(lái)衡量自有住房消費(fèi)成本，無(wú)疑將現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)剔除到了CPI統(tǒng)計(jì)范圍之外，必然會(huì)造成居住類(lèi)權(quán)重過(guò)低和價(jià)格變動(dòng)水平低估，從而影響整個(gè)CPI水平的真實(shí)性。

筆者認(rèn)為，取消以城市及工礦區(qū)個(gè)人建房單位面積工程造價(jià)來(lái)測(cè)算自有住房虛擬房租的方法，代之以市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，同時(shí)可考慮逐步向等價(jià)租金法過(guò)渡。也可以在遵循目前自有住房消費(fèi)成本計(jì)算方法的基本原則上，引入現(xiàn)實(shí)住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)因素，還原在現(xiàn)實(shí)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)條件下的真實(shí)的自有住房消費(fèi)成本，從而使CPI合理地包含現(xiàn)實(shí)住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)因素。

另外，我國(guó)在運(yùn)用1978年Stuart McFadyen、Robert Hobart提出的CPI自有住房成本計(jì)算公式Ct=rtPt+δPt-(Pt-Pt-1)+Xt+Mt+Nt時(shí)，要著重從三個(gè)方面考量：一是所有權(quán)益（房屋的增值）不用考慮，即(Pt-Pt-1)不要計(jì)入，因?yàn)樽》孔鳛橥顿Y品的屬性對(duì)其作為消費(fèi)品功能的影響不適合在CPI中強(qiáng)調(diào)；二是某時(shí)期的住房?jī)r(jià)格（Pt）的選擇最為關(guān)鍵，統(tǒng)計(jì)部門(mén)使用城市及工礦區(qū)個(gè)人建房單位面積工程造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格的走勢(shì)；三是要分別估算某時(shí)期的物業(yè)稅（Xt）、維修和維護(hù)費(fèi)用（Mt）和房屋保險(xiǎn)（Nt），因?yàn)槲覈?guó)僅僅披露了居民居住類(lèi)總成本以及自有住房成本兩個(gè)數(shù)據(jù)，并沒(méi)有自有住房成本的具體分類(lèi)數(shù)據(jù)。

責(zé)任編輯：張煒