張芬

相對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)打著受政策調(diào)控影響較小，不限購(gòu)、不限貸的旗號(hào)迅速在全國(guó)市場(chǎng)上火熱起來(lái)，相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅市場(chǎng)險(xiǎn)象環(huán)生，撥云見日。

對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，2011年是實(shí)實(shí)在在的“政策年”，在嚴(yán)苛的調(diào)控下，住宅市場(chǎng)逐漸走向平靜．而商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)了前所未有的輝煌．尤其是沉寂十年之久的福州市場(chǎng)卯足了沖勁。

然而，這股勢(shì)頭會(huì)在2012年延續(xù)嗎?有業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)迅速膨脹的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。項(xiàng)目扎堆，同質(zhì)化嚴(yán)重．投資風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。盡管投資者受限于住宅市場(chǎng)．與商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅市場(chǎng)更具有客觀的剛性需求和穩(wěn)定的投資回報(bào)。在充滿不確定的2012年。商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)都存在哪些值得期待的投資機(jī)會(huì)呢?

穿“束身衣”的住宅市場(chǎng)

為了抑制商品房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家密集出臺(tái)一系列調(diào)控政策，最厲害的當(dāng)屬“限購(gòu)令”和信貸緊縮。在這兩貼“猛藥”下，成交量明顯減少，市場(chǎng)慢慢降溫。

有的投資者判斷住宅的投資價(jià)值已經(jīng)開始萎縮，繼而轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)等其它市場(chǎng)。但部分謹(jǐn)慎的投資者還是愿意留下來(lái)，己成功投資多處房產(chǎn)的汪先生就是其中一位。他認(rèn)為，大多數(shù)是資金有限且對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不熟悉的會(huì)選擇在住宅市場(chǎng)繼續(xù)“作戰(zhàn)”。畢竟居住需求是不可替代的，而商業(yè)地產(chǎn)投資又相當(dāng)復(fù)雜，因此．穩(wěn)中求勝是關(guān)鍵。

在福州，這種心態(tài)使得不少投資者把目光投向不限購(gòu)區(qū)域。有業(yè)內(nèi)人士表示，不限購(gòu)區(qū)域都位于福州郊縣，投資門檻相對(duì)低。加上大福州的交通建設(shè)。這些原本遠(yuǎn)離市區(qū)的地方未來(lái)兩三年內(nèi)都將納入繞城環(huán)線內(nèi)，而且大量剛性需求也涌入這里，所以投資者對(duì)不限購(gòu)區(qū)域充滿信心。

就在剛結(jié)束不久的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上．2012年樓市的基調(diào)已塵埃落定，調(diào)控政策堅(jiān)決不動(dòng)搖。也就是說(shuō)．“限購(gòu)令”在2012年延續(xù)的可能性很大。

盡管如此，住宅市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)仍然存在。福州麥田房產(chǎn)代理公司業(yè)務(wù)總監(jiān)吳祖懷告訴記者，從區(qū)域上看，最保值增值的還是在市中心。漲跌都不會(huì)像新區(qū)那么快：從產(chǎn)品方面看。稀缺的學(xué)區(qū)房、位于江濱、地鐵站附近價(jià)值高的品質(zhì)房、價(jià)格下行明顯的商品房都受到投資者們的青睞。

商業(yè)地產(chǎn)：避險(xiǎn)還是投機(jī)?

由于住宅市場(chǎng)調(diào)控的擠壓效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)以及造富效應(yīng)，讓諸路兵馬授人搏殺。尤其是城市綜合體、寫字樓陷入瘋狂的火熱中，

福州商業(yè)地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)也令人瞠目結(jié)舌，自去年以來(lái)，不少城市綜合體拔地而起。不乏國(guó)內(nèi)一線品牌開發(fā)商的身影，形成多個(gè)商圈縱橫交錯(cuò)，特別是5A甲級(jí)純寫字樓的亮相，著實(shí)讓人們感受到福州商業(yè)地產(chǎn)的崛起。

福建地產(chǎn)專家江映輝表示，首先，在國(guó)內(nèi)消費(fèi)高速增長(zhǎng)的背景下。趣市、百貨等消費(fèi)形態(tài)已經(jīng)滿足不了消費(fèi)者需求，消費(fèi)形態(tài)需要?jiǎng)?chuàng)新．城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生，尤其像福州商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)年滯后，傳統(tǒng)的五四路商務(wù)區(qū)和東街口商業(yè)街已經(jīng)完全不符合省會(huì)城市的身份；其次，住宅市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商陷入資金鏈緊張的窘境，由于商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍。許多企業(yè)被動(dòng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。第三，各路資本都撲向商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然其中有相當(dāng)部分的人是投機(jī)心態(tài)。他們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅地產(chǎn)開發(fā)一樣容易復(fù)制。

目前，有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)表示擔(dān)憂，商業(yè)地產(chǎn)并發(fā)不是建好賣出去就完事的。后期的運(yùn)營(yíng)管理才是核心競(jìng)爭(zhēng)力，而當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)，因而運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多。

“但如果從供求關(guān)系上來(lái)看，目前說(shuō)泡沫還為時(shí)過(guò)早。”江映輝表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求的情況，如萬(wàn)這進(jìn)駐福州以來(lái)，所產(chǎn)生的消費(fèi)效應(yīng)是有目共睹的，所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

但在世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松看來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，其運(yùn)營(yíng)成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實(shí)力密切相關(guān)，決不能像住宅一樣大干快上。

住宅與商業(yè)之爭(zhēng)

相對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)打著受政策調(diào)控影響較小，不限購(gòu)、不限貸的旗號(hào)迅速在全國(guó)市場(chǎng)上火熱起來(lái)，相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅市場(chǎng)險(xiǎn)象環(huán)生，撥云見日。

然而，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮會(huì)持續(xù)多久?在投資者陸續(xù)殺入的同時(shí)，泡沫也在慢慢變大，投資風(fēng)險(xiǎn)也日益增強(qiáng)，反倒是住宅市場(chǎng)存在大量的剛性需求，房?jī)r(jià)也在調(diào)控下逐漸理性，或許出手機(jī)會(huì)就在未來(lái)。

吳祖懷認(rèn)為。事實(shí)上，投資商業(yè)和住宅的客戶不會(huì)有太多的重疊，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資者通常是有經(jīng)驗(yàn)、有興趣的，買住宅則是有需求的，即便2012年住宅成交量會(huì)放大，這也不意味著商業(yè)地產(chǎn)的會(huì)縮小。

盡管住宅與商業(yè)地產(chǎn)在使用功能上并無(wú)替代性。但二者投資屬性卻有一定的可替代性。現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)體量約為住宅的八分之一，若住宅需求中被抑制的投資需求資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)表現(xiàn)將明顯優(yōu)于受政策調(diào)控的住宅市場(chǎng)。

在2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)地產(chǎn)的確是一枝獨(dú)秀。北京、上海、廣州等一線城市以及二、三線城市的大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其整體出售價(jià)格和租金回報(bào)率呈現(xiàn)明顯攀升。有專家提醒投資者，商業(yè)地產(chǎn)持有成本高．不會(huì)輕易產(chǎn)生泡沫。但如果商業(yè)環(huán)境惡化，無(wú)法獲得合理的投資回報(bào)，其泡沫破裂所產(chǎn)生的負(fù)面影響比住宅大很多。